2013年元旦過(guò)后，海南樓市進(jìn)入血拼成本價(jià)的“白刃戰(zhàn)”。澄邁縣一個(gè)樓盤(pán)打出巨幅廣告：“驚爆價(jià)2980元/平方米！”儋州市不甘示弱，一家樓盤(pán)也推出了“2880元/平方米”的特價(jià)房。
不到3000元的單價(jià)，讓業(yè)內(nèi)人士也看不懂�！耙�?yàn)闊o(wú)論你怎么算賬，這個(gè)價(jià)格都要賠錢(qián)�！币晃划�(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)商對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。
一時(shí)間，海南樓市再現(xiàn)泡沫的傳言開(kāi)始瘋傳。1月9日，�？谑凶〗ň质袌�(chǎng)處處長(zhǎng)、海口市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)戴開(kāi)權(quán)公開(kāi)辟謠，“目前�？诘纳唐贩繋�(kù)存量處在可控的合理區(qū)位，并沒(méi)有出現(xiàn)所謂的‘房地產(chǎn)泡沫’現(xiàn)象�！�
海南已成候鳥(niǎo)樓市
“海南樓市已經(jīng)成為典型的候鳥(niǎo)樓市�！毖啪訕�(lè)地產(chǎn)海南云南區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)簡(jiǎn)毓萍如此評(píng)價(jià)海南樓市。簡(jiǎn)毓萍主持的雅居樂(lè)清水灣，被業(yè)內(nèi)公認(rèn)為海南高端樓盤(pán)中的風(fēng)向標(biāo)，來(lái)自東北和華北地區(qū)的客戶(hù)占據(jù)項(xiàng)目總量的逾55%，其中，來(lái)自東北三省的客戶(hù)占據(jù)25%左右，另外有30%的客戶(hù)來(lái)自以北京為核心的華北區(qū)域。
事實(shí)上，海南作為“外來(lái)型”樓市，大部分需求來(lái)自島外各地，以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的，來(lái)自海南省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2006年、2007年和2008年，�？趰u外購(gòu)房者比例分別達(dá)到45%。而三亞的比例更高達(dá)75%，其中，來(lái)自東北地區(qū)的購(gòu)房者占28%，華北地區(qū)和華東地區(qū)均占18%，華南地區(qū)和西北地區(qū)均占14%，西南地區(qū)占7%。
與島外買(mǎi)房相對(duì)應(yīng)，這些業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的使用，也呈現(xiàn)出極強(qiáng)的候鳥(niǎo)特征。根據(jù)中國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和服務(wù)機(jī)構(gòu)克爾瑞在2011年底作的一次大規(guī)模調(diào)查，海南省在此前3年內(nèi)交付入住的住宅，一年內(nèi)平均使用時(shí)間為一個(gè)半月。也就是說(shuō)，絕大部分島外買(mǎi)房客，都是冬來(lái)春去的“候鳥(niǎo)”。
庫(kù)存10年難消化
根據(jù)海南克爾瑞公布的一份市場(chǎng)報(bào)告顯示，海南18個(gè)市縣未來(lái)3至5年，包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積880萬(wàn)平方米計(jì)算，未來(lái)10年內(nèi)，不再增加新的樓盤(pán)立項(xiàng)，這些庫(kù)存也難以消化完畢。
需要指出的是，如果失去島外買(mǎi)家的支撐，這個(gè)消化周期也許還要再加10年。尤其是在中央政府不斷強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持限購(gòu)等調(diào)控政策不放松的背景下，這種情況出現(xiàn)的可能性極大。
根據(jù)海南克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海南樓盤(pán)庫(kù)存量最低的是三亞市，截至2012年11月底，三亞仍需要2年消化完。而其他重點(diǎn)城市如�？跇鞘袔�(kù)存消化周期長(zhǎng)達(dá)50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，庫(kù)存最高的的陵水則需要101個(gè)月。
根據(jù)中原地產(chǎn)提供的月度報(bào)告顯示，海南全省僅2012年12月，就有超過(guò)30個(gè)全新的樓盤(pán)開(kāi)始扎堆入市，準(zhǔn)備在短暫的銷(xiāo)售旺季中分一杯羹。
面對(duì)天量的潛在供應(yīng)和短暫的銷(xiāo)售旺季，以及隨時(shí)可能加碼的宏觀(guān)調(diào)控，今年海南的開(kāi)發(fā)商不約而同地選擇了降價(jià)促銷(xiāo)，甚至血拼起價(jià)格戰(zhàn)。剛剛過(guò)去的元旦假期，陵水樂(lè)活城市開(kāi)盤(pán)，公寓均價(jià)9800元/平方米，別墅均價(jià)15000元/平方米。這一價(jià)格水平，比同在清水灣區(qū)域的雅居樂(lè)清水灣等樓盤(pán)，每平方米低了數(shù)千元不等。有些別墅產(chǎn)價(jià)格每平方米最高相差了2萬(wàn)元�！皟r(jià)格戰(zhàn)終究是傷敵一千，自損八百。好房子最終還是要靠品質(zhì)和環(huán)境取勝�！毖啪訕�(lè)海南營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)簡(jiǎn)毓萍如是評(píng)價(jià)。