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　　2010年以來(lái)，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了新一輪調(diào)控。這一輪調(diào)控除了信貸政策力度大大超過(guò)以往之外，與以往調(diào)控政策最大的不同點(diǎn)，是提出了“限購(gòu)”。2010年4月17日的“國(guó)十條”第一次提出：“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)�！币源藶橐罁�(jù)，2010年4月30日北京出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：從當(dāng)年5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房。這是全國(guó)首次提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。
　　截至今年2月24日，全國(guó)35個(gè)大中城市中，已經(jīng)有20個(gè)城市先后出臺(tái)住房限購(gòu)措施。北京等地還加大了限購(gòu)力度，如要求非北京市戶籍居民家庭購(gòu)房需5年繳納社保或納稅證明才能在京購(gòu)房。但仍有14個(gè)城市尚未出臺(tái)限購(gòu)令。據(jù)稱住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上對(duì)這些城市逐一進(jìn)行點(diǎn)名批評(píng)，實(shí)為罕見。
　　對(duì)于限購(gòu)令這個(gè)政策，筆者表示可以理解�？梢岳斫獾牡胤绞�，這幾年各大城市房?jī)r(jià)上漲確實(shí)過(guò)猛，給社會(huì)和諧穩(wěn)定帶來(lái)很大壓力，對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融的潛在威脅也很大，政府確實(shí)負(fù)有控制好房?jī)r(jià)、避免房?jī)r(jià)泡沫過(guò)大以至于破裂的重大責(zé)任。中央也是在幾輪調(diào)控、出盡稅收信貸各方面能用的政策工具仍然沒有明顯見效之后，逼不得已才動(dòng)用“限購(gòu)”這個(gè)計(jì)劃控制手段。
　　交易環(huán)節(jié)加稅、提高首付比例、調(diào)高利率，乃至“限貸”，都還是意圖通過(guò)邊際上增加購(gòu)房成本來(lái)打壓購(gòu)房需求，屬于價(jià)格手段范疇。但政府發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)陷入狂熱的市場(chǎng)需求面前，這些辦法都像火上澆油，全部能從賣家轉(zhuǎn)嫁給買家，反而激發(fā)了更大的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。于是，政府想到了動(dòng)用數(shù)量控制手段。即便市場(chǎng)上有房，不管你多有錢，哪怕一次性現(xiàn)金購(gòu)買，也不賣給你了。把那些投機(jī)投資購(gòu)房者趕出市場(chǎng)，剩下只是真正的自住性需求，那總需求應(yīng)該總算能給凍結(jié)住了吧，房?jī)r(jià)不會(huì)再飛到天上了吧。如果單從調(diào)控房?jī)r(jià)的短期功利性角度出發(fā)，“限購(gòu)”肯定是有效的、可以接受的。
　　然而，有幾點(diǎn)我們必須進(jìn)行反思：
　　第一，為什么價(jià)格手段無(wú)效？我們號(hào)稱搞市場(chǎng)化改革已經(jīng)三十多年了，可為什么政府往往一到關(guān)鍵時(shí)刻，就要放棄價(jià)格手段、背離市場(chǎng)原則，重新操起計(jì)劃手段的法寶來(lái)？到底是我們學(xué)藝不精，沒有學(xué)會(huì)調(diào)控市場(chǎng)的真本事，還是我們十多年來(lái)辛苦構(gòu)建的住宅市場(chǎng)就是一個(gè)“偽市場(chǎng)”，市場(chǎng)機(jī)制在此不靈？是我們的土地供應(yīng)機(jī)制、住房供應(yīng)機(jī)制，還是居民收入分配機(jī)制、國(guó)民財(cái)富分享機(jī)制，到底是哪里出了問(wèn)題，導(dǎo)致住房需求對(duì)價(jià)格手段不敏感？這些問(wèn)題如果想不清楚，那么就算短期內(nèi)把房?jī)r(jià)給遏制住，長(zhǎng)期來(lái)看住宅市場(chǎng)將依然亂象重重，麻煩不斷。
　　第二，“限購(gòu)”到底限掉了什么？?jī)r(jià)格，說(shuō)到底是供需相互作用的反映結(jié)果。房?jī)r(jià)高揚(yáng)，是因?yàn)閷?duì)住房有真實(shí)貨幣購(gòu)買力支撐的大量超額需求，無(wú)論這需求是來(lái)自居住性需求還是投資投機(jī)性需求�！跋拶�(gòu)”是限制了投資投機(jī)性需求作用到房?jī)r(jià)上，但投機(jī)性需求不是罪惡，是資產(chǎn)自我保護(hù)的需要。貨幣流動(dòng)性泛濫，通脹預(yù)期高漲，是住房投資投機(jī)需求的主要推動(dòng)力。
　　很多研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大城市的房?jī)r(jià)歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān)。不讓它在住房市場(chǎng)上表達(dá)出來(lái)，那這部分資金必然流向其他地方。去年通脹高企，爆炒各種生活物資價(jià)格的現(xiàn)象頻發(fā)，不能不說(shuō)與樓市調(diào)控有密切關(guān)系。如果不從源頭上關(guān)掉貨幣增發(fā)，而簡(jiǎn)單把住房市場(chǎng)上的洪水猛獸趕到別的地方，高通脹背景下投資需求高漲又缺乏出路的社會(huì)矛盾就不會(huì)得到根本解決，反而會(huì)呈現(xiàn)復(fù)雜化、蔓延化趨勢(shì)。
　　第三，用限購(gòu)的辦法抑制房?jī)r(jià)的代價(jià)是什么？?jī)r(jià)格是供需平衡的產(chǎn)物，又是引導(dǎo)供需的最重要信號(hào)。用直接扼殺投資需求的辦法，固然能夠達(dá)到短期內(nèi)降低房?jī)r(jià)的作用，但如果堅(jiān)持下去，會(huì)對(duì)供給產(chǎn)生惡劣影響。如果真的只能按需購(gòu)買，有自住需求才能買房，那這個(gè)住房市場(chǎng)會(huì)是很僵化的，可以說(shuō)，很快就會(huì)“死掉”。因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)很快計(jì)算出來(lái)現(xiàn)在最多還有多少人沒有房，其中又有多少人會(huì)計(jì)劃和有能力在近期購(gòu)房。蓋完這些數(shù)量的房子之后，這個(gè)市場(chǎng)就完了，沒有前途了，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的資本會(huì)大大萎縮，不長(zhǎng)時(shí)間之后，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅就會(huì)面臨嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。
　　第四，限購(gòu)與城市發(fā)展的關(guān)系。如果沒有人除了自住之外有多余的住房，那租房就沒有來(lái)源，城市很難有空間來(lái)接納新移民和流動(dòng)勞動(dòng)者，這個(gè)城市就很難發(fā)展。城市住房市場(chǎng)需要有一些彈性空間，根本上還是要讓市場(chǎng)來(lái)主張，這些是政府計(jì)劃代替不了的。
　　尤其是我國(guó)正處于快速城市化進(jìn)程中，未來(lái)10-15年每年會(huì)新增1400萬(wàn)城市人口，需要至少年凈增4.2億平方米城鎮(zhèn)住宅面積。城鎮(zhèn)新移民的住房需求是多樣化的，不能靠政府計(jì)劃管理，而應(yīng)該主要依靠市場(chǎng)。日前全國(guó)總工會(huì)一篇報(bào)告預(yù)測(cè)，為保證城鎮(zhèn)化，每年至少需要安置400萬(wàn)新生代農(nóng)民工進(jìn)城落戶。解決他們的城鎮(zhèn)住房需求是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，而他們可能大部分是要長(zhǎng)期租房來(lái)解決住房問(wèn)題，為此對(duì)租房房源會(huì)提出很大要求。
　　總的來(lái)說(shuō)，住房民生的保障不應(yīng)該與城市化進(jìn)程、城市發(fā)展相矛盾。城市住房市場(chǎng)需要有彈性空間，計(jì)劃無(wú)法替代市場(chǎng)，只有健全市場(chǎng)自身的反應(yīng)機(jī)制才能取得房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。城市的靈魂是開放性，基于戶籍的限制政策會(huì)影響城市的活力。對(duì)住房“限購(gòu)”，短期或有存在的價(jià)值，但長(zhǎng)期來(lái)看副作用很大，一定是不可持續(xù)的。