隨著溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理先后強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)持續(xù)下去，房?jī)r(jià)下跌局面在逐步擴(kuò)大，但也出現(xiàn)了一些不理性的說(shuō)法，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)就此大跌或崩盤(pán)。
首先，2005年和2008年也都出現(xiàn)過(guò)類似的說(shuō)法，事實(shí)卻剛好相反；其次，未來(lái)10-15年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市化仍將高速運(yùn)行，僅這兩點(diǎn)，就會(huì)為住房市場(chǎng)提供巨大的新增需求體量和需求能量。所以只要房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)難以改變，那么政府長(zhǎng)期保持對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)也就不會(huì)改變。這才是合理的理解。
| |
高鐵、高速公路停工，導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)超跌 |
今年上半年和下半年，作為本輪經(jīng)濟(jì)高低谷的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，本來(lái)就會(huì)出現(xiàn)物價(jià)高位回調(diào)，房?jī)r(jià)高位回調(diào)局面。10月份開(kāi)始突然有大量的樓盤(pán)出現(xiàn)20%～30%的超跌，主要原因，是在建規(guī)模過(guò)萬(wàn)億元的高鐵和大量的高速公路項(xiàng)目突然停工，導(dǎo)致市場(chǎng)上的資金面出現(xiàn)大量虧空。
10月份開(kāi)始股市突然大跌，最后靠保險(xiǎn)和社保等資金及時(shí)入市，穩(wěn)住了股市。而8月份后，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市樓市的成交量出現(xiàn)持續(xù)的下跌，上海5-7月，一手商品住宅的成交量從82萬(wàn)、79萬(wàn)和77萬(wàn)平方米，分別下降到8-10月份的57萬(wàn)、56萬(wàn)和46萬(wàn)平方米；深圳從5-7月的25萬(wàn)、27萬(wàn)和34萬(wàn)平方米的成交量，分別下降到8-10月的17萬(wàn)、19萬(wàn)和19萬(wàn)平方米。這促使以現(xiàn)金流為生命線的大開(kāi)發(fā)商集體降價(jià)，排名全國(guó)前30強(qiáng)的大開(kāi)發(fā)商中，超過(guò)一半都在大幅降價(jià)——他們每個(gè)月幾十億元的銷售收入背后，同樣有幾十億元的銷售支出，而成交量突然大幅下滑三個(gè)月，就會(huì)導(dǎo)致他們的資金出現(xiàn)巨大虧空——調(diào)控和資本市場(chǎng)同樣出現(xiàn)問(wèn)題，通過(guò)股市、債市再融資獲資金補(bǔ)貼幾乎不可能，從其他融資渠道不可能融到這么多的錢(qián)，通過(guò)大幅降價(jià)賣房是唯一的希望。
降價(jià)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)減少拿地、開(kāi)工的資金支出，所以經(jīng)過(guò)短期調(diào)整后，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流會(huì)重新回到平衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)超跌的局面可能將結(jié)束。
| |
經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)下，住房有理財(cái)功能，房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期保持高位 |
房產(chǎn)作為流通性極強(qiáng)的產(chǎn)品，除了居住功能，還有極高的理財(cái)價(jià)值，它會(huì)隨著人們收入的波動(dòng)產(chǎn)生波動(dòng)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和收入高增長(zhǎng)的情況下，房?jī)r(jià)一般存在高增長(zhǎng)的空間，但在這個(gè)趨勢(shì)中，會(huì)因?yàn)橥顿Y收益的差異而出現(xiàn)大幅波動(dòng)。
比如，今年GDP在8%左右，但是房貸基準(zhǔn)利息已經(jīng)達(dá)到7%，如果5年內(nèi)交易一套房子稅費(fèi)差不多在10%～12%之間，平攤下來(lái)每年在2%～2.4%，這就意味著，今年貸款買(mǎi)房，在5年內(nèi)賣出，平均每年虧1%，所以房?jī)r(jià)會(huì)下跌。
相比2009年，當(dāng)時(shí)房貸利率只有5.94%，打7折后只有4.16%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快時(shí)達(dá)到11.9%，減去2%～2.4%的轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，貸款買(mǎi)房的收益率達(dá)到5.54%～5.74%。加上當(dāng)時(shí)基本上都可以申請(qǐng)到二成首付，相當(dāng)于5倍的投資杠桿后，年回報(bào)率達(dá)到27.7%～28.7%。如此之高的回報(bào)及回報(bào)預(yù)期，推動(dòng)著房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，當(dāng)年房?jī)r(jià)平均上漲接近50%，出現(xiàn)了較大泡沫。
隨著一系列的調(diào)控，如今出現(xiàn)負(fù)利率，房?jī)r(jià)必然下跌。2009-2011年的經(jīng)濟(jì)增速分別為9.2%、10.3%和9.2%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率為31.5%。也就是說(shuō)，過(guò)去3年，房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值只上漲31.5%，而房?jī)r(jià)卻上漲了50%，中間有20%左右的泡沫。雖然，從個(gè)別樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，會(huì)一下子跌20%，但整個(gè)樓市會(huì)緩慢下跌，到一定時(shí)候跌到底，所以房?jī)r(jià)在短期超跌之后會(huì)觸底，然后再穩(wěn)步上漲。
所以，房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值是會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而上升，但是售價(jià)受到收益率的影響，會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。
| |
從德國(guó)房?jī)r(jià)看未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì) |
德國(guó)以低房?jī)r(jià)聞名世界，其主要原因，是其實(shí)行高房產(chǎn)稅，以及以嚴(yán)格的法律保護(hù)租房者。對(duì)于房產(chǎn)擁有者來(lái)說(shuō)，每年要交1%的房產(chǎn)稅，而德國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率減去房貸利息、房產(chǎn)交易稅費(fèi)和房產(chǎn)稅以后，基本上沒(méi)有多大收益空間。對(duì)于房屋出租人來(lái)說(shuō)，德國(guó)法律保護(hù)租房者，只要他們租住在這個(gè)房子里，就可以不搬出去，那么房租也就很難上漲。另外，在早期德國(guó)城市化和城市人口上升時(shí)，他們是通過(guò)調(diào)動(dòng)全社會(huì)資源大量建房的方式來(lái)應(yīng)對(duì)的。
盡管德國(guó)很好地控制住了房?jī)r(jià)，但過(guò)去15年里，房?jī)r(jià)還是上漲了60%。其中，郊區(qū)的大房子價(jià)格比15年前還有所下跌，因?yàn)樗麄兊娜丝谠谙鄬?duì)減少。但市區(qū)中的房子上漲了2倍，因?yàn)榇罅康哪贻p人希望住到生活更加便利的城市中心，同時(shí)由于油價(jià)的上漲，交通成本也在上升。
從以上狀況可以看出，德國(guó)是通過(guò)社會(huì)大量建房的方式來(lái)滿足城市化時(shí)代的住房需求，通過(guò)高房產(chǎn)稅和控制房租來(lái)控制房?jī)r(jià)，使房產(chǎn)不具有理財(cái)功能，所以房產(chǎn)只相當(dāng)于消費(fèi)品。
但美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、日本、中國(guó)香港、新加坡等世界上絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)和我們一樣，都采用市場(chǎng)化房地產(chǎn)政策。房?jī)r(jià)都非常高，就是因?yàn)樯唐贩烤哂休^好的保值增值功能（除日本因?yàn)榻?jīng)濟(jì)滯脹、人口下降而出現(xiàn)房?jī)r(jià)滯漲外）。但這些國(guó)家都出現(xiàn)很多沒(méi)有資產(chǎn)能力的人買(mǎi)不起住房。國(guó)家于是建設(shè)大量的保障性住房，供給收入相對(duì)較低的家庭，而他們所擁有或居住的房產(chǎn)，不會(huì)獲得與社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相同的收益。
如上所述，中央在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都仍將對(duì)樓市保持高壓的調(diào)控政策。對(duì)于投資投機(jī)性需求來(lái)說(shuō)，區(qū)別的房貸政策和有條件的限制購(gòu)房政策還將長(zhǎng)期存在。不過(guò)，隨著房產(chǎn)信息系統(tǒng)和戶口制度的改革，對(duì)非本地戶籍人士的限購(gòu)政策可能會(huì)進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整。
另外，由于高房?jī)r(jià)是長(zhǎng)期趨勢(shì)，政府的保障房政策和針對(duì)中低收入購(gòu)房者的支持政策需要大幅提升。從2005年提出建設(shè)保障房至今，雖然解決了土地供應(yīng)、大量房源開(kāi)工，并有部分保障房源開(kāi)始供應(yīng)，也解決了保障房建設(shè)的監(jiān)管制度，但是保障房建設(shè)的資金問(wèn)題，特別是公租房的資金問(wèn)題還沒(méi)得到很好的解決，保障房各層次的準(zhǔn)入和退出政策還很不完善。這些政策都還有很大的改善空間。預(yù)期未來(lái)幾年，隨著這些政策的突破，保障房的供應(yīng)會(huì)大幅增加。
針對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)能力相對(duì)較低的部分，政府在契稅和公積金方面等都有所設(shè)計(jì)。例如，北京把普通商品住宅的總價(jià)限制就從120萬(wàn)元提高到162萬(wàn)元（普通商品住宅的契稅為1%，非普通商品住宅的契稅為3%），南京公積金貸款限額也從20萬(wàn)元重新調(diào)回到30萬(wàn)元。由于前期房?jī)r(jià)的高漲，這些政策的調(diào)整，也一直比較滯后。例如，上海外環(huán)外多數(shù)區(qū)域的房?jī)r(jià)達(dá)到150萬(wàn)元以上，但是外環(huán)外非普通住宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為98萬(wàn)元，公積金限額為30萬(wàn)元，對(duì)眾多中低收入購(gòu)房者不利，有提高標(biāo)準(zhǔn)的需要。
