如果限購(gòu)限貸政策嚴(yán)格執(zhí)行一到兩年，相信資產(chǎn)負(fù)債表再好看的地產(chǎn)企業(yè)，也難以支撐到明年上半年，降價(jià)是他們唯一的選擇。但是過去十多年支撐房?jī)r(jià)上漲的因素會(huì)就此消失嗎？
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)繁榮了12年，可謂完整意義上的大牛市。不少起步晚于1998年的牛市都早已經(jīng)宣告終結(jié)。比如羅杰斯1999年開始鼓吹的商品18年長(zhǎng)牛，美國(guó)2001年之后的信貸泡沫，以及中國(guó)A股的6124點(diǎn)大牛市。
不過，在大力度的“新國(guó)八條”，和地方限購(gòu)政策大面積出臺(tái)兩個(gè)月之后，大牛市行情有接近尾聲的跡象。不管怎么說，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)進(jìn)入牛市下半場(chǎng)階段基本可以確定——雖然短期內(nèi)還看不到徹底步入漫漫熊途的征兆。
剛剛過去的一周(3月7日至3月13日)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，12個(gè)城市跌幅在30%以上，4個(gè)城市成交量跌幅超過50%。這已經(jīng)是該監(jiān)測(cè)連續(xù)三周出現(xiàn)成交量急跌了。
無疑，由于中國(guó)樓市的偽市場(chǎng)化特征十分明顯，行政手段往往能起到出其不意的效果。
去年下半年以來，由于持續(xù)的貨幣緊縮，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支撐力度明顯不足。特別是，2月份新增貸款只有5356億元，遠(yuǎn)低于預(yù)期，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長(zhǎng)僅為15.7%，較之前面兩年的至少20%的增長(zhǎng)，已經(jīng)可以說是急速下跌。筆者接觸的一些開發(fā)商對(duì)20%以上高息的地下錢莊已經(jīng)趨之若鶩，可見他們的資金周轉(zhuǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)問題。
如果目前的限購(gòu)限貸政策真能嚴(yán)格執(zhí)行一年到兩年，相信資產(chǎn)負(fù)債表再好看的地產(chǎn)企業(yè)，也難以支撐到明年上半年，降價(jià)是他們唯一的選擇。
但問題又來了。雖然行政手段短期內(nèi)抑制了需求，但是過去十多年支撐房?jī)r(jià)上漲的因素消失了嗎？如果沒消失，這種短期政策，真的能夠解決多數(shù)人的住房問題？
答案很簡(jiǎn)單。多年累積起來的貨幣泡沫依舊，并且仍然將維持16%以上的增長(zhǎng)；土地財(cái)政一如既往，分稅制看不到改革的跡象，高價(jià)地依然會(huì)不斷出現(xiàn)；投資渠道依然狹窄，制造業(yè)生存環(huán)境并未好轉(zhuǎn)，民間資金游離于房市仍是不錯(cuò)的選擇。
真正能夠解決居民住房需求的，肯定不能完全依賴短期的限購(gòu)和限貸，最根本的還是要把多數(shù)人的住房問題依賴保障房解決。
實(shí)際上，房地產(chǎn)牛市行情結(jié)束是好事情。因?yàn)檫@可以讓全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次審慎而嚴(yán)肅的價(jià)值體系重估，讓投資者和地產(chǎn)商最終找到各自的利益平衡點(diǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)要想真正走向健康，大多數(shù)民眾都能安居樂業(yè)，就不得不經(jīng)歷那樣殘酷的現(xiàn)實(shí)。建設(shè)保障性住房，改善低收入家庭居住條件，關(guān)系到群眾的切身利益，是各級(jí)政府的重要責(zé)任。房?jī)r(jià)越高，政府保障群眾“住有所居”的責(zé)任越重。