“房貸辦理一定要快！”多位銀行人士昨日在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時如是表示。
本報采訪獲悉，目前銀行在為客戶“加緊辦理”二套房貸的同時，首套房貸也可能會在一定程度上調(diào)整，滬上部分中資行已將首套房貸最低利率從之前的基準利率8.5折，悄然提高到基準利率9折或9.5折。
房貸收緊在即？
“銀行方面都在等待相關(guān)監(jiān)管部門和地方出臺具體實施細則，在新政策正式出臺前，都按照先前的首付六成、貸款利率最低1.1倍基準利率的"老辦法"執(zhí)行�！币幻麌写笮腥耸空f，“進一步收緊二套房貸政策的可能性并不小。”
昨日有媒體報道稱，銀監(jiān)會主席尚福林在“兩會”期間接受采訪時表示，將會出臺房地產(chǎn)調(diào)控對應的信貸政策。銀監(jiān)會副主席蔡鄂生則稱，二套房貸政策的出臺需要有一個觀察的過程，比如要觀察一線、二線、三線城市的房價、群體收入等綜合性因素。此前，央行副行長易綱也曾表示，對于國五條規(guī)定的“房價上漲過快地區(qū)，需要提高首付比重、提高貸款利率”一事仍在研究之中。
日前發(fā)布的《國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》規(guī)定：“對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率�！�
據(jù)匡算，假設(shè)購房者購買一套250萬元住房，以當前二套房貸政策執(zhí)行，首付150萬元、最高可貸100萬元；則以一筆貸款年限20年、總額100萬元、等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，月供為7876.52元，總利息89.04萬元。在銀行提高二套房貸首付比例至七成的情況下，則購房者最高只可貸75萬元，如果利率調(diào)整為1.3倍基準利率，同樣以年限20年、等額本息還款方式的商業(yè)貸款測算，月供約為6500元，總計利息為81.4萬元；如果利率新政調(diào)整為1.2倍基準利率，則月供6200元左右，總計利息為74萬元。
“二套房貸政策暫時未變，一旦二套房貸政策繼續(xù)調(diào)整收緊，則購房人的首付現(xiàn)金支出壓力會明顯加大。”工行滬上一家支行客戶經(jīng)理對本報記者說，“目前正在建議客戶加緊辦理貸款手續(xù)，以免實施細則落地�！�
實際上，部分銀行首套房貸政策也已悄然有變。前述國有大行上海分行個金部負責人就透露，目前首套房貸“最低為8.5折基準利率，但相比此前已經(jīng)比較少量，目前大多為基準利率略有下浮”。該人士說，主要根據(jù)貸款人信用資質(zhì)和評分狀況來確定利率折扣度，但一般會在9折和9.5折左右。
中行滬上一家支行相關(guān)負責人也對本報記者表示，二套房貸仍繼續(xù)執(zhí)行首付六成、最低1.1倍基準利率；但該行首套房貸利率“做到8.5折基準利率的難度有所加大，一般客戶最低為基準利率下浮10%”。
同時，興業(yè)銀行在滬首套房貸政策則是“貸款利率為基準利率8.5折至9折不等，8.5折優(yōu)惠需要貸款人更好的資質(zhì)情況”。還有股份制銀行則已將首套房利率上調(diào)為基準利率。
以“價”控“量”
“減少首套房貸利率折扣力度的主要目的是為了控制個人房貸業(yè)務量�！币患夜煞葜沏y行上海分行零售信貸部負責人對本報記者說，“年初總行已經(jīng)下發(fā)相關(guān)通知，對房貸定價作出重新要求，規(guī)定普通首套房貸客戶一般只能做到基準利率�！�
上述國有大行上海分行個金部負責人對本報記者說，二套房貸在增量房貸業(yè)務中占比并不大，其政策調(diào)整更多是市場預期和市場信心方面的影響。“今年以來，我們看到四大行對個人房貸總體還是比較支持，房貸仍占個人貸款"大頭"，尤其在去年一輪房地產(chǎn)交易升溫過程中，四大行房貸業(yè)務有所增加。”他說。
上海銀監(jiān)局最新披露數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，滬上首套房貸款余額占比87%，比年初上升4.5個百分點，表明去年滬上商業(yè)銀行的住房按揭貸款主要以解決剛性需求為主，貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。數(shù)據(jù)還稱，一手房貸款余額占比59%，與2012年年初持平。
去年以來，股份制銀行房貸業(yè)務規(guī)模總額已經(jīng)出現(xiàn)下降，個人經(jīng)營性貸款的比重則在上升。上述負責人說：“股份制銀行則更偏向于個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸，這主要由于考核體系的不同，尤其對資金綜合收益率的注重，因此房貸業(yè)務也會在不同類型的銀行之間發(fā)生分化。”
鑒于個人按揭貸款的資金周期長、綜合收益率低，目前平安銀行、民生銀行等個別銀行已經(jīng)“有意識地壓縮”個人房貸業(yè)務，轉(zhuǎn)向資金收益率更高的個人經(jīng)營性貸款、小微企業(yè)業(yè)務等。
民生銀行滬上一家支行個貸部負責人對本報記者說：“房貸已基本不做，個人消費貸款幾乎沒有額度�！�
實際上，該行已在相當長一段時間內(nèi)基本暫停個人按揭貸款，同時減少個人消費貸款，同時力推針對中小企業(yè)主、個體工商戶等經(jīng)營商戶的“商貸通”，以獲得更高貸款利率。