許多人購(gòu)房往往喜歡通過(guò)中介公司尋找房源，這樣不僅能夠獲得更多信息，而且方便省事，甚至在出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)時(shí)還有一個(gè)調(diào)停者或證人。然而由于中介公司的良莠不齊及利益沖突，購(gòu)房者與中介公司之間也難免出現(xiàn)糾紛。那么，這些糾紛該任何處理呢？
【案例】
2011年3月18日，武婷與一家中介公司簽訂了一份《房屋買賣居間委托協(xié)議》，約定武婷應(yīng)向公司交納傭金13000元、貸款服務(wù)費(fèi)3000元、過(guò)戶服務(wù)費(fèi)4000元。后在公司的斡旋下，武婷與房屋出賣人李某訂立了《房屋買賣合同》并交付了一半房款，武婷也向公司付清了全部服務(wù)費(fèi)用�？蓛H僅過(guò)了3天，李某便反悔并拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)。武婷遂要求公司退回所有中介費(fèi)用，但被公司拒絕，理由是其已促成武婷與李某簽訂合同，完成了居間事務(wù)，而李某反悔與其無(wú)關(guān)。
居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同�！逗贤ā返谒陌俣鶙l規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬�！惫试诠疽呀�(jīng)促成武婷與李某簽訂《房屋買賣合同》并交付了一半房款的情況下，武婷自然無(wú)權(quán)要求公司退回傭金，而只能以李某違約為由，要求李某賠償該損失。但是，由于公司尚未為武婷提供過(guò)戶及貸款服務(wù)，自然不應(yīng)“無(wú)功受祿”，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美@部分應(yīng)予退還。
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購(gòu)房被騙，中介應(yīng)擔(dān)連帶責(zé)任 |
【案例】
2011年4月9日，蘇蓉與一家房屋中介公司約定，由公司在指定地段為蘇蓉尋找三室兩廳一廚一衛(wèi)的房屋一套，并負(fù)責(zé)陪同辦理過(guò)戶手續(xù)，見(jiàn)證雙方的交易過(guò)程。10天后，經(jīng)公司中介，蘇蓉與史某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，蘇蓉依約付給公司12000元中介費(fèi)。后蘇蓉得知，史某只是該房的三個(gè)共有人之一，而另外二人根本不同意出賣，故無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。鑒于史某在收取房款后已經(jīng)去向不明，蘇蓉遂要求公司退回中介費(fèi)并負(fù)責(zé)返還已付的20萬(wàn)元房款。
《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。史某未經(jīng)另外兩個(gè)共有人同意，其賣房行為因而無(wú)效。公司作為專業(yè)中介，本應(yīng)查清史某的所有權(quán)限，卻因未履行該基本義務(wù)而構(gòu)成重大過(guò)錯(cuò)，不僅應(yīng)視為未完成中介任務(wù)，且與史某的行為共同結(jié)合導(dǎo)致了蘇蓉?fù)p失，故不但應(yīng)返還中介費(fèi)，還應(yīng)按《侵權(quán)責(zé)任法》第八條之規(guī)定擔(dān)責(zé)：“二人以上共同實(shí)施侵權(quán)行為，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。”
【案例】
2011年5月19日，祁蓮與一家中介公司達(dá)成了一份中介協(xié)議，約定由公司按祁蓮要求向其推薦房屋，事成之后由祁蓮一次性給付公司12000元中介費(fèi)用。一周后，公司安排了祁蓮實(shí)地看房并已進(jìn)行相關(guān)介紹，祁蓮對(duì)房屋表示滿意，但覺(jué)得公司所談價(jià)格太高。過(guò)了三天，祁蓮?fù)ㄟ^(guò)好友找到房主本人，經(jīng)洽談，彼此以低于公司所談價(jià)格50000元成交。鑒于祁蓮拒絕支付中介費(fèi)用，公司遂以其已經(jīng)進(jìn)行中介服務(wù)為由提起了訴訟，但法院最終判決駁回了公司的訴訟請(qǐng)求。
法院的判決是正確的。一方面，中介活動(dòng)的核心是促成合同簽訂、完成交易，而不僅是進(jìn)行居間行為。公司安排祁蓮看房，只能說(shuō)進(jìn)行了中介活動(dòng)，并不等于已促成合同簽訂、完成交易。如果只要已看房，只要祁蓮與房主完成交易，而不管公司最終作用都必須付費(fèi)，無(wú)疑系加重祁蓮責(zé)任、排除祁蓮主要權(quán)利、免除公司的核心義務(wù)，當(dāng)屬霸王條款。另一方面，公司無(wú)權(quán)因祁蓮已看房，而剝奪其選擇他人服務(wù)的權(quán)利。且交易的完成，起決定性作用的恰恰是他人，而非公司。