美聯(lián)儲日前公布了一個報告，顯示美國房價今年一季度已跌回至2002年的水平。對于這一數(shù)據(jù)美國民眾倒不怎么震驚，因為這已非新聞，房價很可能跌回至1998年，甚至1996年的水平之嚷嚷聲早已不絕于耳。
但令人震驚的是，美聯(lián)儲的報告提到：美國房價下跌已使屋主擁有的房屋凈值（房屋價值減掉貸款余額后的數(shù)值）大幅縮水，已降至接近二戰(zhàn)以來的最低點(diǎn)。平均而言，目前美國屋主只擁有房屋價值的38%，相比十年前的61%大大地縮水了。
在美國，房屋凈值對整個經(jīng)濟(jì)循環(huán)來說相當(dāng)重要。因為一般美國民眾不習(xí)慣儲蓄，也不可能儲蓄（1/3的薪資押在了房子上，其余用來交稅和日常開銷），人們衡量自己有多富有，主要是以房屋凈值為依據(jù)。假如屋主受到房屋貸款的重壓，就不敢隨意亂花錢。而如果屋主擁有房屋凈值，就可以大膽地消費(fèi)了，以房屋凈值作抵押來購買奢侈品，比如鉆戒、LV包或游艇，又或者以房屋凈值作抵押，作為購買第二套房屋的首付款。
然而前些日子，一則對美國幾千個房主的調(diào)查報告顯示，有近一半的房主表示，他們的房屋價值比他們買入的時候還要低，其中有2/3的房主說，他們的財物狀況比房市泡沫破滅之前還要差，因此房價跌跌不休就不僅是賬面上的損失了。還有許多房主對當(dāng)時買房感到懊悔，有將近1/4的人認(rèn)為，如果允許他們從頭開始，他們決不會購買現(xiàn)在的房子；另有1/3的人表示，后悔買房子是因為“付了學(xué)費(fèi)才知道”，購房不是一種好投資，根本就不像專家所吹噓的那般好。
我的朋友達(dá)龍就是一個典型的例子。他在2003年以62萬美元買下一棟紐約上州的房子，一度曾上漲至接近70萬美元，但目前房屋估價是53萬。去年他失業(yè)了七八個月，一度無法支付銀行貸款，不得不在法庭與借貸銀行交戰(zhàn)了幾個月，才免于房子被法拍。現(xiàn)在他們一家人節(jié)衣縮食省吃儉用，按他的說法是“一夜回到了舊社會，但好歹保住了房子�！�
目前美國工作機(jī)會匱乏，“嬰兒潮”一代退休遙遙無期，在物價飛漲的年代，人們唯有選擇減少消費(fèi)，以保持一定償還債務(wù)的現(xiàn)金，迫不得已選擇簡樸的生活。美國正經(jīng)歷著日本式的低增長率和高失業(yè)率，美國經(jīng)濟(jì)未來十年將“日本化”——滯脹，即經(jīng)濟(jì)增長停滯、失業(yè)增加和通脹同時并存，使新凱恩斯主義的經(jīng)濟(jì)理論遭到了質(zhì)疑。
反觀金融風(fēng)暴之前，持續(xù)多年的通脹是由銀行不斷擴(kuò)大的貸款業(yè)務(wù)“創(chuàng)造”的。在那期間，借款人和貸款人都信心百倍，因而推動了借貸額持續(xù)升高，人為地刺激了經(jīng)濟(jì)增長，造成了房市、股市繁榮的虛幻景象。而金融危機(jī)發(fā)生之時，銀行放貸的意愿發(fā)生了根本性變化，因此貨幣供應(yīng)也隨之發(fā)生變化。
加拿大作為美國的難兄難弟，看到這兒，難免會有兔死狐悲之感，更應(yīng)該好好地反思了。其實(shí)加拿大的金融模式和美國類似，都是靠高負(fù)債運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，今年一季度，加拿大國民家庭總負(fù)債15萬億加幣，是可支配收入的147%，每戶平均負(fù)債17.6萬加幣，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，更超過大哥美國。至于加拿大的房市為何和美國背道而馳，我在其他多篇文章都分析過了，不過是滯后效應(yīng)而已，千萬別盲目樂觀，出來混肯定是要還的。
加拿大央行行長簡尼警告國民，不要過度借貸，否則利率攀升，他們就會無力還債。財政部長費(fèi)拉逖更明確地表示，他有權(quán)限制借貸，干預(yù)加拿大過熱的房地產(chǎn)市場 。顯然，再不采取果斷措施的話，美國的今天就是加拿大的明天。
再說回美國，現(xiàn)在不少人關(guān)心的是美國房價究竟何時才能觸底回升？特別是好些中國人，想去美國“抄底”。
根據(jù)美國樓價指數(shù)標(biāo)普/Case-Shiller3月份的報告，美國房價按月下跌0.2%，雖然在市場的預(yù)期之內(nèi)，但房價指數(shù)位于138.16，低于2009年4月金融危機(jī)期間的低位。標(biāo)普指數(shù)委員會主席直言道：“美國大部分地區(qū)房價已陷入雙底衰退，房價持續(xù)下滑未有迂緩的跡象”。可見美國房價將繼續(xù)下跌，跌回1998年的價位幾乎沒有懸念。
如果現(xiàn)在急于抄底美國房市的話，就好似在接一把下行的利劍，望急于赴美抄底房市的中國投資者，務(wù)必慎重、慎重、再慎重。