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住房，已經(jīng)多次躋身兩會熱點話題之列，本次也不例外，依然熱度不減。日前，在兩會記者會上，國家發(fā)展和改革委員會副主任徐憲平指出，未來五年，要建設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
就目前的情況來看，制約保障房建設有三大障礙：其一，地方政府對土地財政的依賴未見改善；其二，總的土地供應增速并不足以適應中央制定的保障房用地增速；其三，建設資金存在很大缺口，尤其是地方配建資金。尤其是最后一條，是保障房計劃順利推進的最大障礙。
據(jù)測算，完成1000萬套保障房至少需要投資約1.4萬億元，相當于去年全社會固定資產(chǎn)投資總額的1/20、財政收入的1/8。除了已經(jīng)落實的中央財政補貼及提取土地出讓金，資金缺口依然高達萬億，需要地方財政的機動財力支持，這還未將征地拆遷補償考慮在內，地方財政負擔相當大。
怎樣才能保證保障房建設“不差錢”？在這個問題上，仁者見仁智者見智。例如，同為全國政協(xié)委員和經(jīng)濟學家的厲以寧、李稻葵，在保障房資金籌措方面的想法卻不盡相同，甚至是針鋒相對。厲以寧主張發(fā)揮資本市場的作用，學習某些發(fā)達國家的經(jīng)驗，利用公共投資基金方式，搞民間集資，吸引民間企業(yè)投資。而李稻葵則認為，民間資金可以買債，但一旦民間資金進入股本，會扭曲保障性住房未來的運營，因為民營資本是逐利的，要追求回報。
在筆者看來，一旦資金實力雄厚的民間資本大規(guī)模投入保障房建設，原來由政府主導投資的保障房建設所面臨的巨大資金缺口，這一最大障礙將迎刃而解。事實上，就目前的情況來看，現(xiàn)有的保障房案例中，已有不少是引入民間資本或是知名房地產(chǎn)企業(yè)參與的。例如，全國社保基金和部分信托公司已開始參與各地保障房建設項目、全國工商聯(lián)也在籌建公租房建設投資基金，而萬科、保利、綠地等房企也紛紛投身保障房領域。
當然，在商品住宅領域內陷入困境的部分房企轉向介入保障房建設，除了政府行政指令發(fā)揮一定的推動作用，還有一個很重要的原因就是，對于目前在商品住宅上收益大減的房企來說，雖然保障房并非暴利，但貴在具備持續(xù)穩(wěn)定增長的前景。表面上看，政策規(guī)定的保障房利潤只有3%到5%之間（公租房的收益率有可能超過5%），尚不及商品房的1/10。但與大部分時間處于調控中的商品房相比，建保障房的收益幾無政策風險。最重要的是，通過建保障房，企業(yè)能夠獲得地方政府的政策傾斜來作為對價。社會聲譽的提高對房企品牌價值的提升也不可忽視。而通過種種政策優(yōu)惠，以信托基金等形式的民間資本參與保障房體系建設所帶來的效率和性價比要比地方政府親力親為更高。
鼓勵民間資本參與保障房建設，就宏觀層面而言，可謂在經(jīng)濟利益與改善民生之間，在商業(yè)性與公益性之間，樓市調控與經(jīng)濟“保增長”之間可以取得雙贏的。而就微觀投資而言，能夠實現(xiàn)良性循環(huán)的市場化制度設計，意味著房地產(chǎn)商的賺錢機會也是不言而喻的。尤其是在樓市調控一波緊似一波的背景下，作為一個現(xiàn)實選擇，資金、政策向保障房集中的趨勢將會越來越顯著，保障房也有望完成從燙手山芋到香餑餑的華麗轉身。
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