目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的最大矛盾是產(chǎn)能過剩而消費(fèi)不足，急需消費(fèi)盡快成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的第一驅(qū)動力。但是高房價(jià)提高了城市居民的生活成本，削弱了居民的消費(fèi)能力，擠壓了居民的消費(fèi)空間，影響了居民正常的消費(fèi)升級和消費(fèi)擴(kuò)張。
具體分析，高房價(jià)對不同階層居民正常消費(fèi)形成的抑制作用主要有以下幾方面表現(xiàn)。
1.對已購房、準(zhǔn)備購房和租房的城市居民的正常消費(fèi)均產(chǎn)生了明顯的抑制作用。
一是已購買商品房的城鎮(zhèn)居民。高房價(jià)使得居民在購房時大多選擇貸款的方式來購買商品房，這樣居民每月都會面臨較大的還款壓力，少則千元，多則上萬，相對于城鎮(zhèn)居民普遍不高的收入來看，這無疑會擠占已購房居民的消費(fèi)。可以設(shè)想，如果一個城市的居民平攤下來，每天都要還貸幾十元或幾百元，何談其他消費(fèi)？
二是準(zhǔn)備購買商品房的城鎮(zhèn)居民。準(zhǔn)備購買商品房的居民會因?yàn)榉績r(jià)的居高不下，而對未來購房支出產(chǎn)生不確定性。為了應(yīng)對高房價(jià)，他們必然要通過更多儲蓄的方式來積累資金，購房的準(zhǔn)備以及儲蓄的增加顯然會擠占居民的消費(fèi)。
三是租房的城鎮(zhèn)居民。這類城鎮(zhèn)居民雖然不用購買住房，但高房價(jià)會帶來房租的增長，居民每月不得不將收入的一部分用來支付越來越高的房租，這顯然也擠占了居民消費(fèi)空間。高房價(jià)對于租房居民也起到了一個間接傳導(dǎo)的作用。
2.高房價(jià)阻礙了居民的消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級。
目前我國城鄉(xiāng)居民正處在向更高層次的消費(fèi)升級中。在這一過程中，迫切需要清除不利于消費(fèi)擴(kuò)張的障礙，而目前高房價(jià)至少會在兩個方面抑制消費(fèi)的快速增長。
一是高房價(jià)讓許多人淪為房奴，在沉重的房貸壓力下，對這部分家庭的未來消費(fèi)產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng)。例如，大部分收入將用于房貸月供，這不僅會導(dǎo)致一般住房消費(fèi)者的日常消費(fèi)全面萎縮，而且還會影響到他們的人力資本提升，最終將導(dǎo)致這部分家庭的收入水平固化和消費(fèi)能力的削弱。
二是高房價(jià)改變了人們的預(yù)期，增加了預(yù)防性儲蓄需求，使多數(shù)人不敢消費(fèi)、謹(jǐn)慎消費(fèi)。房價(jià)的過度上漲，導(dǎo)致眾多中低收入階層，在城市住宅資源方面，逐漸邊緣化，只能望房興嘆。不少地方的房價(jià)大大偏離民眾的實(shí)際購買力。
3.高房價(jià)削弱了促進(jìn)消費(fèi)的政策效應(yīng)。
近年來，國家出臺了一系列擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)的政策。如家電下鄉(xiāng)、以舊換新等措施，但由于高房價(jià)使得不少居民緊縮腰包，要么還房貸，要么攢錢準(zhǔn)備買房，無法顧及眾多的優(yōu)惠政策。
而過高的首付款和月供支出又明顯擠出了工薪階層的消費(fèi)需求，絕大多數(shù)購房者紛紛削減了其他商品和服務(wù)的消費(fèi)。這就削弱了刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的重要障礙。
4.嚴(yán)重透支居民未來消費(fèi)，不利于消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
高企的房價(jià)，對于住房的一般消費(fèi)者來講無疑是一個十分沉重的負(fù)擔(dān)。因?yàn)椋叻績r(jià)已使當(dāng)今中國的房地產(chǎn)市場基本上把住房的消費(fèi)者擠出了市場之外。如果他們要想買得起住房，就得靠幾代人的儲蓄積累及家庭的未來收入才行。這樣的購買住房，不僅導(dǎo)致了其后續(xù)的住房裝修及家具等消費(fèi)能力有限，而且還會引致幾代人即時消費(fèi)能力的全面下降。
從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入水平的提高，在居民最終消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品消費(fèi)占的比例在10%-20%,而住宅消費(fèi)的比例將會上升到30%-40%。從我國居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)上看，食品消費(fèi)在居民的支出結(jié)構(gòu)中是逐年下降的，而居住消費(fèi)在居民支出結(jié)構(gòu)中是逐年上升的。
數(shù)據(jù)表明，居民食品消費(fèi)的負(fù)擔(dān)會越來越輕，而居住消費(fèi)的負(fù)擔(dān)會越來越重。從1990-2010年的數(shù)據(jù)看，在消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中，城鎮(zhèn)居民食品消費(fèi)的比例從54%下降為35.7%，農(nóng)村居民從58.8%下降為41%。從居住支出所占比重看，城鎮(zhèn)居民從1990年的7%上升到2010年的9.9%，農(nóng)村居民消費(fèi)則從1990年的17.3%上升到19.1%。因此，對于居民來講，特別是農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民，居住消費(fèi)支出的壓力，要遠(yuǎn)比食品消費(fèi)的支出壓力大和沉重得多，而且會越來越大。
從總體上分析，高房價(jià)仍使多數(shù)居民不敢大膽消費(fèi)。一方面大大提高了居民的支出預(yù)期，影響到正常的生活和消費(fèi)行為；另一方面，房價(jià)的居高不下嚴(yán)重壓抑了居民在其他方面的消費(fèi)，使巨大的消費(fèi)潛力不能得到釋放，成為制約消費(fèi)擴(kuò)張的最大阻力。
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堅(jiān)持房價(jià)調(diào)控為消費(fèi)增長掃除阻礙 |
住房消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)增長的一大亮點(diǎn)和著力點(diǎn)，房子關(guān)乎每個人的切身利益,住房消費(fèi)是擴(kuò)大消費(fèi)的一大增長點(diǎn)。下一步仍需加大繼續(xù)保持對房價(jià)的調(diào)控力度，絕不能放松，從政策方面著力解決好阻礙即期消費(fèi)增長的攔路虎問題。
1.加大政策引導(dǎo)住房消費(fèi)的力度。
安居才能樂業(yè)，住房消費(fèi)是應(yīng)該提倡，也應(yīng)該鼓勵，但政府應(yīng)千方百計(jì)把房價(jià)降下來，保證絕大多數(shù)消費(fèi)者有能力承擔(dān)相應(yīng)的房價(jià)。
擴(kuò)大住房消費(fèi)，一方面不能簡單地理解為把大多數(shù)民眾的存款都投放到住房消費(fèi)上，要盡快改變已經(jīng)出現(xiàn)的居民住房消費(fèi)透支現(xiàn)象，改變因購房而擠占其他消費(fèi)的問題，努力使居住開支占居民可支配收入中的比重，控制在一定的限度之內(nèi)；另一方面不能把發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)作為戰(zhàn)略重點(diǎn)，而應(yīng)當(dāng)是在不影響耕地和環(huán)境保護(hù)等關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的因素的基礎(chǔ)上，發(fā)揮住房消費(fèi)對內(nèi)需的拉動力。
2.切實(shí)提高城鎮(zhèn)居民收入。
居民收入與居民消費(fèi)密切相關(guān)，影響消費(fèi)支出的最根本因素還是可支配收入，可支配收入尤其是低收入人群的可支配收入提高，無疑會帶來消費(fèi)的增加。
3.加速保障性住房建設(shè)，降低城鎮(zhèn)居民住房支出。
推動以廉租房為主體、經(jīng)濟(jì)適用房為補(bǔ)充的保障性住房體系改革，解決廣大中低收入居民的安居問題；維護(hù)最廣大的中低收入居民的基本生活權(quán)利，使市場住房供給結(jié)構(gòu)有利于滿足不同收入階層特別是中等收入階層居民的需要，增加居民住房消費(fèi)的可選擇性；引導(dǎo)居民在不同年齡段、不同收入水平選擇不同的住房方式，以降低居民的住房費(fèi)用支出。
