有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，去年“千億俱樂(lè)部”只有杭州和上海，而今年將增加新面孔，截至11月22日，大連、天津亦分別達(dá)到893億、866億元，年內(nèi)“破千億”可能性也很大。
或許很多人會(huì)心存疑竇，從年頭就開(kāi)始房地產(chǎn)調(diào)控，而且4月和9月兩次升級(jí)，為何地方政府的土地出讓金收入又創(chuàng)新高？主要原因有三。
一是，雖然調(diào)控政策好似暴風(fēng)驟雨，房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度也的確比去年有所下降，但市場(chǎng)交易規(guī)模依然還在增長(zhǎng)。比如，1-10月，全國(guó)新建商品房成交面積比去年同期增長(zhǎng)9.1%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)36.2%。
二是，土地供應(yīng)量增加。按年初國(guó)土資源部的規(guī)劃，今年全國(guó)住房用地?cái)M供應(yīng)18.5萬(wàn)公頃，與去年76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，大幅增長(zhǎng)。不過(guò)，今年上半年只完成了全年指標(biāo)的36%，估計(jì)下半年各地會(huì)加快供地速度，近期北京、上海等地已有所表現(xiàn)。即便是全年供地規(guī)模打個(gè)八折，依然比去年增加很多，土地出讓金也會(huì)同步猛增。
三是，今年以來(lái)地價(jià)繼續(xù)上漲。1-10土地購(gòu)置費(fèi)8006億元，同比增長(zhǎng)79.2%，增幅遠(yuǎn)大于面積增幅，簡(jiǎn)單計(jì)算可知，土地成交價(jià)格較去年同期大漲32%。而1-10月全國(guó)新建筑商品住宅成交均價(jià)上漲僅5.6%。再次證明一個(gè)規(guī)律，地價(jià)波動(dòng)幅度顯著大于房?jī)r(jià)。今年調(diào)控地價(jià)的效果，遠(yuǎn)不如房?jī)r(jià)。土地單價(jià)上漲，有力推高了土地出讓金的總金額。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，地方政府土地出讓金“大豐收”有何利弊？這涉及到一個(gè)深層次的問(wèn)題。1994年分稅制改革后，形成了地方稅少、事多的格局，這固然有利于國(guó)家集中財(cái)力做大事，卻不利于地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，漸漸成為很多地方政府財(cái)政收入的主干。
不妨看幾個(gè)數(shù)據(jù)。2009年全國(guó)土地出讓收入達(dá)1.42萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期全國(guó)財(cái)政收入的20.8%。2009年我國(guó)土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收1155.51億元，對(duì)稅收總收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為21.8％。如果加上房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，則全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過(guò)35％。2009年末，我國(guó)地方融資平臺(tái)貸款余額高達(dá)7.38萬(wàn)億元，而這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進(jìn)行融資的。
地方財(cái)政口袋寬裕了，確實(shí)可以加快城市建設(shè)、培育新產(chǎn)業(yè)、改善民生等，但過(guò)度依賴房地產(chǎn)，尤其是土地財(cái)政，則會(huì)影響中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果。當(dāng)房地產(chǎn)低迷時(shí)，將會(huì)出現(xiàn)地價(jià)下跌、土地流標(biāo)、房地產(chǎn)稅收減少等影響地方財(cái)政收入的情況。所以，對(duì)于中央的緊縮型調(diào)控，地方不愿全力落實(shí)；對(duì)于中央的寬松型調(diào)控，地方又會(huì)過(guò)度刺激市場(chǎng)。如此，則難以抑制房?jī)r(jià)上漲。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興公開(kāi)表示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有，調(diào)控壓力前所未有，調(diào)控面臨六大難點(diǎn)，其中一點(diǎn)就是“地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴”。由此可見(jiàn)，中央對(duì)于這一問(wèn)題早已是了然在心，只不過(guò)這一問(wèn)題牽一發(fā)而動(dòng)全身，暫時(shí)難以進(jìn)行根本性的調(diào)整或治理。
實(shí)際上，在土地國(guó)有制條件下，出讓土地總歸會(huì)有收入，這些收入進(jìn)入地方財(cái)政亦無(wú)可厚非。民眾所關(guān)心的是，巨量收入管理是否規(guī)范，支出是否合理。2007年之前，很多地方的土地出讓金屬于預(yù)算外收入，也即是地方的“小金庫(kù)”，賣地收入有多少、怎么花，都不受地方人大和中央相關(guān)部門的監(jiān)督。為此，2006年8月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，規(guī)定將土地出讓收支全額納入預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。并且規(guī)范了土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出、其他支出（其中包括廉租住房保障支出）。
在房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲的無(wú)奈情況下，將巨額土地出讓金部分用于住房保障，則民怨可減。于是，2007年出臺(tái)《廉租住房保障辦法》中首次明確：土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。然而，部分地方政府卻不愿這么干。近期國(guó)家審計(jì)署公布了“19個(gè)省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查結(jié)果”，發(fā)現(xiàn)22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)要求。
另外，按三部委最新文件，住房保障體系中的“新貴”——公共租賃住房，也將向土地出讓金伸手要資金。由此可見(jiàn)，地方政府要想安心享受土地出讓金之“饕餮盛宴”，還真得拿出誠(chéng)意，保質(zhì)保量地分食于住房保障和安居工程建設(shè)了。