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隨著限購令效力的衰減，住房和城鄉(xiāng)建設部日前出臺了針對二三線城市限購的五項標準，包括：前半年新建住房房價指數(shù)環(huán)比增幅較高、漲幅超過或接近全年房價調(diào)控目標、成交量增幅較高、外地購房比例較高、存在調(diào)控政策執(zhí)行不嚴格、社會反應強烈等內(nèi)容，并表示，滿足其中任意兩項的二三線城市將有可能被列入新增房地產(chǎn)限購城市名單。
事實上，就此輪房地產(chǎn)調(diào)控而言，其力度堪稱史上最嚴，且呈現(xiàn)出典型的行政特色。而此輪房地產(chǎn)調(diào)控的基礎依然是土地財政，因此在執(zhí)行中受到地方政府的消極抵抗。進一步分析，最關鍵的問題是，我國目前的住房體系矛盾使得房地產(chǎn)調(diào)控無法形成實效。
我國目前實施的住房制度是典型的“雙軌制”：既有完全市場化的商品房市場，也有保障房市場�，F(xiàn)在的住房保障體系，政府包得太多，弊端也多。一是財政包袱重，可能產(chǎn)生政府信用危機。二是不利于轉(zhuǎn)變政府職能。許多地方為建保障房或公租房而成立的機構，既是政府部門，又是企業(yè)或事業(yè)單位；既負責融資，又負責建設，還負責經(jīng)營和管理；既儲備土地，又有房產(chǎn)。結(jié)果是這些政府機構權力不斷擴大，不利于廉政建設，不符合市場經(jīng)濟的要求。三是公租房的準入、退出等的管理事務繁瑣、復雜，勢必要求擴大公務員或準公務員隊伍，不利于精兵簡政，而且會把矛盾都集中到政府，不利于社會和諧。
在商品房市場這一塊，雖然有不少的房地產(chǎn)開發(fā)商參與競爭，但由于上游的土地資源被政府壟斷，這種市場不均衡的矛盾使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)官商合謀，從而使得所謂的商品房市場也陷入到有名無實的狀態(tài)。在保障房市場這一塊，雖然國務院早在1998年的時候就出臺了一系列政策取消福利分房，但是不論是政府部門還是國有企事業(yè)單位，福利分房和變相福利分房就從來沒有停止過。
華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強近日在論壇上稱，“從中央各部委情況看，這些部委用這種保障性住房制度獲取的土地是大量的。如果按照‘十一五’規(guī)劃土地供應情況，北京大概有73%土地被一些單位使用了。如果把這73%土地平均在所有土地價、房價中，北京房價每平米大概不到8000多元�！辈浑y看到，雖然各方對于目前的房地產(chǎn)調(diào)控存在著巨大的爭議，但是針對保障性住房領域的質(zhì)疑此起彼伏。近期，清華大學、北京大學1萬套住房以及其他類似住房都占用大量土地，這些房子獲取了優(yōu)惠政策且用最低的價格賣給了某些享有特權的人，此等情況也印證了我國的房地產(chǎn)市場亂象叢生。
可見，在目前的住房制度還有待完善的狀態(tài)下，行政性的調(diào)控最終都有可能陷入到政商和權錢交易當中。而在目前土地財政依然是地方政府財政的主要模式的局面下，地方政府并沒有因為宏觀調(diào)控措施頻出而減弱通過土地財政獲取暴利的念頭。目前土地價格增長幅度遠遠高于房價增長幅度，在這種情況下，地方政府不可能滿足于房價限制在一個合理的范圍。地方政府都不希望自己所在的城市入選下一批的限購名單。因此，未來的房地產(chǎn)限購政策走向何方充滿懸念。
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