春節(jié)前,“新國八條”出臺,樓市炒作之風(fēng)日衰。春節(jié)后,這股炒作之風(fēng)卻借限購令等調(diào)控政策,順勢進入租賃市場,使得租賃市場漲聲一片。(《每日經(jīng)濟新聞》2月24日) 對此,很多人將房租上漲的罪魁禍?zhǔn)讱w為目前屢出重拳的房地產(chǎn)調(diào)控措施。筆者認(rèn)為這種看法是對房地產(chǎn)調(diào)控措施的誤讀。 首先,在房地產(chǎn)市場調(diào)控新政之下,房租上漲是一種正,F(xiàn)象。按市場的邏輯和規(guī)律來看,當(dāng)對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時,由此產(chǎn)生的預(yù)期心態(tài)是房價要跌,買房等一等,可沒房住,那么暫時租房住,因此導(dǎo)致一部分購買需求轉(zhuǎn)為租房需求。而按照市場規(guī)律,租房需求增大的情況下,房租價格的上漲也是必然趨勢。 其次,由于房地產(chǎn)新政的出臺,使得部分市場機制暫時性失靈。按市場法則,很多持有多套房的投資持有者在房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)控下,持有成本較高,于是原先的單純持有會變?yōu)槌鲎獬鍪。這也是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一,即擠出房源。當(dāng)然,在“國八條”還沒來得及顯現(xiàn)效應(yīng)、房價沒有出現(xiàn)真正拐點和下跌的情況下,房屋持有者由于盈利和投機的沖動,使得他們目前會選擇抬高租金以彌補調(diào)控新政帶來的個人損失。他們會認(rèn)為即使房屋租不出去,可房價沒有真正下跌,房屋原有價值也不會有大的損失,因此短時間內(nèi)難以出現(xiàn)降低租金的現(xiàn)象,由此導(dǎo)致市場本身的調(diào)控機制暫時性失靈。 再次,目前房租漲價背后存在中介機構(gòu)這一投機推手。在中國,當(dāng)一種商品出現(xiàn)大幅漲價時,往往不得不考慮背后是否有專門的推手!八饽愫荨薄ⅰ敖丬姟薄ⅰ岸鼓阃妗钡染褪敲黠@的例證。當(dāng)前,筆者認(rèn)為房租市場也存在這種投機和炒作!皣藯l”出臺以及各地落實細(xì)則的明朗化,使房價下跌的預(yù)期出現(xiàn)一些變?yōu)楝F(xiàn)實的可能性。但在它真正成為現(xiàn)實前這段時間,很多購房者會轉(zhuǎn)為租房。房屋租售中介機構(gòu)正是基于對這一市場預(yù)期心態(tài)的認(rèn)識和評估,而肆意大幅提高房租價格。筆者吁請有關(guān)部門注意這一現(xiàn)象,對其違背市場行為的過度炒作進行嚴(yán)厲打擊,從而規(guī)范房屋中介行為,實施租金限價的新政,以保護中低階層和進城務(wù)工人員的實際利益。 最后,按國際房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,真正健康的房地產(chǎn)市場,應(yīng)該是二手房和租房市場,而不是一手房市場。中國目前由于地方政府的投資沖動和不健康的房地產(chǎn)市場,使得一手房市場非;鸨,但是二手房和房屋租賃市場相對冷淡。這次,國家出臺“國八條”調(diào)控新政,二手房市場和房租市場開始出現(xiàn)活躍趨勢,這本應(yīng)是我們所期望的。只要有關(guān)部門注意房租市場背后的熱錢投機行為,加大保障房建設(shè)以增加供給,保障基本需求,房租上漲現(xiàn)象終將遏制,并回歸到市場理性的軌道。房產(chǎn)稅等稅制的進一步完善,也會促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
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