第三輪樓市調(diào)控已經(jīng)正式宣告開始。近日，住建部要求去年末房?jī)r(jià)上漲過快的城市出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則，鄭州、太原、武漢、昆明等城市已經(jīng)發(fā)布細(xì)則，其他二三線城市亦都明確表態(tài)執(zhí)行“限購(gòu)令”。
這一切看起來(lái)都是那么的雷厲風(fēng)行，政府部門的文字效率變的是越來(lái)越高。的確，目前中國(guó)房地產(chǎn)全面泡沫化的趨勢(shì)十分明顯，自從去年初針對(duì)一線城市十分嚴(yán)厲的調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，以及不少人開始逃離京滬廣深的大背景下，二三線城市就成為開發(fā)商和炒房人，新的亟待開發(fā)的“價(jià)值洼地”。
過去一年，不少二三線城市房?jī)r(jià)連續(xù)出現(xiàn)跳升，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)活躍的東部城市，還是西北邊陲的小城，都開始出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫的跡象。去年12月公布的社科院樓市綠皮書的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)收入比、空置率和租售比都開始出現(xiàn)明顯的泡沫跡象。如果一旦房地產(chǎn)泡沫在二三線城市蔓延開來(lái)，其對(duì)整體宏觀經(jīng)濟(jì)的危害，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)甚于一線城市。因?yàn)檫@些城市所謂的樓市行情，不大可能出現(xiàn)持續(xù)長(zhǎng)時(shí)期的單邊上漲周期，只能是一波一波的，一旦崩盤，海南就是他們最好的范本。
而且二三線城市沒有強(qiáng)大的制造業(yè)做后盾，也沒有雄厚的地方財(cái)政維持，若泡沫膨脹到一定階段，炒房資金抽離，那留給地方的將完全是“一地雞毛”。雖然一線城市房?jī)r(jià)泡沫也面臨著類似的問題，但畢竟經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)穩(wěn)固，“財(cái)大氣粗”，以及很多的后備性需求。
由此，在一線城市房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)瀕臨失控的當(dāng)下，防止二三線城市重蹈覆轍就顯得尤為緊迫。如今，政府決定采用“限購(gòu)令”這一頗具計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的行政手段，強(qiáng)力干預(yù)二三線城市的房?jī)r(jià)。從去年在京滬等16個(gè)城市相繼執(zhí)行的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，效果十分不好，完全沒有達(dá)到政策實(shí)施之初各個(gè)利益群體的預(yù)期。
雖然“限購(gòu)令”能夠有效壓制市場(chǎng)需求，令調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域成交量大幅下降，但是必須明白這些需求是強(qiáng)迫被控制的。在投資渠道未有明顯拓寬、通脹預(yù)期強(qiáng)烈之下，只要“限購(gòu)令”稍一放松，或者購(gòu)房者找到了規(guī)避“限購(gòu)令”的辦法，被壓抑的需求只會(huì)呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，反而進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)的上漲。拓寬投資渠道，還民資以更多的生存空間才是治本之道。但是，現(xiàn)狀則是國(guó)資在大踏步“進(jìn)”，民資則在夾縫中生存。雖然“新36條”一直宣稱在為民資發(fā)展保駕護(hù)航。
況且，“限購(gòu)令”的貫徹執(zhí)行還是個(gè)大大的問題。
之所以2010年如此之多的調(diào)控的政策，依然控制不住房?jī)r(jià)的膨脹，并非政策本身有問題，其根源依然在于這些政策得不到有效執(zhí)行。地方政府成為房?jī)r(jià)的重要受益者，自然無(wú)法真正執(zhí)行嚴(yán)厲的調(diào)控政策。去年賣地收入暴增七成，成為很多地方政府最重要的財(cái)政收入來(lái)源。而且不少官員本身就持有多套住宅，以及與地產(chǎn)商存在著難以說(shuō)清的利益關(guān)系。
由此，我們也很難想象地方政府會(huì)真正認(rèn)真去執(zhí)行自斷財(cái)路的“限購(gòu)令”。畢竟，出政策做樣子簡(jiǎn)單，但是真執(zhí)行則需要更大的勇氣。比如，“不限購(gòu)，就約談”，但從2010年的相關(guān)執(zhí)行效果來(lái)看，“約談”從來(lái)都是走過場(chǎng)，是否有進(jìn)一步的行政措施？去年的新“國(guó)十條”，以及“927新政”，雖然也都強(qiáng)調(diào)對(duì)官員的問責(zé)，但是至今并未看到真有因?yàn)閳?zhí)行政策不力而被問責(zé)的官員。
不過，2011年的“限購(gòu)令”擴(kuò)大化，又是一場(chǎng)輸不起的調(diào)控之戰(zhàn)。現(xiàn)在雷厲風(fēng)行出臺(tái)的這些細(xì)則，到年底一旦與之伴隨的景象是，二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，多套房購(gòu)置并非難事的話，那么地方政府就面臨著公信力喪失的問題。這對(duì)于目前本已嚴(yán)峻的民眾對(duì)地方政府不信任的形勢(shì)更為惡化，到時(shí)候拿什么取信于老百姓？
其實(shí)，一切說(shuō)到底，房?jī)r(jià)調(diào)控是不可能通過“限購(gòu)令”來(lái)完成。在過去兩年放出17萬(wàn)億新增貸款，流動(dòng)性泛濫格局已成洪水汪洋的貨幣條件下，合理引導(dǎo)這些資金的去向才是治本之策。尤其是數(shù)目龐大的以熱錢形式存在的民間資本。
在實(shí)體經(jīng)濟(jì)凋敝、制造業(yè)利潤(rùn)微薄之際，房地產(chǎn)就成為這些資金追利潤(rùn)的主要領(lǐng)域。而對(duì)于地方政府而言，土地依然是最大的財(cái)政，雖然民生是最大的政治，但是相對(duì)于GDP政績(jī)決定升遷的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，“賣地”大于民生。
如果不能勇敢面對(duì)貨幣泛濫和土地財(cái)政這兩大支撐房?jī)r(jià)泡沫的根源因素，一切打著控制房?jī)r(jià)為旗號(hào)的調(diào)控政策都是“假調(diào)控”。