經(jīng)過(guò)一年多來(lái)的宏觀調(diào)控，全國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話在10月終結(jié)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，10月70大中城市的平均房?jī)r(jià)，出現(xiàn)1998年房改以來(lái)的首次下跌，按月降低0.2%。其中，一手房?jī)r(jià)格下跌的城市增加到34個(gè)，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市達(dá)38個(gè)。2010年以來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)巨大變化。
隨之而來(lái)的是，抵抗房?jī)r(jià)下跌的各種博弈也層出不窮。比如荒唐的“房鬧”、房企股權(quán)交易增多、中小房企面臨資金鏈斷裂、土地財(cái)政告急，還有房?jī)r(jià)下跌過(guò)大所造成的負(fù)面影響比房?jī)r(jià)上漲的負(fù)面影響更大等言論風(fēng)生水起，要求放松對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控呼聲又開(kāi)始出現(xiàn)。盡管當(dāng)前中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是堅(jiān)決的，但要使市場(chǎng)各方保持清醒的頭腦，實(shí)非易事。
可以說(shuō)，從2010年國(guó)十條開(kāi)始，中央政府對(duì)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不可持續(xù)性的共識(shí)越來(lái)越清晰，調(diào)控態(tài)度越來(lái)越堅(jiān)決，所要達(dá)到目標(biāo)及所采取的政策工具越來(lái)越具體與細(xì)化。比如，溫家寶總理近日就房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)表的講話，就第一次把住房?jī)r(jià)格下降重申為國(guó)家的基本政策，而房?jī)r(jià)回歸理性，就得讓絕大多數(shù)居民可接受，或可解決為有支付能力購(gòu)買(mǎi)。所以說(shuō)，這既是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的短期目標(biāo)也是底線，同時(shí)也是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，這條底線必須堅(jiān)守，決不動(dòng)搖。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最有迷惑性或最可能讓調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)就是，由于“房地產(chǎn)業(yè)支柱性”，房?jī)r(jià)下跌將導(dǎo)致與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)的衰退，以至于減緩中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這種論調(diào)，就是我早幾年提出的“房地產(chǎn)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)”。其實(shí)，這有以下幾個(gè)層次的問(wèn)題。一，當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展已不可持續(xù)時(shí)，不僅不支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，反之會(huì)摧毀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；二，房地產(chǎn)“支柱性”或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力，只能建立在民生基礎(chǔ)之上。只有以民生為前提的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才是帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)帶給社會(huì)經(jīng)濟(jì)的只能是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。三，既然房地產(chǎn)的支柱性建立在民生的基礎(chǔ)上，那房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就得回歸理性，絕大多數(shù)居民有能力購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)房?jī)r(jià)大大高于這種水平時(shí)，下降就是必然，否則房地產(chǎn)支柱性不僅不存在而且失去意義。當(dāng)以住房投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的向下調(diào)整期，承擔(dān)一定成本與代價(jià)不可能避免。四，以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱性，不僅在于中國(guó)有無(wú)限大的市場(chǎng)，而且在于其常態(tài)的需求能保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
從上述分析可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)滯，正說(shuō)明投機(jī)炒作主導(dǎo)性。有房地產(chǎn)中介告訴筆者，2010年北京住房有近40%是外地居民購(gòu)買(mǎi)，三亞80%以上的住房是外地居民購(gòu)買(mǎi)�？梢�(jiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的嚴(yán)重性。這樣的市場(chǎng)，調(diào)整是必然，相比房地產(chǎn)泡沫自動(dòng)破滅，政府宏觀調(diào)控的代價(jià)要小得多。因此，當(dāng)前的諸多困難，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型不能不付出的代價(jià)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)只有盡早從投機(jī)炒作為主導(dǎo)向消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型，才能最終柳暗花明。
那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向哪里？重慶市市長(zhǎng)黃奇帆最近給出了一個(gè)說(shuō)法。他說(shuō)，無(wú)論國(guó)內(nèi)國(guó)外，理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，是這個(gè)國(guó)家或城市的家庭6至7年的平均收入夠購(gòu)買(mǎi)一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么樣才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)呢？總體上說(shuō)，是要抓好“供求平衡、土地價(jià)格、稅收力量、金融杠桿、配置格局”這五個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。宏觀上，如果這五個(gè)環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計(jì)都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì)大起大落，就能實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)于黃市長(zhǎng)的這個(gè)方案，盡管還有一些需要完善的地方，但可以肯定地說(shuō)，是攻克當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難題的清晰思路。
在黃市長(zhǎng)看來(lái)，解決當(dāng)前的房地產(chǎn)難題并非難事，要害是界定房地產(chǎn)市場(chǎng)功能或市場(chǎng)定位。如果住房市場(chǎng)是以消費(fèi)為主導(dǎo)的，那么政府就可以圍繞這個(gè)宗旨，通過(guò)土地、稅收、信貸及保障性住房等政策讓這個(gè)市場(chǎng)走向健康之路。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)根本問(wèn)題就在于給出市場(chǎng)清楚定位，并在此基礎(chǔ)上出臺(tái)相應(yīng)的政策。當(dāng)前的房地產(chǎn)，就因?yàn)槭袌?chǎng)定位還存在不少模糊性，從而使得不少人仍心存幻想，以為當(dāng)前的調(diào)控政策只是臨時(shí)性的，一旦市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)，政策又會(huì)逆轉(zhuǎn)。因此，中央政府理應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)性功能定位，以當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌之契機(jī)，加快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型。
