日本韓國成功實現(xiàn)城市化和現(xiàn)代化的關(guān)鍵一環(huán)，就是在高速城市化過程中主要采用強有力的經(jīng)濟手段控制房價和戶型，在短短30多年間解決了國家大多數(shù)人口移入城市特別是大都市圈的安居問題�，F(xiàn)在我國一線城市的絕對房價已逼近或逼平日韓大都市，但人均國民收入還只分別是日韓的十分之一和五分之一，貧富分化嚴重，高昂的房價成為中國經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代化發(fā)展的主要障礙。
在快速城市化的階段，房價上漲不可避免，因為大量人口進入，土地資源是有限的。日韓的基本出發(fā)點就是安居權(quán)，進入城市得安居是國民的基本權(quán)利，都寫到憲法、政府的政策綱要里面去。
日韓在樓市需求調(diào)控主要是采取了嚴密的稅收制度和金融信貸傾斜政策。
首先是在住宅的流轉(zhuǎn)、保有、繼承的各環(huán)節(jié)建立完整的稅收調(diào)節(jié)體制，全面保護自住需要、擠壓投資投機需求。在住宅的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，日韓與中國做法不同，是輕交易稅，重所得稅。這樣既方便了居民由于工作和生活需要改變和改善自住房，售房者不易轉(zhuǎn)嫁稅負，又能精準地打擊投資投機購房。日本在1950年，就實行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個人綜合課稅之條款，而當年個人所得稅綜合課稅的最高稅率為50%。后來經(jīng)過兩次上調(diào)，至1969年，個人所得稅最高邊際稅率調(diào)為75%，而僅對家庭自住房在出售時的升值部分給予一個大額減免。由于日本在個人所得稅之外，尚有地方征收的10%住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎完全無利可得。
在保有環(huán)節(jié)，日本規(guī)定對“敷地面積”(近似我國除公攤面積外的建筑面積)120平米以下的自用住宅適用0.7%的優(yōu)惠固定資產(chǎn)稅率，對超過120平米以上的部分及家庭擁有多套房實行2倍的即1.4%的保有稅率，各地方政府還可根據(jù)自身財政狀況上調(diào)稅率最高至2.1%，2005年更是廢止了最高上限。韓國從1974年就開始長期對住宅實行從0.2%低水平起征的累進固定資產(chǎn)稅。
在繼承環(huán)節(jié)，日本的稅賦比韓國重些。根據(jù)日本遺產(chǎn)稅稅法，規(guī)定在房屋遺產(chǎn)繼承時，可減免3000萬日元(現(xiàn)約240萬元人民幣)，超過部分與其它遺產(chǎn)合計后適用最高邊際稅率達70%的累進遺產(chǎn)稅。
在這種稅收調(diào)節(jié)制度下，住宅的投資投機需求自然受到沉重打擊，同時超前改善性需求和鋪張奢華型需求也受到極大的壓制，使住宅資源及其增值能較為均等地分布在廣大居民中間。
日本將家庭收入與可貸款總量掛鉤，使得絕大多數(shù)城市家庭無法利用金融杠桿放大資金總量投資炒作房地產(chǎn)和購買多套房。據(jù)相關(guān)規(guī)定，日本個人申請購房長期貸款的年還貸額度不得超過申請時上年度家庭收入的35%。家庭如有其它長期貸款須合并計算，貸款最長期限為35年。由于住宅貸款與家庭納稅收入掛鉤，這樣就使絕大多數(shù)家庭不可能同時申請第二套房貸款。
同時，日本在設(shè)計金融制度時，禁止在沒有還清貸款前將房屋出租，“以租養(yǎng)貸”在日本根本無門，這樣也直接限制了富裕階層的炒房行為。
日韓以自住房作為使用稅收和金融杠桿調(diào)節(jié)的標準和基石，因此完全符合公平正義的原則和城市化不斷吸納外來人口的方向。
（本文摘編自7月24日《南方都市報》對經(jīng)濟學家華生的訪談稿，本文未經(jīng)作者審定，標題為編者所加）