“地王”再現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅居高，近期，一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，令人擔(dān)憂。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行究竟有何特點(diǎn)？部分熱點(diǎn)城市漲幅居高的原因何在？房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的著力點(diǎn)和建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的突破口又在哪里？
帶著這些問(wèn)號(hào)，記者８日專訪了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹。
城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點(diǎn)
記者：您認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有何特點(diǎn)？部分熱點(diǎn)城市漲幅居高的原因何在？
秦虹：從今年１至７月的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點(diǎn)。在全國(guó)６００多個(gè)設(shè)市城市中，部分大城市房?jī)r(jià)仍呈明顯上漲態(tài)勢(shì)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，少數(shù)城市房?jī)r(jià)呈下跌態(tài)勢(shì)。品牌企業(yè)上半年業(yè)績(jī)良好，但也有部分企業(yè)仍面臨資金壓力大、銷售難度大的困境。經(jīng)過(guò)十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展后，可以預(yù)計(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態(tài)。
城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的背后原因，主要是人口流動(dòng)導(dǎo)致需求增長(zhǎng)的不平衡。特別是大量年輕人向就業(yè)機(jī)會(huì)更多、公共服務(wù)更好的大城市集聚，對(duì)住房產(chǎn)生大量需求，表現(xiàn)在２０至３５歲的首次購(gòu)房者在大城市占比繼續(xù)提高。
而相對(duì)于需求的增長(zhǎng)來(lái)講，上半年主要大城市的供應(yīng)量明顯不足。直到今年６月份，東部地區(qū)的住宅新開(kāi)工面積還是負(fù)增長(zhǎng)０．６％，其中北京負(fù)１０．１％，上海負(fù)１３．２％。在政策持續(xù)抑制投機(jī)投資沒(méi)有改變的情況下，房?jī)r(jià)仍然呈上漲現(xiàn)象，只能說(shuō)明這些地方供求出現(xiàn)了失衡。
調(diào)控：政策方向保持連續(xù)穩(wěn)定，政策措施上不斷優(yōu)化和更具針對(duì)性
記者：在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式關(guān)鍵時(shí)期，您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的著力點(diǎn)在哪里？
秦虹：自２０１０年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，是在住房市場(chǎng)上，抑制投機(jī)需求、滿足合理需求。這一政策取向，一是有利于縮小在住房資源占有和消費(fèi)上的不平衡，對(duì)解決目前住房存在的主要矛盾，針對(duì)性更強(qiáng)；二是有利于使住房政策與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求更好地相結(jié)合，體現(xiàn)在保障性安居工程建設(shè)力度的加大和對(duì)首套購(gòu)房者的支持，既改善了民生，又有利于支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正經(jīng)歷從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)的變化過(guò)程，我認(rèn)為，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的著力點(diǎn)應(yīng)是，在政策方向上，保持連續(xù)性和穩(wěn)定性；在政策措施上，不斷優(yōu)化和更具針對(duì)性。
房地產(chǎn)的調(diào)控手段除了行政手段外，還有土地、信貸、稅收三種經(jīng)濟(jì)手段，應(yīng)把握規(guī)律，擇優(yōu)實(shí)行。其中土地調(diào)控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應(yīng)該加快采取增加住宅用地供應(yīng)和提高土地利用效率并重的辦法緩解供求矛盾。信貸手段靈活性強(qiáng)，適合相機(jī)決策，應(yīng)堅(jiān)持體現(xiàn)差別化的政策，支持剛需，限制投資。稅收政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)必需的基礎(chǔ)制度，穩(wěn)定性強(qiáng)。稅收作為調(diào)控手段，因其傳導(dǎo)機(jī)制復(fù)雜，對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果具有不確定性，且稅的調(diào)整涉及法律法規(guī)，因而一般較少頻繁使用。
盡管調(diào)控政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但還應(yīng)看到，影響房?jī)r(jià)的因素很多，如城市發(fā)展不平衡的問(wèn)題、住房上捆綁了教育醫(yī)療等社會(huì)功能的問(wèn)題、地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴問(wèn)題等等，這些都對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大的影響，但卻不是調(diào)控政策所能解決的，還需要體制機(jī)制的深化改革。
“限購(gòu)”升級(jí)有必要，但更需“疏”、“堵”結(jié)合
記者：我們注意到，近期鄭州等一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市采取“限購(gòu)”措施升級(jí)等新舉措，對(duì)此，您怎么評(píng)價(jià)？
秦虹：最近鄭州等地”限購(gòu)”升級(jí)，主要原因應(yīng)該是政府要兌現(xiàn)年初對(duì)外公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)承諾。在那些因供應(yīng)不足而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，政府要想在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅的下降，“限購(gòu)”升級(jí)不失為是一種應(yīng)急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。
但在采取這一應(yīng)急措施的同時(shí)，也提醒我們，各地政府對(duì)本地的供求狀況必須要有更強(qiáng)的預(yù)見(jiàn)性，要有“疏”、“堵”結(jié)合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續(xù)的。
要解決全社會(huì)對(duì)住房政策有個(gè)穩(wěn)定“預(yù)期”的問(wèn)題
記者：很多專家和業(yè)內(nèi)人士呼吁“盡快研究制定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，您認(rèn)為建立這一長(zhǎng)效機(jī)制的突破口在哪里？
秦虹：我認(rèn)為，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵，是要解決全社會(huì)對(duì)住房政策有個(gè)穩(wěn)定“預(yù)期”的問(wèn)題，就是要讓城鎮(zhèn)各類人群都知道他們面臨的住房政策是什么。
比如，低收入家庭知道將享受的住房保障政策是什么；沒(méi)有住房的年輕人知道解決住房問(wèn)題的途徑是什么；已有多套住房的人知道面臨的住房政策是什么。
現(xiàn)在由于對(duì)住房政策的預(yù)期不穩(wěn)定，很多人在尚不具備購(gòu)房經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)時(shí)就急于買房，既加大了當(dāng)期的市場(chǎng)需求，透支了未來(lái)需求，也增大了生活壓力，產(chǎn)生抱怨情緒。
所以，長(zhǎng)效機(jī)制的政策應(yīng)是一整套穩(wěn)定預(yù)期的政策，其核心應(yīng)是構(gòu)建一個(gè)覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系，并附以配套政策堅(jiān)定落實(shí)。