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國家統(tǒng)計局昨天（5月18日）公布的數據顯示，全國70個大中城市中，4月份新建商品住宅和二手住宅環(huán)比價格漲幅均未超過1％，其中新房價格環(huán)比下降的有9個城市，持平的有5個。這已是很難得的調控成績了，這說明中央政府的樓市調控重拳已初見成效，樓市已處于選擇漲跌方向的博弈膠著期了。
而房價是否下降，要取決于賣家的心理防線何時潰退并大面積拋售房屋，而賣家的心理承受能力取決于目前樓市成交量低迷的狀態(tài)能夠持續(xù)多久，而成交量復蘇與否則取決于限貸、限購等政策是否會承受不了土地財政減收的壓力而放松。說到底，只要地方政府不再靠賣地收入生存和發(fā)展了，地產調控政策才不會變調，房價才不會才見降價又突然反彈。但目前的局面顯然并不令人樂觀，即使北京、上海這樣的發(fā)達城市，政府財政收入很大比例也要靠賣地收入，更何況一般欠發(fā)達地區(qū)和更加倚重旅游和地產拉動的海南等地區(qū)。
目前，除了統(tǒng)計數據上出現(xiàn)“可喜”的降價苗頭外，一些地區(qū)也有了房價下降的例子。在房價曾如鐵板一塊的北京，一些小區(qū)的部分房型已開始降價了，據媒體報道，北京的回龍觀、勁松等二手房房源較多區(qū)域調查發(fā)現(xiàn)，房齡超過5年、可以上市交易的經適房和戶型不好的二手商品房源已率先降價。
在北京全市范圍內，統(tǒng)計數據上的降價趨勢也開始顯現(xiàn)，鑫尊地產的統(tǒng)計顯示，北京郊區(qū)近期二手房價格平均有7%～8%的下降。其中，通州平均下調約8%，亦莊下調6%。城區(qū)二手房價則有3%的小幅降價。來自我愛我家的統(tǒng)計也顯示，5月上旬全市二手住宅成交均價為23342元/平米，與4月上旬相比跌幅達到6.5%。
北京的房價下降，是否會從星星之火變成燎原之勢呢？在供需雙方僵持階段，關鍵就看成交量是否會持續(xù)低迷。至少從目前來看，成交量這個數據和趨勢，對促使房價下降越來越有利。數據顯示，4月和5月上旬，北京二手房交易市場上，成交量在進一步萎縮。北京市房地產交易管理網的統(tǒng)計數據顯示：5月上旬（1—10日）全市二手住宅網簽總量為2023套，環(huán)比4月下旬大幅下跌了46%，與去年5月同期相比，成交量更是大幅萎縮了近60%。
北京房地產市場上甚至出現(xiàn)了零成交盤，據鏈家北京統(tǒng)計的5000多個二手樓盤中，4月份大約有1500個樓盤零成交，環(huán)比3月上漲8%。而且根據當前市場情況，長期零成交的樓盤將會越來越多。對于業(yè)主來說，銷售壓力增加，業(yè)主對于房價的心理預期將會受到很大打擊，或將選擇降價銷售。
除了成交量持續(xù)低迷，另外因素就是保障房入市，隨著保障房供應逐漸迎來高峰，二手房市場的降價房源還將進一步增加。
房價看交易量，交易量看限購限貸等調控政策，如果調控政策不會放松，房地產價格穩(wěn)中有降的趨勢將不會改變，現(xiàn)在關鍵看政策的穩(wěn)定期有多長，尤其是地方政府承受土地財政收入減少的耐力有多強。
可能很多購房者和投資者擔心，現(xiàn)在的房價低迷只是暫時的，不久就會重演2008年金融危機之后先降后漲的老路，但這種可能性不是很大。金融危機之前，中國房價不斷上漲，但幾乎都是市場推動型，盡管有地方政府賣地竭澤而漁的現(xiàn)象，但大部分還是市場需求拉動；而在金融危機之后的房價暴漲，在很大程度上則是政府推動型，個別城市甚至喊出了“買房就是愛國”的口號，在天量信貸之下，錢多得沒地方投，只能進樓市和股市，另外為了經濟復蘇，抓住房地產復蘇的龍頭，以房地產帶動中國經濟復蘇，政府給予了房地產很大的政策支持，比如降低買房門檻、降低地產商融資門檻等。
現(xiàn)在房價已虛高，調控政策很明顯的就是要控制房價快速上漲的勢頭，并擠掉部分泡沫，預計房價博弈和成交量低迷狀態(tài)仍將持續(xù)半年到一年，之后房價漲跌仍取決于調控政策的松緊。
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