隨著時代的變遷，“房屋”已從居住之所演變成具有太多附加意義的概念，家庭是否和睦，日子過得是否幸福與房產(chǎn)有著千絲萬縷的聯(lián)系。據(jù)北京市東城人民法院調(diào)研顯示，四成贍養(yǎng)糾紛與房產(chǎn)有關(guān)，而因房產(chǎn)糾紛導(dǎo)致的婚姻問題更是層出不窮。
近日，最高人民法院出臺了《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》征求意見稿(下簡稱《意見稿》)，其中關(guān)于離婚時婚前購房、父母出資購房的房產(chǎn)分割問題等新規(guī)定涉及各方利益的權(quán)衡，也將對司法實(shí)踐帶來巨大影響，值得社會各方對此予以注意。
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婚后父母幫買房發(fā)生“權(quán)利反轉(zhuǎn)”資助子女購房的老人吃了定心丸 |
現(xiàn)行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外�！币簿褪钦f，子女結(jié)婚后父母出資購房的，除明確約定房產(chǎn)歸兒女一方所有的，無論該房屋登記在子女哪一方的名下，該房產(chǎn)均視為子女的夫妻共同財產(chǎn)。
《意見稿》則改變了這種推定的邏輯，形成了“權(quán)利反轉(zhuǎn)”，《意見稿》第八條第一款規(guī)定：“婚后由一方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與，應(yīng)認(rèn)定該不動產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)�！钡诙钜�(guī)定：“由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，可以認(rèn)定該不動產(chǎn)為按照雙方父母的出資份額按份共有，但有證據(jù)證明贈與一方的除外。”
通過比較不難看出，《意見稿》的規(guī)定回應(yīng)了當(dāng)今房價不斷上漲引發(fā)的父輩購房確權(quán)問題。
如今大城市房價不斷飆升，適婚年齡的年輕人多是靠父母的資助而購房，而父母的資助則通常是一家人十幾年甚至幾十年積攢的心血，如果隨著孩子婚姻的解散帶來房產(chǎn)的分割，則意味著一家人幾十年的心血都被分割了一半，于情于理讓父輩難以接受。新的司法解釋明確了無特別說明，父母出資購房視為贈與子女個人而非小夫妻兩人，給資助子女購房的老人們吃了一顆定心丸。
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一方首付雙方還貸房可認(rèn)定為個人財產(chǎn) |
對于一方婚前按揭貸款，婚后雙方共同還貸，離婚時對房屋增值部分是否分割、如何分割，目前無論是法律還是司法解釋均無明確規(guī)定。理論界與實(shí)務(wù)界也存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為夫妻用共同財產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，離婚時對用于婚后還貸的全部款項50%應(yīng)予以返還；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，對于夫妻用共同財產(chǎn)還貸房屋的增值部分，離婚時應(yīng)按照夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。
案例：
小張在結(jié)婚前，以100萬元的價格購買了一套住宅，其中貸款70萬元，首付30萬元�；楹蟛痪�，房產(chǎn)證辦下來，產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)人為小張。兩年后房貸還清，小張的妻子起訴離婚，并要求將訴爭之房作為共有財產(chǎn)分割。法院認(rèn)為，小張雖于婚前交納了購房首付款，但訴爭之房產(chǎn)權(quán)證是在婚后取得，且該訴爭之房貸款亦由雙方婚后共同償還，故訴爭之房應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)；但考慮小張婚前首付的30萬元，在分割房產(chǎn)時應(yīng)對首付款予以扣減。經(jīng)評估，訴爭房產(chǎn)現(xiàn)價值150萬元。法院最終判決房產(chǎn)歸小張所有，由小張給付其前妻房屋折價款60萬元。本案中法院采用了第二種觀點(diǎn)，但理論界和實(shí)務(wù)界支持第一種觀點(diǎn)的也不在少數(shù)。
《意見稿》第十一條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人債務(wù)�；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償�！�
該條解釋明確了按揭貸款房屋的權(quán)屬，即一方在婚前簽訂購房合同并支付首付款的，無論房產(chǎn)證是在婚前還是婚后取得，如果房產(chǎn)證上只有購房一方的名字，即使剩余貸款由雙方在婚后共同償還，該房產(chǎn)均為購房一方的個人財產(chǎn)。但此條解釋表述為“可將不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)”，弱化了適用的絕對性，給予法官一定程度的自由裁量權(quán)，具體適用仍需進(jìn)一步明晰。
從民法理論中債權(quán)的性質(zhì)角度來看，應(yīng)該認(rèn)為新規(guī)定非常合理。
根據(jù)我國的房屋預(yù)售登記制度，由預(yù)售合同(也即通常所說的購房合同)而取得房屋所有權(quán)的權(quán)利人只限于該預(yù)售合同上的債權(quán)人，因而該債權(quán)具有了特定性或?qū)剐�。銀行對特定的購房人即貸款債務(wù)人(按揭人)的資信產(chǎn)生信賴，而且該財產(chǎn)權(quán)利是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，即使產(chǎn)權(quán)證的取得在婚后，按揭房屋仍屬于個人財產(chǎn)。
購房人在婚前已取得房屋的所有權(quán)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間只是為了還貸而將房屋的所有權(quán)抵押給銀行，和銀行之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。夫妻用共同財產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬。這在理論上也是符合不動產(chǎn)的公示原則的。同時，銀行和債務(wù)人(按揭人)之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎(chǔ)之上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不因為婚姻關(guān)系而改變債務(wù)人，也是符合債務(wù)轉(zhuǎn)移的理論的。雖然從表面看，婚后另一方參與還貸的行為也為房屋產(chǎn)權(quán)的取得在做貢獻(xiàn)，但從法律層面來分析，婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務(wù)，與房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是兩個不同的法律關(guān)系，并不改變房產(chǎn)作為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。
因此在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未償還的貸款屬于其個人債務(wù)，對于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠�，�?yīng)當(dāng)予以返還，并給予“合理補(bǔ)償”。
在這里，可以根據(jù)條款中規(guī)定的“離婚時不動產(chǎn)市場價格”及“共同還貸款項所占全部款項比例”兩個因素，列出“合理補(bǔ)償”的計算方法：補(bǔ)償額=以夫妻共同財產(chǎn)償還銀行按揭款的數(shù)額×房產(chǎn)增值率×50%。例如一套價值50萬元的房子，首付10萬元，婚后共同償還貸款40萬元；若干年后該房屋升值到150萬，房產(chǎn)增值率為150÷50=300%，則離婚時不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方的“合理補(bǔ)償”數(shù)額大約為40×300%×50%=60(萬元)。
看了以上的例子，人們可能會覺得：這么分似乎也和將房屋認(rèn)定為共同財產(chǎn)沒有什么分別，不也一樣考慮了房屋現(xiàn)價值嗎？實(shí)則不然，將按揭房屋認(rèn)定為個人財產(chǎn)和夫妻共同財產(chǎn)，在分割時至少在以下三方面情形中是有所不同的：
第一，離婚后是否能繼續(xù)居住在房屋內(nèi)。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，在審判實(shí)踐中，如果夫妻雙方離婚時僅有一套共有的房屋且都不能另行解決住房的，法院可以考慮實(shí)際情況判定此房屋仍由兩人共同居�。欢绻摲课輧H為夫妻一方所有，那么即使另一方不能另行解決住房，法院也不能判決兩人繼續(xù)共同居住，所以不享有產(chǎn)權(quán)的一方很有可能“無家可歸”。
第二，競買權(quán)。我國法律規(guī)定，夫妻雙方離婚時對共有房屋價值及歸屬不能達(dá)成協(xié)議的，可以競價取得，即由出價高的一方取得房屋所有權(quán)，然后給另一方相應(yīng)補(bǔ)償；但如果房屋屬于一方的個人財產(chǎn)，則另一方即使開出“天價”，也難以取得房屋的所有權(quán)。
第三，房子跌價怎么辦？雖然《意見稿》中為房屋升值時價值分割做了充分考慮，但如果離婚時房產(chǎn)價值低于原始價格，是繼續(xù)按房屋市價補(bǔ)償，還是按共同還貸數(shù)額返還，又是一個值得商榷的問題。
雖然我國通過補(bǔ)充立法來對夫妻財產(chǎn)的分割加以細(xì)化，且看似增加了“個人財產(chǎn)”的法定情形，但我們不能本末倒置，要明白法律對確立夫妻財產(chǎn)關(guān)系的出發(fā)點(diǎn)是優(yōu)化婚姻家庭關(guān)系，維護(hù)社會穩(wěn)定�；橐鰬�(yīng)以感情為前提，而非以財產(chǎn)分配為著眼點(diǎn)。夫妻間唯有互相信任、互相尊重，才能營造和睦、文明的家庭關(guān)系。