最近，國(guó)內(nèi)各上市商業(yè)銀行大報(bào)喜訊，其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保持在30％以上的水平，工商銀行更是成了最為賺錢的上市公司。不過(guò)，奇怪的是，上市公司如此好的業(yè)績(jī)，股市卻連連下跌。不少上市銀行的股價(jià)紛紛跌破了一年來(lái)的最低價(jià)。何也？市場(chǎng)擔(dān)心國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行這種業(yè)績(jī)不可持續(xù)，擔(dān)心國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行未來(lái)將面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。那么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的巨大風(fēng)險(xiǎn)在哪里？為何這種業(yè)績(jī)不可持續(xù)？估計(jì)最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多高？根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的壓力測(cè)試，房?jī)r(jià)下跌50％對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的影響不會(huì)太大或國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在房?jī)r(jià)下跌50％的情況下仍可以承擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)。也有人認(rèn)為，這是過(guò)高地估計(jì)了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行抗房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的能力。因?yàn)�，這種壓力測(cè)試僅是用靜態(tài)的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看未來(lái)可能發(fā)生的變化，而沒(méi)有考慮在動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)震蕩中，國(guó)內(nèi)銀行的風(fēng)險(xiǎn)到底有多大。而且，最近也有報(bào)道指出，盡管上市銀行半年報(bào)透露出來(lái)的房貸不良率大多在下降，行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有顯露出來(lái)，但深圳個(gè)人房貸大增17％以上也說(shuō)明了住房信貸風(fēng)險(xiǎn)正在暴露出來(lái)。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多高仍然是相當(dāng)不容易計(jì)算出來(lái)的。
對(duì)于國(guó)內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多高，我們要看房?jī)r(jià)快速飆升是從什么時(shí)候開(kāi)始的，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升的幅度有多大以及這種快速飆升的房?jī)r(jià)是由什么東西推動(dòng)的�？梢哉f(shuō)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲可以分為兩個(gè)階段：2003年—2007年和2009年—2010年。但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，這兩個(gè)階段房?jī)r(jià)上漲的幅度都不大，而且按照這些數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控根本上就不需要。因?yàn)槿珖?guó)每年的房?jī)r(jià)漲幅都不會(huì)超過(guò)10％，甚至更低。但實(shí)際上，從全國(guó)一手房均價(jià)
（即全國(guó)住宅銷售總金額除以全國(guó)住宅銷售總面積）的變化來(lái)看，其上漲幅度則不小。2003年—2007年，這個(gè)時(shí)期全國(guó)住房的均價(jià)從2092元上漲到3636元，上漲幅度達(dá)73．8％。這個(gè)時(shí)期不僅房?jī)r(jià)基數(shù)小，而且住房銷售最大部分在沿海東部（占全國(guó)三分之二以上），房?jī)r(jià)上漲主要表現(xiàn)在一二線城市，而不是全國(guó)各城市房?jī)r(jià)普遍上漲。因此，盡管當(dāng)時(shí)一線城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，其泡沫已經(jīng)不小，但它還不具有全國(guó)的普遍性。不過(guò)，對(duì)于這些上漲過(guò)快的一線城市來(lái)說(shuō)，其房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)同樣是高的。
另一時(shí)期是2009年至2011年6月底。2007年年底全國(guó)住房均價(jià)為3636元／平方米，2008年年底為3576元／平方米，2008年比2007年住房均價(jià)下跌了1．7％。2009年年底全國(guó)住房均價(jià)為4459元／平方米，比2008年年底上漲了24．7％。2010年全國(guó)住房均價(jià)為4724元／平方米，比2009年同比上漲了5．61％。即使到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一年多的2011年6月底全國(guó)住房均價(jià)為5188元／平方米，也比2010年年底上漲了9．82％。從上述數(shù)據(jù)可以看到，2008年年底到2011年6月底,全國(guó)住房均價(jià)上漲了45．1％。也就是說(shuō)，這個(gè)時(shí)期房?jī)r(jià)上漲不僅在高基數(shù)的基礎(chǔ)上仍然快速上漲，而且具有全國(guó)的普遍性，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)全面地向三四線城市蔓延。如果只關(guān)注一線城市，在這個(gè)時(shí)期這些城市的房?jī)r(jià)可能上漲了一倍以上。
而這兩個(gè)時(shí)期的房?jī)r(jià)快速飆升都是與銀行信貸快速增長(zhǎng)有關(guān)。前一個(gè)時(shí)期，銀行信貸增加14萬(wàn)多億元，后一個(gè)時(shí)期銀行信貸增加23萬(wàn)億元左右（僅是指銀行的表內(nèi)業(yè)務(wù)不包括銀行表外業(yè)務(wù)）。在前一個(gè)時(shí)期末，2007年年底全國(guó)金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5萬(wàn)億元左右，其中個(gè)人住房按揭貸款余額不到3萬(wàn)億元。而2011年6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為10．26萬(wàn)億元，其中個(gè)人住房貸款余額達(dá)到6．26萬(wàn)億元。
如果用這些數(shù)據(jù)來(lái)測(cè)算，當(dāng)前銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要關(guān)注點(diǎn)就是2009年房?jī)r(jià)變化及信貸增長(zhǎng)變化。也就是說(shuō)，到2011年6月底，在這一個(gè)階段，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)大約在6萬(wàn)億元左右，其中個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)3萬(wàn)億元左右，其分別占當(dāng)時(shí)銀行貸款比重的20％和12％。也就是說(shuō)，如果這些貸款出現(xiàn)問(wèn)題，或房?jī)r(jià)下跌50％，那么國(guó)內(nèi)銀行所受到的損失也只有5萬(wàn)億元左右，僅占整個(gè)貸款的10％。以國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的基本條件，這點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)是可承擔(dān)的或銀行沒(méi)有多少問(wèn)題。但實(shí)際事情不是這樣簡(jiǎn)單。
一是這兩個(gè)階段銀行進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸不僅在于統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，而且應(yīng)該加上住房抵押貸款及地方政府融資平臺(tái)的土地抵押貸款。比如說(shuō)，在2009年以來(lái)的銀行信貸超高速的增長(zhǎng)不僅表現(xiàn)為，2009年—2010年銀行信貸分別增加9．6萬(wàn)億元和7．5萬(wàn)億元
（此數(shù)據(jù)是1998年—2002年的6倍），而且還表現(xiàn)為近兩年居民貸款分別增加了2．46萬(wàn)億元和2．90萬(wàn)億元（此類數(shù)據(jù)分別是2008年4倍和5倍）。其中的不少貸款在很大程度上都與房地產(chǎn)信貸有關(guān)，只不過(guò)，由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，而沒(méi)有進(jìn)入商業(yè)性房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)項(xiàng)下。
還有，從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，地方政府融資平臺(tái)貸款達(dá)到近11萬(wàn)億元（也有估算為近15萬(wàn)億元）。而這些貸款在很大程度上都與土地抵押有關(guān)。而土地的價(jià)格取決于房?jī)r(jià)，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然是可控制的。因?yàn)椋績(jī)r(jià)上漲只會(huì)把土地的價(jià)格進(jìn)一步推高。在這種情況下，土地抵押品的價(jià)值自然也會(huì)提高，地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)也就不大了。如果房?jī)r(jià)下跌，土地價(jià)格自然會(huì)下降，土地抵押品的價(jià)值也就會(huì)降低。如果地方政府建設(shè)項(xiàng)目?jī)H是以土地抵押為主而沒(méi)有合理的現(xiàn)金流，那么當(dāng)土地價(jià)格快速下跌時(shí)，地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)全面暴露出來(lái)�？梢哉f(shuō)，該銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)一點(diǎn)都不可低估。
另外，據(jù)估算，現(xiàn)在的55萬(wàn)億元左右的銀行信貸中，其中60％的貸款都與房地產(chǎn)有關(guān)。無(wú)論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)貸款，還是企業(yè)和個(gè)人住房及土地抵押貸款都是如此。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這些貸款風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)小，但是如果房?jī)r(jià)下跌，其風(fēng)險(xiǎn)有多高是十分難以測(cè)算的。而且往往是，如果某個(gè)資金鏈環(huán)節(jié)斷裂，導(dǎo)致金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，那么其金融風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)全部暴露出來(lái)，而且這種風(fēng)險(xiǎn)也容易迅速放大與蔓延。2008年雷曼兄弟的倒閉，并非是個(gè)體金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，而在于這種風(fēng)險(xiǎn)暴露使得某個(gè)金融環(huán)節(jié)流動(dòng)性斷裂從而導(dǎo)致整個(gè)金融體系的崩塌。而這些風(fēng)險(xiǎn)多大是無(wú)法用靜態(tài)的方式來(lái)計(jì)算的。
可見(jiàn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多高，從靜態(tài)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌50％可在國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行可承受的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，而且只要房?jī)r(jià)不下跌，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行住房貸款越多，其風(fēng)險(xiǎn)就越低；但是面對(duì)巨大的房地產(chǎn)泡沫，如果其泡沫破滅，商業(yè)銀行所面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)有多大是相當(dāng)不確定的。如果房地產(chǎn)泡沫破滅形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，那么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行將面臨巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)�，就�?dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來(lái)看，要減弱商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最為重要的就是要通過(guò)信貸政策及稅收政策逐漸地?cái)D出房地產(chǎn)泡沫，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢地過(guò)渡與轉(zhuǎn)變。否則，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破滅將會(huì)引發(fā)出多高的金融風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)不確定的。最近，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)提出警告，可能下調(diào)中國(guó)人民幣債務(wù)信用評(píng)級(jí)，因?yàn)樵谛刨J高峰后，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上升，經(jīng)濟(jì)將面臨著調(diào)整。在這種情況下，應(yīng)該對(duì)國(guó)內(nèi)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)做足夠估計(jì)，特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)更應(yīng)該做足夠的估計(jì)。
