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最近房?jī)r(jià)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，加上總理最近在房地產(chǎn)問(wèn)題上措辭發(fā)生轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住房問(wèn)題的焦慮情緒大為緩解。多年來(lái)，救火式的房地產(chǎn)調(diào)控消耗了人們的大部分精力，關(guān)乎中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的住房制度問(wèn)題的分析和辯論，則非常不充分。在房市由喧囂到冷靜后，是深入討論中國(guó)住房體制這一基礎(chǔ)性問(wèn)題的時(shí)候了。
1998年房改在全國(guó)推行以來(lái)，中國(guó)對(duì)住房體制進(jìn)行過(guò)反反復(fù)復(fù)的探索，也忽而歐忽而美、忽而東忽而西地借鑒或模仿過(guò)他人的一些經(jīng)驗(yàn)，在這種病急亂投醫(yī)狀態(tài)下，始終未找到一種適合中國(guó)國(guó)情的模式。媒體上不乏對(duì)德國(guó)、新加坡、香港模式的介紹，學(xué)習(xí)香港模式的呼聲非常高，但對(duì)適用性卻分析得很少。如此這般，又怎能在博采眾長(zhǎng)的基礎(chǔ)上因地制宜地設(shè)計(jì)出一個(gè)好的體制呢？
全世界的住房體制大致分為三類(lèi)，一是英美式，絕大部分問(wèn)題由市場(chǎng)解決，住房自有率比較高，無(wú)自有住房者主要通過(guò)租賃市場(chǎng)解決；二是德國(guó)式，住房自有率低，福利住房比重也小，政府主要通過(guò)財(cái)政金融資助來(lái)幫助人們解決居住問(wèn)題，互助式住房占比較大；三是香港和新加坡模式，根據(jù)居民收入高低，實(shí)行雙軌制，收入低的政府提供保障，收入高的由市場(chǎng)來(lái)解決。
在第三種模式中，新加坡以香港為藍(lán)本，但總體而言比香港做得更好一些（保障房覆蓋率更高，人均居住面積也更大）。因此，人們一般常說(shuō)的“保障的歸保障、市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”，常常將香港當(dāng)作樣本，國(guó)際上也公認(rèn)香港的住房體制是成功的典范。不可否認(rèn)，在香港這種地狹人稠且貧富差距相當(dāng)大的地方，現(xiàn)行住房體制起到了最關(guān)鍵的“社會(huì)穩(wěn)定器”作用。美國(guó)貨幣學(xué)派鼻祖、經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里德曼曾盛贊香港是自由競(jìng)爭(zhēng)資本主義的楷模，并說(shuō)到了香港才知什么是正宗的資本主義。不過(guò)我認(rèn)為，如果將保障性住房視為收入再分配工具的話，弗里德曼的結(jié)論就徹底錯(cuò)了，稱香港為社會(huì)主義的典范也不為過(guò)。
香港住房保障制度起步于1950年代，到目前已經(jīng)形成一個(gè)相對(duì)公平、環(huán)環(huán)相扣的多層次體系。這個(gè)體系主要有5個(gè)層次構(gòu)成：
一是低收入階層由政府提供“公屋”。如果3人家庭月入低于15000港元、資產(chǎn)低于34萬(wàn)港元，可以申請(qǐng)輪候公屋，公屋按人均面積約12.5平米配給，其租金僅為同地段市場(chǎng)租金的1/4到1/3，值得注意的是，不同收入家庭租金不同，同一家庭收入變化后租金也要調(diào)整，收入提高后實(shí)行1.5倍或2倍租金，直到搬離公屋。公屋類(lèi)似于內(nèi)地廉租房。
二是家庭月收入超過(guò)公屋資格上限、但低于3萬(wàn)港元（和公屋標(biāo)準(zhǔn)一樣，這個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn)也是動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)的），達(dá)不到購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)住房的居民，政府提供“居屋”。業(yè)主不享有居屋的完全產(chǎn)權(quán)，收入上升購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)房后。居屋由政府回購(gòu)或補(bǔ)齊地價(jià)后向有購(gòu)買(mǎi)資格的人銷(xiāo)售。這一層次類(lèi)似于內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)適用房。
三是收入更高一層，但仍然難以從市場(chǎng)上購(gòu)房的人，政府通過(guò)“置安心”計(jì)劃對(duì)其進(jìn)行金融資助。
第二和第三層次，類(lèi)似于內(nèi)地常說(shuō)的“夾心層”。
四是市場(chǎng)化住房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，所以只有部分相對(duì)高收入的人士才能買(mǎi)得起。這一層次等同于內(nèi)地的商品房。
五是享受特權(quán)的新界原居民。新界原居民指1899年以前父輩就居住在界限街以北的男性居民，根據(jù)歷史條約，香港政府允許這批人自建一棟三層每層不超過(guò)700英尺的自住房，稱為之“丁屋”，丁屋享受免地價(jià)、免物業(yè)稅及其費(fèi)用等待遇，但不可交易。這一層次類(lèi)似內(nèi)地的農(nóng)村宅基地住房。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前香港人口有48%住在公共房屋，其中租住公屋是30%，購(gòu)買(mǎi)居屋的則是18%，私人住房則占一半略強(qiáng)。由此可見(jiàn)，雙軌制的香港住房體制其實(shí)是一個(gè)多層次體系，與社會(huì)階層的流動(dòng)相對(duì)應(yīng)，各層次住房之間也是可以上下流動(dòng)的。比如說(shuō)，個(gè)人有發(fā)展或家庭總收入上升了，會(huì)失去住公屋的資格，進(jìn)而向上流動(dòng)，一旦個(gè)人經(jīng)濟(jì)出了麻煩，就會(huì)向下流動(dòng)，曾經(jīng)就有一位演藝明星因個(gè)人破產(chǎn)而從原來(lái)的豪宅搬到公屋。
香港的公屋小區(qū)往往配套良好，甚至很多比商品房小區(qū)還好，租金又極低，還不用交物管費(fèi)，按理說(shuō)，收入升高的人肯定不愿搬離，再比如，居屋的價(jià)格比商品房低百分之三四十，沒(méi)有人愿意在收入升高后放棄這個(gè)福利而去購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房。雖然香港保障房的進(jìn)入和退出，有非常透明的制度和嚴(yán)格的執(zhí)法，有因騙租公屋而鋃鐺入獄的案例，在退出上也非常嚴(yán)。但如果保障房的退出完全靠法律強(qiáng)制而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)因素調(diào)節(jié)，必然會(huì)造成執(zhí)法成本過(guò)高，而住房面積就是一個(gè)很有力的調(diào)節(jié)因素。公屋和居屋面積都很小，最高也未超過(guò)60平米，最低的甚至小于20平米。因此，公屋和居屋的住戶存在告別蝸居的內(nèi)在需要，一旦經(jīng)濟(jì)改善，大多愿意主動(dòng)向住房體系的上一層流動(dòng)。
盡管經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展和完善，香港住房保障積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)，其精髓可以歸納為：規(guī)劃科學(xué)精妙、法律嚴(yán)明、管理精細(xì)。在肯定香港體制總體成功的同時(shí)，我們也要看到它的不完美之處，香港居民對(duì)住房問(wèn)題的怨氣并不少，主要問(wèn)題有：
市場(chǎng)住房方面，人們的不滿主要集中在房?jī)r(jià)太高上。人們抱怨“上車(chē)”不易，加上地產(chǎn)商壟斷程度過(guò)高且常操縱市場(chǎng)，銷(xiāo)售中的欺詐現(xiàn)象，人們普遍感覺(jué)香港人都在為地產(chǎn)商打工。
保障住房方面，人們抱怨輪候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，居住面積太小。蝸居使人不能過(guò)上有尊嚴(yán)的生活，曾經(jīng)有一個(gè)品學(xué)兼優(yōu)的12歲花季少女，因?yàn)樽》窟^(guò)于擁擠，不能實(shí)現(xiàn)有自己?jiǎn)为?dú)房間的夢(mèng)想而自殺，引起社會(huì)的強(qiáng)烈共鳴。此外，盡管法律嚴(yán)明，但因?yàn)楣菔且豁?xiàng)優(yōu)厚的福利，無(wú)法阻擋揩油的人，公屋住富戶問(wèn)題也時(shí)常成為人們批評(píng)的目標(biāo)，曾有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些公屋住戶擁有奔馳奧迪汽車(chē)。
此外，夾心層問(wèn)題成為該體系中的軟肋，一個(gè)月入2萬(wàn)~3萬(wàn)租住市場(chǎng)房的人，其生活質(zhì)量可能僅相當(dāng)于月入1萬(wàn)的住公屋者。還有，一些低收入階層可能會(huì)因?yàn)橛姓谧》可媳５�，進(jìn)而放棄打拼，失去向上一階層流動(dòng)的動(dòng)力。另外，各層次住房的構(gòu)成比例是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，政府根據(jù)不斷變化了的環(huán)境來(lái)調(diào)整，但每一次調(diào)整都會(huì)引起利益的重新分配，進(jìn)而引起很大爭(zhēng)議。比如說(shuō)，1997年香港回歸后，特區(qū)政府就希望擴(kuò)大住房自有率，推出大建居屋的“八萬(wàn)五計(jì)劃”，結(jié)果加劇了房?jī)r(jià)下跌，到2002年宣布取消，今年10月，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況下，居屋計(jì)劃又重新啟動(dòng)，但方案的具體內(nèi)容又引起了很大的爭(zhēng)議。
香港住房體制總體上的成功，到底是哪些因素促成的？它的成功經(jīng)驗(yàn)可以移植到中國(guó)內(nèi)地嗎？本專(zhuān)欄的下一篇文章，將對(duì)此進(jìn)行分析。
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