近年來(lái)，在房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值的雙重推動(dòng)下，外資大量投向我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)以及中介等多個(gè)環(huán)節(jié)。在客觀上，外資的參與對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了積極作用，但在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范的情況下，部分境外投資者想方設(shè)法繞開監(jiān)管限制，從事各種房產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，不僅直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還削弱了宏觀調(diào)控的政策效果。
據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)，今年1月至9月，全國(guó)新設(shè)房地產(chǎn)外資企業(yè)498家，累計(jì)使用外資166億美元，占FDI總量的22.38%，高出上年同期5.7個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，今年1至10月，房地產(chǎn)外資投資累計(jì)增幅已猛增至48.04%，遠(yuǎn)高于總體吸收外資增幅。外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的速度明顯高于其他領(lǐng)域。商務(wù)部已將外資進(jìn)入房地產(chǎn)的情況列入“重點(diǎn)監(jiān)視”領(lǐng)域。
外匯局的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)表明，目前外資進(jìn)入中國(guó)的主要途徑有：直接購(gòu)買房地產(chǎn)物業(yè)，設(shè)立外資房地產(chǎn)公司，通過(guò)房地產(chǎn)類企業(yè)借用外債形式間接投資，非居民外匯流入結(jié)匯后購(gòu)買房產(chǎn)，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)境外融資，通過(guò)地產(chǎn)基金套利，假外資變身套取制度優(yōu)惠。綜合來(lái)看，外資地產(chǎn)商不僅通過(guò)地產(chǎn)開發(fā)獲得良好的投資回報(bào)，而且通過(guò)結(jié)購(gòu)匯差額形成的人民幣資產(chǎn)享有人民幣升值的附加收益，再加上稅收優(yōu)惠的超國(guó)民待遇，在三重利益的誘惑下大量外資地產(chǎn)資金蜂擁我國(guó)。
近期，建設(shè)部與國(guó)家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)了《進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)外資投資中國(guó)房地產(chǎn)做出具體規(guī)定，但比照現(xiàn)實(shí)，這一政策似仍顯不足。為此，筆者有如下幾點(diǎn)補(bǔ)充建議：
首先，做好長(zhǎng)時(shí)間防范熱錢的準(zhǔn)備和相關(guān)情報(bào)收集。密切關(guān)注和監(jiān)測(cè)以內(nèi)地股市為標(biāo)的的香港ETF基金，將短時(shí)期外資房地產(chǎn)異常交易作為熱錢流入的先行指標(biāo)。嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)常項(xiàng)下和資本項(xiàng)目下的業(yè)務(wù)，徹底排查摸清外資房地產(chǎn)投機(jī)可疑線索。
其次，加強(qiáng)對(duì)境內(nèi)非法外匯交易的監(jiān)管。目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯資金所實(shí)行的“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出，匯兌審核”的各項(xiàng)監(jiān)管措施已較為嚴(yán)密。但在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，地下非法的外匯兌換市場(chǎng)仍非常活躍，不排除有相當(dāng)數(shù)量境外資金通過(guò)各種途徑，避開監(jiān)管流入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，必須加強(qiáng)對(duì)各類非法外匯交易的打擊力度，力求將所有涉及房地產(chǎn)的外匯資金流動(dòng)納入監(jiān)控范圍。
再次，建立外資地產(chǎn)信息共享、聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府相關(guān)部門要建立起完整的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)機(jī)制，包括外商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所涉及的開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)。建立和健全房地產(chǎn)外資交易的統(tǒng)計(jì)和信息共享機(jī)制，及時(shí)通報(bào)有關(guān)情況，實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)信息的共享。
還有，理順?lè)蔷用駛�(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得資金的匯出管理。當(dāng)前有很大一部分涉外房地產(chǎn)的資金交割都是使用本幣交易的，按照外銷房轉(zhuǎn)內(nèi)銷外匯管理規(guī)定，對(duì)涉外房地產(chǎn)的購(gòu)房資金來(lái)源真實(shí)性審核將會(huì)存在較大難度，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)非居民個(gè)人以旅游、職工報(bào)酬、其他服務(wù)等名義申請(qǐng)結(jié)匯的銀行審核，對(duì)無(wú)法提供合規(guī)資金來(lái)源的涉外房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得的購(gòu)付匯行為需予以明確。
最后，明確要求外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定審批。同時(shí)，境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，需以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)從事上述活動(dòng)。