日前，記者在第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇上，有幸碰到了全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士，并接受新華房產(chǎn)的采訪。
“關(guān)于形勢(shì)我的看法，現(xiàn)在還是三句話，但是這三句話有變化。房地產(chǎn)已經(jīng)從高位盤整到漲幅下調(diào)，到出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這是第一個(gè)趨勢(shì)。第二個(gè)，城市、地區(qū)企業(yè)之間的差異化逐漸加大，不能同時(shí)、同日而語(yǔ)了。第三，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)沒(méi)有改變�！甭櫭飞硎尽�
微笑曲線
在聶梅生看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“微笑曲線”，該曲線由房地產(chǎn)上游和下游延伸共同組成。
“最近我們一直在研究。房地產(chǎn)發(fā)展在當(dāng)前的情況下是處在微笑曲線的，我們應(yīng)該抓住前端和后端微笑曲線，才能更加抓住房地產(chǎn)的未來(lái)。說(shuō)到專業(yè)術(shù)語(yǔ)，就是上下游的延展空間是存在的，不能老去回想過(guò)去的美夢(mèng)。上游往哪兒延展?土地供給制度的改革。第二是房地產(chǎn)金融體制的創(chuàng)新，就是我們往上游延伸�！甭櫭飞f(shuō)。
跟據(jù)她的表述，所謂的上游就是土地供給制度的改革，如果土地供給制度不改變，不僅僅是房地產(chǎn)重復(fù)土地的紅利沒(méi)有出路，而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)二元化是無(wú)法解決的�！胺康禺a(chǎn)金融體制創(chuàng)新已經(jīng)到了臨門一腳，現(xiàn)在很多房企往這個(gè)方面延伸，尤其是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)在土地和金融方面有很大突破，很多房企轉(zhuǎn)到金融，跟金融密切結(jié)合，部分房企買銀行，參加海外融資和發(fā)基金�！甭櫭飞f(shuō)道。
所謂的下游包括傳統(tǒng)商務(wù)，城市綜合體受到了電商的沖擊和互聯(lián)網(wǎng)采購(gòu)的影響，受到?jīng)_擊的不僅僅是門店，還包括賣房屋�！拔覀兊臋C(jī)遇在哪里?我們有互聯(lián)網(wǎng)采購(gòu)平臺(tái)，我們可以隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)建立電商平臺(tái)。”聶梅生說(shuō)，“我主張產(chǎn)業(yè)化、智能化、綠色技術(shù)和產(chǎn)業(yè)化結(jié)合，提升房地產(chǎn)建造技術(shù)、施工和運(yùn)行效率�！�
“物業(yè)管理是最下游，在大數(shù)據(jù)時(shí)代的物業(yè)管理絕對(duì)不是原來(lái)物業(yè)管理的概念了，包括網(wǎng)上采購(gòu)，包括醫(yī)護(hù)，包括醫(yī)檢，包括安排旅游等等，全部都可以在物業(yè)管理當(dāng)中去實(shí)現(xiàn)。所以大數(shù)據(jù)時(shí)代，社區(qū)服務(wù)已經(jīng)展開(kāi)，我覺(jué)得都沖擊了我們的傳統(tǒng)物業(yè)管理。這三條線是我們下游延伸的微笑曲線，所以我們這個(gè)行業(yè)還是可以微笑起來(lái)的�！甭櫭飞硎�。
下半年市場(chǎng)或有所抬頭
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30739億元，同比增長(zhǎng)14.7%，增速比一季度回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落5.9個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)四個(gè)月下滑，為2010年以來(lái)的最低水平。全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額也雙雙負(fù)增長(zhǎng)。1—5月份，商品房銷售面積36070萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅較一季度擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額23674億元，同比下降8.5%，降幅較1—3月擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。
針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售等主要指標(biāo)增速持續(xù)回落的現(xiàn)象，聶梅生認(rèn)為，確實(shí)是一些主要指標(biāo)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，主要源于高庫(kù)存，但她表示相信下半年市場(chǎng)反應(yīng)將會(huì)有所抬頭，“我們要相信克強(qiáng)總理的7.5%的GDP增長(zhǎng)指標(biāo)�！甭櫭飞跁�(huì)下對(duì)記者這樣表示。
據(jù)之前的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)70個(gè)大中城市出現(xiàn)環(huán)比下降，僅北京市場(chǎng)環(huán)比上漲，對(duì)于北京市場(chǎng)未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，聶梅生給出了這樣的答復(fù)“從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，相比之前的漲幅，北京市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了漲幅大幅下降的勢(shì)頭，去化率也相比之前出現(xiàn)了不同程度的下降。”
今年5月份固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)17%，房地產(chǎn)投資增幅從去年的20%降至14%，房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)低于固定資產(chǎn)投資。今年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位的資金增速，更是從去年的32%降到了3.6%。
“這說(shuō)明資金來(lái)源出了問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商的錢很緊張，不像去年不差錢�！甭櫭飞治觥�(duì)于這點(diǎn)會(huì)后聶梅生對(duì)記者說(shuō)，去年6月份，各界認(rèn)為進(jìn)入到錢荒階段，其實(shí)在我看來(lái)，去年并非錢荒，但是今年確實(shí)真正的銀根收緊。
今年以來(lái)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷放緩，拐點(diǎn)論、崩盤論等多種說(shuō)法不斷被拋出，會(huì)后記者就這個(gè)問(wèn)題咨詢聶梅生的觀點(diǎn)，她表示，我們不要每天將觀點(diǎn)、崩盤掛在嘴邊，現(xiàn)在大家總是通過(guò)一些房?jī)r(jià)變化把拐點(diǎn)、崩盤的概念往上套。
