央行于9月30日公布的房貸政策的影響力至今仍在發(fā)酵。
國(guó)慶節(jié)后，從各大銀行總部發(fā)出的房貸政策也相繼落地，建行、招行、興業(yè)、中行等都紛紛發(fā)文表明態(tài)度，將貫徹央行精神。
理財(cái)周報(bào)記者采訪獲得的最新情況顯示，即使目前還沒發(fā)文落實(shí)的多家銀行，總部也都早已將文件下發(fā)給各分行，然后再由分行方面具體落實(shí)。
其中，交通銀行雖還沒發(fā)文表態(tài)，但其上�？偛繉�(duì)理財(cái)記者表示：“9月30日之后，已第一時(shí)間將文件轉(zhuǎn)發(fā)給各級(jí)分行，各分行細(xì)則正在落實(shí)中�！�
浦發(fā)銀行等也表示已經(jīng)發(fā)布相關(guān)口徑，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，優(yōu)化業(yè)務(wù)受理流程，提高審批和放款效率，合理確定貸款利率等。
總行劃底線，分支行靈活處理
市場(chǎng)似乎仍在翹首以盼各大銀行將出臺(tái)的“分行細(xì)則”。
而事實(shí)上，即使未來分行細(xì)則一一落實(shí)，具體到每家支行的做法仍將不會(huì)完全相同，這也就意味著，對(duì)于購房者而言，期待總行或分行細(xì)則出臺(tái)的愿望可能落空。
農(nóng)業(yè)銀行上海地區(qū)某從事房貸業(yè)務(wù)的工作人員表示：“所謂的‘房貸細(xì)則’并不會(huì)自上而下下發(fā)，總行也不會(huì)給出利率折扣。相反，總行給的往往都是最低底線，分行和支行只會(huì)在此基礎(chǔ)上往上走�！�
“實(shí)際情況是，銀行總行不可能下發(fā)媒體期待的“細(xì)則”，只可能將監(jiān)管部門劃定的紅線、確定的基本原則下發(fā)，要求分行不得踩線，至于分行具體針對(duì)什么人、執(zhí)行幾折利率，總行不會(huì)管，也不能管——管得太多分行就沒有做業(yè)務(wù)的能動(dòng)性了�！�
理財(cái)周報(bào)記者在采訪中了解到，很多銀行的房貸業(yè)務(wù)具體到分行及支行，確實(shí)具有更多的靈活性。
浙商銀行總行近日公布了最新的個(gè)人住房貸款信貸政策，新政策于10月15日起執(zhí)行。除了貫徹央行的基本精神，放開了之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之外，該行最大的特點(diǎn)就是名下房貸余額為零的家庭申請(qǐng)貸款購買別墅、排屋等“非普通商品住房”也可享受首套房政策，首付比例不低于50%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍，同時(shí)根據(jù)近年來房地產(chǎn)價(jià)格的變化情況，將非普通商品住房（除別墅、排屋）的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)明確為500萬元及以上。
盡管如此，對(duì)上海地區(qū)的購房者來說，這仍然是一塊觸不可及的蛋糕。
10月15日，央行上海總部工作人員再次向理財(cái)周報(bào)記者確認(rèn)，目前執(zhí)行的是9月30日央行總行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，并不存在將標(biāo)準(zhǔn)從“普通商品住房”放寬到“商品住房”的情況。這也就意味著，上海地區(qū)購買“非普通住房”的人士將無法享受首套房貸的優(yōu)惠。
上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)是在2012年3月1日起執(zhí)行的，標(biāo)準(zhǔn)包括“單套建筑面積在140平方米以下”、“內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套”等。
記者從浙商銀行處證實(shí)，上海地區(qū)的細(xì)則還沒出，具體還是要看地方分行規(guī)定。
某大行銀行業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，總行甚至分行層面不會(huì)給出所謂“折扣率”，還有一個(gè)原因，就是不敢隨便承諾。
“銀行具體執(zhí)行的房貸政策是因時(shí)因勢(shì)而變——今天市場(chǎng)都是基準(zhǔn)，沒有特殊原因不可能給7折。但明天市場(chǎng)都是7折，我還要堅(jiān)守基準(zhǔn)，只能說明不想做了。但是一旦總行對(duì)外表態(tài)最低執(zhí)行幾折，且不加任何條件，那所有客戶都沖上門要最低利率，業(yè)務(wù)就沒辦法做了。因此，總行的表態(tài)必須給分行留空間，分行又必須給支行留空間�！�
除此之外，同一分行的口徑之下，支行得到的信息也有所不同。
招商銀行上海地區(qū)某支行表示商貸滿100萬元就可以享受95折優(yōu)惠，而該銀行另一家支行則表示需要購買一定數(shù)量的理財(cái)產(chǎn)品才能9.5折，并且有知情人爆料稱，這種理財(cái)產(chǎn)品是不保本的，出現(xiàn)虧損的可能性不小。
從這個(gè)意義來說，購房者若想了解真正有用的信息，還需直接從支行網(wǎng)點(diǎn)下手，了解支行具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并且這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)“是動(dòng)態(tài)的�！�
7折利率長(zhǎng)期可期
雖然各銀行上海分行還沒有明確“細(xì)則”，但央行上海總部對(duì)“非普通住房”的這“一紙禁令”已為上海樓市定下基調(diào)。
除此之外，理財(cái)周報(bào)記者上周曾報(bào)道上海地區(qū)目前最低折扣為9.5折，這一情況現(xiàn)在仍沒有太大變動(dòng)。此外，今年年內(nèi)，折扣料也并不會(huì)有太大的下降空間。
上海某銀行人士在接受記者采訪時(shí)表示：“銀行2014年的房貸經(jīng)營(yíng)指標(biāo)已經(jīng)于年初確定，那時(shí)大家都沒有預(yù)期到7折利率這件事，這時(shí)候突然降低利率，直接影響年度指標(biāo)�！�
“短期內(nèi)，7折利率不可能，市場(chǎng)定價(jià)都很高，目前能拿到基準(zhǔn)就算不錯(cuò)，市場(chǎng)價(jià)格回落需要過程�！�
但該人士也指出，中長(zhǎng)期看，比如6個(gè)月到一年左右，7折利率是可期的。
“一是因?yàn)楫?dāng)前經(jīng)濟(jì)下行，對(duì)銀行來說最重要的不是掙錢，而是控制風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下獲得穩(wěn)定的收益，就零售業(yè)務(wù)而言，消費(fèi)貸款需求受到經(jīng)濟(jì)影響不可能很旺盛，個(gè)人按揭貸款恰是非常合適的貸款發(fā)放標(biāo)的——風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定，因此銀行將貸款規(guī)模向個(gè)人房貸傾斜不是不可能。二是因?yàn)槊髂赉y行可以重新修訂經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。以上兩個(gè)原因?qū)⑻嵘J款供給，降低價(jià)格�！�
此外，理財(cái)周報(bào)記者了解到，首付最低3成、利率最低7折政策在2008-2009年就相繼出臺(tái)了。而近年來房貸政策調(diào)整，對(duì)于“首套房”的政策并沒有變化，這次變化的是對(duì)“二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
“只是在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于監(jiān)管部門對(duì)房貸的偏好越來越緊，加上經(jīng)濟(jì)上行過程中銀行有了更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)項(xiàng)目，貸款規(guī)模緊張等諸多因素交織，使得實(shí)際能夠獲得最低的人越來越少�！�
但無論如何，監(jiān)管政策已釋放出了明確支持房地產(chǎn)貸款的信號(hào)�！般y行不用偷偷摸摸放房貸，房地產(chǎn)又一個(gè)春天即將到來�！�
但多位業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，并不建議購房者等待7折利率，因?yàn)椤胺績(jī)r(jià)上漲速度絕對(duì)快于利率下降速度�！�
