過去的10多年中，“海景房”是一個被頻繁炒作的概念，海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴重的區(qū)域。投機的熱潮，驅(qū)動著全國各地的人奔赴海邊，買下一套或者數(shù)套一年也住不上幾天的海景房。從營口到三亞，動輒是幾千上萬畝的大項目，在海岸線上產(chǎn)生了驚人的住宅供應(yīng)量。每當夜幕降臨，中國的海岸線上便出現(xiàn)了很多沒有燈光的建筑物，有人稱它們?yōu)椤肮沓恰薄?/P>
“面向大海，春暖花開�！痹谶@個13億人口的內(nèi)陸國家，中國人均海岸線只有2、3cm，“面向大�！币恢笔且粋�奢侈和美好的想象。最充分地利用了這個想象的，是地產(chǎn)商人�！八讲匾环缴胶＞场�、“只有閉上眼，才看不見�！薄ⅰ耙话胧呛Ｑ�，一半是天堂”，走出海南三亞鳳凰機場，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來。不僅僅是在三亞，北起渤海灣的大連、營口、秦皇島，到膠東半島的煙臺、威海、青島，再到南方的惠州、三亞、北海，這些有著優(yōu)質(zhì)海洋資源的城市，每一寸海岸線都是地產(chǎn)商們追逐的獵物。他們打著旅游地產(chǎn)的名號，卻蓋出了密密麻麻的住宅樓，美其名曰“海景房”。
但是，想象最終要跌落在現(xiàn)實里。
經(jīng)過了一輪價格暴漲之后，2014年以來，海景房驟然降溫，銷售越來越難。而且，這次海景房還遇到了三年一輪的地產(chǎn)低潮。海濱地產(chǎn)的泡沫會破裂嗎，這些沒有人住的海景房命運如何?
“面向大�！币恢笔且粋�奢侈品和美好的想象
沒人住的海景房
夕陽西下，山東威海乳山縣海邊的人多了起來。
冒著煙的燒烤攤，叫賣小海鮮的人力三輪車，賣泳衣和飾品的小攤，這片亂糟糟、臟兮兮的海灘，與其聲名在外的“銀灘”難以匹配。21.3公里海岸線上行人稀少，卻密密麻麻分布著200多個小區(qū)，這些沒有燈光的房子影影綽綽，路邊幾個已經(jīng)廢棄的酒店還能看出過往的繁華。
“現(xiàn)在已經(jīng)是最旺的季節(jié)了，很多人帶著孩子來過暑假。到了冬天根本看不到人，那才叫荒涼呢�！背鲎廛囁緳C說。
整個銀灘的中心地帶，是管委會辦公所在的銀灘大酒店，它正面向海，側(cè)面是銀灘唯一的餐飲街，有10多家在營業(yè)的餐廳，夏日喝啤酒、吃海鮮的人群帶來了熱鬧的氣氛。餐廳老板基本都是本地人，他們說就指望夏季這一季的生意。位于餐飲街上的幾個小區(qū)，也沒有比遠處的樓房更有人氣，基本上十室九空，有些房子的窗戶已經(jīng)破損，看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶，每棟房子都能看到好幾處“出售”、“急售”之類的廣告。
“房子現(xiàn)在非常難賣，”銀灘旅游地產(chǎn)5S店里的小吳說，從2010年以來這里房價滯漲了5年，而買房人越來越少。“很多二手房是2008年前后花了50萬買的，現(xiàn)在掛出來就是20多萬，如果運氣好，買家要現(xiàn)金十幾萬就賣了�！庇行潜P開盤多年，房子至今還沒有賣完，有些項目打出了“首付1萬元，在海邊安個家”的廣告。即便使出了渾身解數(shù)，情況還是越來越糟，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發(fā)商資金鏈斷裂跑路。
蓋房子之前，銀灘60多平方公里的土地上長著茂密的松樹，現(xiàn)在只剩下了這些沒有人住的房子。由于當?shù)胤抗芫植⒉还枷嚓P(guān)信息，很難查證銀灘海景房的確切開發(fā)量，以每個小區(qū)10萬平米計算，200個小區(qū)的住宅供應(yīng)量就是2000萬平米。如果按照人均40平米計算，這里至少能容納50萬人口，但現(xiàn)在它幾乎就是一座空城。雖然號稱“銀灘旅游度假區(qū)”，這里既無度假設(shè)施，也無度假風(fēng)情，商業(yè)配套很少，生活很不便利——它就是硬生生造出來的、沒有任何生活內(nèi)容的一座城。
像“銀灘”這樣硬生生造出的空城，在中國的海岸線上比比皆是。
在遼寧營口的沿海產(chǎn)業(yè)基地，至少有20多個在售樓盤，其中大約有一半的項目已經(jīng)停工或爛尾，夜里亮燈率超過一成的小區(qū)屈指可數(shù)。以“夕陽落�！本坝^而聞名的營口鲅魚圈，至少有50個樓盤在售，體量動輒就超過100萬平方米，總開發(fā)面積已超過1000萬平方米。
從營口往南，葫蘆島市東戴河新區(qū)，其前身是千百年來沒什么變化的荒蕪海灘。2008年2月，遼寧省綏中縣在此處規(guī)劃成立了綏中濱海經(jīng)濟區(qū)，因為靠近秦皇島，為搭上濱海旅游的快車，2012年1月初正式更名為遼寧東戴河新區(qū)。6年前這里還是一張白紙，現(xiàn)在這片荒蕪的海灘已經(jīng)變成鋼筋水泥的叢林。深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)在這里開發(fā)一個1萬畝的超級大盤，合生創(chuàng)展等大公司都在這里有項目。銷售卻異常困難。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2012年東戴河新區(qū)開工的18個項目面積為504萬平方米，已施工面積312.7萬平方米，但銷售面積卻只有27.7萬平方米。在秦皇島南戴河的海岸線上，也有大量待售的房子，有的房子已經(jīng)賣了多年，同一棟樓有的已經(jīng)入住，有的還在賣。
在營口和秦皇島，“鬼城”、“空城”這樣的說法非常敏感，出于政府的壓力，記者聯(lián)系的地產(chǎn)經(jīng)紀公司不愿意披露2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)。顯然，形勢沒有好轉(zhuǎn)，甚至變得更糟了。
“這些海景房成‘鬼城’，主要原因是它們遠離市區(qū)�！痹谇鄭u經(jīng)營多年的張姓地產(chǎn)商說，雖然青島主城區(qū)、東海岸海景房已經(jīng)到了4萬/平米，但看起來這里依然健康。其實，這兩年青島的海景房也開始難賣，但價格并沒有明顯下降，原因在于青島的經(jīng)濟狀況可以支撐。該地產(chǎn)商說，與東海岸的繁榮不同，青島的西海岸看上去則像是座空城，馬路兩邊全是待售的高樓，價格只有東海岸的一半或者更低。2013年以來西海岸已經(jīng)有數(shù)個樓盤因資金鏈問題停工，2014年春節(jié)后西海岸的一家開發(fā)商向這位張姓開發(fā)商求助，要求被收購。2014年6月，青島西海岸的黃島成為第七個國家級新區(qū)，但利好政策對樓市沒有任何影響，見風(fēng)漲價那是幾年前的事了。
中國的海岸線長達3萬公里，但適宜居住和旅游的集中在膠東半島和南中國海。在廣東，最美的海岸線當屬惠州惠東縣的巽寮灣。巽寮灣離深圳130公里，離惠州50公里，海岸線上也是密密麻麻的房子，一線海景房中居然有20層、30層的高樓。除了酒店，相關(guān)配套很少，一些餐館因為人少的緣故開了又關(guān)。巽寮灣總供應(yīng)量高達5000萬平米，多年以來這里就彌漫著價格戰(zhàn)的硝煙。雖然是海景房，賣的卻是白菜價。2010年碧桂園巽寮灣的十里銀灘項目開盤，4000多元/平米的價格頓時讓其它樓盤的銷售陷入僵局。
2010年海南國際旅游島的規(guī)劃公布之后，上萬億的投機資本蜂擁而至，中國唯一的熱帶海島上房地產(chǎn)遍地開花。大東海、三亞灣、清水灣、神州半島……大多數(shù)海岸線都栽上了千篇一律的住宅樓。每到夜晚(除了冬季)，大多數(shù)房子都是沒有燈光的。旅游地產(chǎn)專家宋丁多次住過雅居樂清水灣的酒店，讓他難忘的是酒店里那股陳腐的氣味，“因為人太少了”。
一位海南的地產(chǎn)商說：“對于我們而言，盈利模式也只能這樣了。一個酒店收回成本就要8到12年，賣住宅是最快的�！彼f不是不想改變，做點有特色的東西，但是周邊開發(fā)體量太大，聚焦不夠，政府也沒有做相關(guān)的引導(dǎo)和配套，“這也不是某個人想改就能改的”。
規(guī)劃亂象
王志綱工作室深圳公司副總經(jīng)理孫洪波認為，中國的海岸線開發(fā)出現(xiàn)這么多亂象，有三點原因：一是開發(fā)時機不對，過早透支了海岸線資源;第二是缺乏好的規(guī)劃，開發(fā)商一哄而上，造成了破壞性開發(fā);第三是沒有一個核心產(chǎn)業(yè)支撐，沒有健康的經(jīng)濟生態(tài)鏈，無法持續(xù)發(fā)展。由于這三點原因，早期開發(fā)的海岸線，基本都沒有形成旅游目的地，而變成了房地產(chǎn)投機的樂園。
2014年初，惠州市才制訂了巽寮灣的總體規(guī)劃。但這份規(guī)劃沒什么實質(zhì)意義，因為巽寮灣已經(jīng)基本成型。在此之前巽寮灣已無序開發(fā)了多年，萬科、金融街、碧桂園這樣的大開發(fā)商云集，項目動輒上百萬平米，基本上是單打獨斗、各自為政。
海南有1528公里海岸線，1988年開始便有了東線重點發(fā)展旅游業(yè)，西線重點發(fā)展工業(yè)的定位。2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，一時間連旅游資源并不豐富的西線也變成了開發(fā)商追逐的目標。據(jù)央視調(diào)查，海南西部地區(qū)的海岸線總長630多公里，除了幾個工業(yè)開發(fā)區(qū)占據(jù)了100多公里外，剩下的500多公里都將用于旅游和地產(chǎn)開發(fā)。
2009年12月經(jīng)國務(wù)院批準實施的《海南省土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》明確規(guī)定，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)(不產(chǎn)生經(jīng)營性收入的房地產(chǎn))。國際旅游島的規(guī)劃出臺，很多項目打著旅游的旗號，事實上做的是住宅開發(fā)。比如一些項目掛著“產(chǎn)權(quán)式酒店”的牌子，最后開發(fā)出來的還是公寓住房。還有一些項目拿地時承諾了五星級酒店配建部分住宅，但最終只剩下住宅，沒有了酒店。
“海南的規(guī)劃很多地方彈性很大，規(guī)劃成了‘鬼話’�！焙Ｄ现u論員矢弓說，狂熱的投機氛圍下，規(guī)劃常常被利益侵蝕，失去了科學(xué)性和嚴肅性。2010年6月8日國務(wù)院批復(fù)的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》規(guī)定，建筑物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低于100-200米。但多年以來，很多項目都建在離海很近的地方，這個規(guī)定也不會有很強的約束力。毫無節(jié)制的圈地和破壞性開發(fā)，已經(jīng)給海南的生態(tài)帶來了惡劣的影響。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著稱，但因為海岸線侵蝕造成海岸線后退300-400米，原來插在陸地上刻有“椰林灣”三個字的柱子，現(xiàn)在已經(jīng)跑到海水中去了。
在中國最知名的度假勝地三亞，眾多的海灣中，只有海棠灣是唯一政府主導(dǎo)了整體規(guī)劃的海灣。從2005年起，國內(nèi)和國際著名的設(shè)計院開始對海棠灣的規(guī)劃進行競賽，最終美國一家著名設(shè)計公司中標。在很多業(yè)界人士看來，海棠灣的規(guī)劃具有國際性，它有可能會成為三亞開發(fā)得最有水平的海灣。
澳大利亞的黃金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅游目的地，無一不是政府主導(dǎo)規(guī)劃，又經(jīng)過了比較謹慎、長周期的開發(fā)，才有了這些海岸線的精品項目。對于海岸線這樣的公共資源，很多國家的開發(fā)都相當謹慎。但中國沿海的地方政府，無一不是迫切地賣地了事。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國家級貧困縣，但有了雅居樂清水灣為代表的房地產(chǎn)項目，這里一躍成海南省經(jīng)濟和社會發(fā)展綜合排名前茅的市縣。營口、乳山、巽寮灣等地的天量住宅供應(yīng)，也都根源于地方政府的短視。
產(chǎn)業(yè)黑洞
如果海岸線上的房子都有人住，那就不會有什么大的問題。這些入住率極低的海景房，造成了雙重的浪費——既破壞了自然生態(tài)，又浪費了大量的財力。在賣地時，地方政府對房地產(chǎn)通常寄予拉動經(jīng)濟的期望，但事實證明，這些沒有人住的海景房對經(jīng)濟的拉動作用非常有限。
乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程，在銀灘年景最好的2008、2009年，外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空，消費也一片興旺。但銀灘上除了房地產(chǎn)，沒有任何成氣候的產(chǎn)業(yè)，這兩年買房客們撤退之后，銀灘變成了一座空城。乳山市看上去也不景氣，在由市區(qū)通往銀灘的路上，有好幾處被遺棄的工廠。
產(chǎn)業(yè)黑洞不是銀灘獨有，這是狂熱投機驅(qū)使下海岸線開發(fā)的通病。2007年，營口規(guī)劃了沿海產(chǎn)業(yè)基地，在土地財政的驅(qū)動下，大量的土地被迅速出讓，但產(chǎn)業(yè)升級速度卻趕不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。由于產(chǎn)業(yè)無法及時導(dǎo)入，沿海產(chǎn)業(yè)基本陷入蕭條，樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發(fā)的主題是度假，但度假只是一個泛概念，并沒有落實到相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的可持續(xù)運轉(zhuǎn)，也沒有真正形成支撐。
“國外那些開發(fā)得很成功的海岸線，基本都有一個主題產(chǎn)業(yè)做支撐。如果沒有的話，都很難生存下去�！睂O洪波說，比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國普吉島是國際商務(wù)會議中心，摩洛哥有賭場和F1賽車，戛納有電影產(chǎn)業(yè)，墨西哥的坎昆、美國的舊金山更是有金融、商務(wù)、文化體育等很多產(chǎn)業(yè)。這些成功開發(fā)的海岸線都是生活、工作、休假三位一體，除了旅游之外，本來就有很多現(xiàn)實生活的內(nèi)容，因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發(fā)都很單調(diào)，除了蓋房子，沒有其它產(chǎn)業(yè)。因此，中國的海岸線旅游也很單調(diào)，除了洗海水澡、搞些水上運動，就再也沒有其它的東西了。因為入住率低，中國很多旅游地產(chǎn)根本沒有配套，導(dǎo)致生活不方便，這又拉低了入住率，最后變成惡性循環(huán)。
“中國的這種開發(fā)模式會越來越走不下去，因為沒有新內(nèi)容的注入，無法升級�！睂O洪波說，產(chǎn)業(yè)其實就是要給海岸線注入更多的持續(xù)吸引人的內(nèi)容，比如摩洛哥的F1賽車、戛納電影節(jié)，每年都會有新主題，不斷地吸引眼球�！岸闵w個酒店5年裝修一次，除了這個還有什么吸引別人的?”
乳山銀灘一直打著“養(yǎng)老”的旗號，提出過做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但在急功近利的發(fā)展思路下，房子蓋得很快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻沒有形成哪怕一個有吸引力、影響力的項目�！氨热缯f乳山每年能辦一個權(quán)威的養(yǎng)老論壇，加上養(yǎng)老設(shè)施、設(shè)備的展示交易會，逐步吸引全國做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人來交流、交易，再加上開發(fā)的養(yǎng)老房，很多人也會來體驗度假，銀灘可能就活了�！睂O洪波說。和做房地產(chǎn)、賺快錢相比，養(yǎng)老、服務(wù)都是浮云。
在中國的海岸線上，青島是經(jīng)濟發(fā)展得最好的城市之一，但是它的海岸線開發(fā)也有諸多遺憾。
2012年以來，青島市政府同時啟動了西海岸黃島和北海岸紅島的開發(fā)。“我認為青島現(xiàn)在的經(jīng)濟實力不能支持三島聯(lián)動，這是典型的小馬拉大車，嚴重透支青島的未來。”青島的一位資深地產(chǎn)人士說，青島主城區(qū)的嶗山區(qū)、李滄區(qū)，都還有大量的土地，是青島未來發(fā)展的重心所在�！爸鞒菂^(qū)尚且吃不飽，西海岸要好就不容易。黃島都好不了，那你紅島怎么能好?”
1984年，國務(wù)院劃分了14個沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，青島的西海岸就是其中之一(當時還沒有黃島的稱呼)，以來料加工為主。但至今實體經(jīng)濟也沒有發(fā)展起來，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等生活配套等都很不完善，生活不便利。黃島的支柱產(chǎn)業(yè)也是房地產(chǎn)，整條海岸線上已經(jīng)蓋得滿滿當當，均價在每平米9000元左右，看上去沒什么人氣�！艾F(xiàn)在西海岸都拉不起來，你硬要把北海岸拉起來，這不是白日做夢嗎?”上述人士說。
和黃島一樣，紅島沒有實體經(jīng)濟，唯一的支柱產(chǎn)業(yè)也是房地產(chǎn)。由于交通不便、幾乎沒有配套，紅島的房價每平米只有五六千元，依然賣不動�！霸诩t島沒人賺錢，企業(yè)投多少虧多少，政府的投資也是虧的，唯一盈利的就是政府的土地賬面溢價�！�
經(jīng)過了這一輪瘋狂投機之后，這些海岸線會重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎?
根據(jù)海南統(tǒng)計局的數(shù)字，2014年上半年海南的房產(chǎn)銷售同比下降了40%。海南是中國唯一的一個熱帶海島，這種唯一性讓它死去的可能性變小。但是像營口、乳山等地，海景房的泡沫會不會破裂很難說。但無論如何，一攬子賣海景房的模式，已經(jīng)難以為繼。巨大的供應(yīng)，以及2014年以來樓市的萎靡，這類旅游概念的房產(chǎn)銷售越來越困難。
孫洪波認為這一波海岸線開發(fā)可能會像之前的主題公園開發(fā)熱一樣，慢慢走向沒落。“你不是像迪斯尼樂園一樣有唯一性的內(nèi)容。如果沒有內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，你靠什么升級呢?”他認為海岸線要開發(fā)好必須做內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，深挖當?shù)靥厣漠a(chǎn)業(yè)內(nèi)涵。海南有非常豐富的物產(chǎn)，除了水果之外，還有文昌雞、東山羊等美食，這些特產(chǎn)缺乏集成和包裝�！叭绻频昀锒继峁釒�，你看海南是不是更有吸引力些?”他舉例說，這些產(chǎn)業(yè)會對旅游增加附加值，產(chǎn)業(yè)好、房子也有人住，那不就長久興盛了嗎?他說過去有大把機會掙大錢，沒人會想這些，但是現(xiàn)在投機不下去了，市場會形成倒逼力量，“你就知道原來這里也有大金礦，如果大家蜂擁去做，市場就繁榮了�！�
宋丁把一攬子賣海景房的模式稱為“小循環(huán)”，這種模式只注重短期利益。但未來無論是海岸線還是其它的旅游地產(chǎn)，都必然走上“大循環(huán)”的模式。“在大循環(huán)的模式下，地產(chǎn)商變成了戰(zhàn)略投資商，就不是說像以前一樣只蓋房子了，而是要把旅游、文化、商業(yè)、教育等等都考慮進去。如果做成功，這就是中央提出的小城鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村�！彼味≌f。貴州省政府已經(jīng)在做Top50小城鎮(zhèn)，拿出50個旅游資源最好的地方對外招商，在這樣的項目設(shè)計中，重點考慮的是整體經(jīng)濟、生態(tài)發(fā)展的需要，房地產(chǎn)開發(fā)被壓縮到一個相對小的份額�！按笱h(huán)模式對社會的承諾越來越多，它不是中小開發(fā)商能做的�！�
