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　　《證券時(shí)報(bào)》11月9日刊發(fā)報(bào)道稱(chēng)：有關(guān)部委正著手制定相關(guān)管理辦法，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲時(shí)，經(jīng)省級(jí)人民政府同意，省級(jí)物價(jià)部門(mén)有權(quán)直接出手限制商品房銷(xiāo)售價(jià)格，如直接限制企業(yè)利潤(rùn)水平、直接限定銷(xiāo)售價(jià)格等。這一消息在早就不平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)再投一塊巨石。
　　目前尚不知此消息的可靠程度。若報(bào)道所述措施真的出臺(tái)，相信會(huì)引發(fā)強(qiáng)烈爭(zhēng)論。眾所周知，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格規(guī)律是最重要的市場(chǎng)規(guī)律和“無(wú)形之手”，通過(guò)價(jià)格波動(dòng)調(diào)節(jié)商品供需，進(jìn)而較有效地調(diào)配社會(huì)資源。只有在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，政府才會(huì)大面積地管制商品價(jià)格。如果通過(guò)行政手段直接干預(yù)房?jī)r(jià)，會(huì)否對(duì)商品住宅的市場(chǎng)機(jī)制造成損害呢？
　　答案是確定的。從制度設(shè)計(jì)的角度觀(guān)察，我國(guó)至今還保留著物價(jià)管理部門(mén)，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的遺留物。在特殊市場(chǎng)形勢(shì)下，對(duì)于部分商品價(jià)格進(jìn)行適度的臨時(shí)性管制，并非全無(wú)是處。尤其是那些直接涉及民生的生活必需品。比如近日七部委緊急下發(fā)通知,要求穩(wěn)定棉花市場(chǎng)價(jià)格。
　　然而，大家有沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)物價(jià)部門(mén)干預(yù)過(guò)股票價(jià)格？肯定沒(méi)有。股票、債券、黃金等皆為資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格與民生無(wú)關(guān)，所以就不必進(jìn)行硬性干預(yù)，只需通過(guò)印花稅等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控即可。住房兼有消費(fèi)品和資產(chǎn)品的雙重屬性。在被當(dāng)做消費(fèi)品時(shí)，有關(guān)方面只需在“市場(chǎng)失效”時(shí)對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，近幾年國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策即是如此。在被當(dāng)做資產(chǎn)品時(shí)，就不應(yīng)通過(guò)行政手段進(jìn)行價(jià)格方面的直接管控。
　　因此，調(diào)控房?jī)r(jià)，必須采取合理、有度的手段。去年12月以來(lái)，中央政府已連續(xù)發(fā)動(dòng)三波緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控，主要調(diào)控目標(biāo)就是房?jī)r(jià)。作為第三波調(diào)控的“9·29新政”，已不憚?dòng)诖蠹邮褂眯姓�手段，如限�?gòu)、限貸等措施。不過(guò)，限購(gòu)和限貸管制的是投資投機(jī)性需求（當(dāng)然也誤傷了部分自住需求），并沒(méi)直接干預(yù)房?jī)r(jià)。
　　而據(jù)上述消息，現(xiàn)在有關(guān)部委制定中的措施是直接管制房?jī)r(jià)。什么叫直接管制房?jī)r(jià)？一個(gè)活生生的案例是，2006年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控文件“國(guó)十五條”曾提出“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限套型”（后來(lái)退化成只限套型的“90/70”政策），政府方面在出讓土地時(shí)就跟開(kāi)發(fā)商簽訂合同，限定未來(lái)住宅銷(xiāo)售的最高價(jià)。遺憾的是，“限價(jià)房”只出現(xiàn)在北京、廣州、成都等部分城市，沒(méi)能實(shí)現(xiàn)全國(guó)推廣。
　　從價(jià)格管制方式上分析，所謂依照《價(jià)格法》，“省級(jí)物價(jià)部門(mén)有權(quán)直接出手限制商品房銷(xiāo)售價(jià)格”，其可操作性也不強(qiáng)。與奶粉、飲料等大眾消費(fèi)品相比，商品房最大的特點(diǎn)是每套房子都跟別的房子不一樣，要想精準(zhǔn)指導(dǎo)和限制房?jī)r(jià)，物價(jià)部門(mén)得投入多少人力、物力、財(cái)力才行呢？無(wú)法想象！實(shí)際上，管理房?jī)r(jià)，最重要的部門(mén)依然是房管部門(mén)。
　　從管理?xiàng)l線(xiàn)分析，以前我國(guó)對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格的管理比較粗放。2004年修改后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。這其中并沒(méi)包括價(jià)格，只是提出省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政管理部門(mén)可根據(jù)該辦法制定實(shí)施細(xì)則。所以，其后各地都有自己的商品房預(yù)售管理政策，管理松緊度不一。一般而言，地方房管部門(mén)都允許開(kāi)發(fā)商備案的價(jià)格在銷(xiāo)售時(shí)可自由浮動(dòng)，或只是略加限高。在2007年樓市非理性繁榮期，激進(jìn)如南京市，出臺(tái)了“一房一價(jià)”政策，不允許開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)，一度曾引起很多人的質(zhì)疑，2008年此政策取消。
　　直到今年4月份，為落實(shí)“國(guó)十條”，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中規(guī)定，對(duì)取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。這意味著，各地都須實(shí)行“一房一價(jià)”，且不能隨意漲價(jià)。各地若嚴(yán)格落實(shí)此政策，實(shí)際上就是限制價(jià)格了。
　　關(guān)鍵是，地方管房部門(mén)是如何審定開(kāi)發(fā)商上報(bào)的預(yù)售價(jià)格的。近期部分城市高價(jià)商品住宅項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售不太順利，正是因?yàn)榉抗懿块T(mén)加強(qiáng)了定價(jià)審核，開(kāi)發(fā)商想定高一點(diǎn)，房管部門(mén)可能就會(huì)有意見(jiàn)。至于銷(xiāo)售時(shí)能否提高價(jià)格，各地政府管理口徑不一。
　　我們認(rèn)為，按照現(xiàn)有存量政策的力度，樓市正在降溫中，未來(lái)半年部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)必將有所下跌。當(dāng)前各地只須落實(shí)住建部4月出臺(tái)的預(yù)售管理新政即可，發(fā)改委、物價(jià)局等部門(mén)暫時(shí)不宜再追加直接干預(yù)商品住宅價(jià)格的政策，否則徒增非議。