最近一段時(shí)間，讓房?jī)r(jià)下跌，已經(jīng)成為政治任務(wù)了，很多城市開(kāi)始著手“行政調(diào)控”了，比如說(shuō)“一房一價(jià)”、限購(gòu)令，等等。但是，政治任務(wù)如果不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，只能搞成世界人都看得笑話。
中國(guó)的房?jī)r(jià)之所以如此堅(jiān)挺，不是空中樓閣，而是有著堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
第一，各種需求旺盛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。而當(dāng)前的限購(gòu)、限制貸款以及行政干預(yù)，企圖卡死需求，緊縮銀行，在土地供給上壟斷，緊縮地根。在這種情況下，是能夠短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)，因?yàn)闆](méi)有成交了，哪里還有什么交易價(jià)格？但是，這樣“雙緊”，就能夠增加蛋糕嗎，很顯然，只能加劇供需失衡的矛盾。
第二，資源、人口、資本向城市集中的規(guī)律，是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)�，F(xiàn)代化的進(jìn)程就是資源和要素不斷地聚集形成規(guī)模效應(yīng)的過(guò)程，作為最重要的一個(gè)資源土地和房產(chǎn)，在財(cái)富聚集效應(yīng)中，總體向上是難以逆轉(zhuǎn)的。除非城市化出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，負(fù)效應(yīng)增加，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
第三，房屋不僅供給少于需求，而且供給結(jié)構(gòu)也不合理。本來(lái)保障房應(yīng)當(dāng)是居民的主要住房形式，當(dāng)初房改也是這么規(guī)定的，但是，最后變成了保障房是點(diǎn)綴，大部分居民通過(guò)商品房解決，這樣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)不漲才怪？就是商品供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，也不合理，市場(chǎng)需要的低價(jià)格和小戶(hù)型的房產(chǎn)，難以有效的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商熱衷于開(kāi)發(fā)豪宅和大戶(hù)型以及精裝修，這一方面與開(kāi)發(fā)商逐利性有關(guān)，另一方面，我們的政策激勵(lì)機(jī)制也沒(méi)有到位。大戶(hù)型和高總價(jià)，既增加了居民的負(fù)擔(dān)，沒(méi)有考慮到梯度消費(fèi)，也給銀行帶來(lái)了重大的風(fēng)險(xiǎn)。
第四，不可否認(rèn)，房地產(chǎn)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，信貸資本在某種程度上，成為資本推手。在投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他資本收益，那么，信貸資本和其他資本涌進(jìn)，是很好理解的。但是，這一切的一個(gè)前提是，為什么資本不去炒過(guò)剩的東西，非要昧著良心炒房產(chǎn)，還是與我們房地產(chǎn)供應(yīng)制度本身沒(méi)有脫離壟斷的陰影有關(guān)。還有，這里說(shuō)信貸資本入市，從2009年時(shí)就呈現(xiàn)一個(gè)特征，是大國(guó)企借助信貸資本入市的，將中小民企都擠得沒(méi)有生路。還有一些企業(yè)，大得開(kāi)發(fā)，小的炒房，不去干實(shí)業(yè)。都說(shuō)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但怎么越看越像他們綁架了房地產(chǎn)。
第五，土地成本、稅費(fèi)成本以及人力成本和各種原材料成本都在漲價(jià)，資產(chǎn)和資源都在漲，房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有可奇怪的。一套價(jià)值一百萬(wàn)的房子，算算光土地出讓金和各種稅費(fèi)，都能占一大半，還有越來(lái)越高的人力成本，以及漲價(jià)不停的原材料成本，資本密集型和勞動(dòng)密集型以及資源密集型的房地產(chǎn)，在各種成本的推動(dòng)下，為什么不能漲價(jià)？如果要想削減房?jī)r(jià)，為什么占一大半的稅費(fèi)和土地出讓金不能削減，反而每年都在暴增。
第六，人民幣升值的預(yù)期，引來(lái)了國(guó)際熱錢(qián)。我國(guó)外資入房地產(chǎn)所占比例不大，據(jù)說(shuō)只有20%左右。但是，別小看了這20%，卻能釋放出20倍的能量。現(xiàn)在人民幣在升值，而且還加息以及上調(diào)準(zhǔn)備金，但是，美聯(lián)儲(chǔ)公開(kāi)放出要印錢(qián)大搞“量化寬松”的貨幣政策，所謂量化寬松就是給金融機(jī)構(gòu)印錢(qián)，金融機(jī)構(gòu)不把它放貸而是讓他們變成熱錢(qián)到我們這里來(lái)炒房和炒股，他們的到來(lái)，會(huì)引誘國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)化而來(lái)的熱錢(qián)，一起興風(fēng)作浪，這種情況下，房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。我們現(xiàn)在對(duì)付熱錢(qián)的辦法，除了直接的堵外，卻沒(méi)有去消除熱錢(qián)存在的根源，反而在不停地制造熱錢(qián)。
搞房地產(chǎn)調(diào)控運(yùn)動(dòng)，不能增加一絲一毫的面積，只能加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，你能卡住一時(shí)，你卡不住一世。宏觀調(diào)控，不要變成了比微觀調(diào)控還要“具體的”權(quán)力調(diào)控。有什么樣的邏輯就有什么樣的行動(dòng)，只有從思維上理順這些千頭萬(wàn)緒，才不至于在行動(dòng)上像一只蒼蠅，前后矛盾，互相撞車(chē)，亂成一鍋粥，又沒(méi)有實(shí)際的成效。調(diào)控者累得夠嗆，坊間卻都不滿(mǎn)意，何苦呢？