招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌
樓市料保持平穩(wěn) 城鎮(zhèn)化提供廣闊空間
作為今年業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的龍頭房企，招商地產(chǎn)頗受關(guān)注。招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌日前接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房企發(fā)展較為有利，預(yù)計(jì)未來(lái)樓市將保持平穩(wěn)。他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊空間，公司將把綠色地產(chǎn)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。
城鎮(zhèn)化提供很大機(jī)遇
行業(yè)利潤(rùn)水平將保持平穩(wěn)
中國(guó)證券報(bào)：招商地產(chǎn)怎樣看待城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響？
林少斌：我理解的城鎮(zhèn)化并不是把大城市的餅越攤越大，城鎮(zhèn)化應(yīng)該是把城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)一步結(jié)合，應(yīng)該是讓一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也能承擔(dān)城市的部分公共設(shè)施和服務(wù)的功能。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的設(shè)施完善了，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民遷移到服務(wù)設(shè)施完善的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，就實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。中國(guó)有很多城鎮(zhèn)需要建設(shè)，在這一過(guò)程中，開發(fā)商會(huì)獲得很多機(jī)會(huì)。
招商地產(chǎn)未來(lái)可能會(huì)考慮進(jìn)入一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行開發(fā)，但是目前作為一線開發(fā)商，我們還是將把最主要的力量聚焦于一二線城市，兼顧三四線城市。我們認(rèn)為，一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值最大、市場(chǎng)容量最大、給股東帶來(lái)的利益也最大。
對(duì)于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，我認(rèn)為未來(lái)的城市化進(jìn)程將為公司提供很大的機(jī)遇�，F(xiàn)在很多進(jìn)入城市的農(nóng)村人口并不能享有城市的公共服務(wù)，如教育、醫(yī)療、住房等等。有資料稱這樣的人口在城市中數(shù)量龐大，如果減去這些人口，中國(guó)的城市化只有30%多。中國(guó)的城市化還有很長(zhǎng)的路要走，這些都是地產(chǎn)商的機(jī)會(huì)。
中國(guó)證券報(bào)：房企的利潤(rùn)水平可能下降，招商地產(chǎn)對(duì)未來(lái)的行業(yè)利潤(rùn)水平有何判斷？
林少斌：目前，開發(fā)商的利潤(rùn)水平都差不多，具體項(xiàng)目的利潤(rùn)水平和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、土地成本相關(guān)。但我們認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)處于一個(gè)較合適的水平。其實(shí)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平比外界想象的要低，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，也是一個(gè)稅率較高的行業(yè)。從資產(chǎn)獲利能力看，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平已經(jīng)接近市場(chǎng)的平均水平。
我們預(yù)計(jì)全行業(yè)的成本會(huì)越來(lái)越高，利潤(rùn)水平提升的空間很小，不排除利潤(rùn)率會(huì)出現(xiàn)合理的降幅。但由于需求能夠保持穩(wěn)定，行業(yè)的利潤(rùn)水平也將保持平穩(wěn)。
明年銷售額有望超過(guò)400億元
將積極穩(wěn)妥地增加土地儲(chǔ)備
中國(guó)證券報(bào)：今年招商地產(chǎn)銷售收入明顯增長(zhǎng)，如何看待今年的市場(chǎng)？明年公司有何規(guī)劃？
林少斌：我們認(rèn)為今年的市場(chǎng)很不錯(cuò)，前半段流動(dòng)性支撐市場(chǎng)，后半段經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)。如果明年能順勢(shì)發(fā)展，市場(chǎng)形勢(shì)也會(huì)不錯(cuò)。首先，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的各種指標(biāo)都呈現(xiàn)出了底部特征；其次，目前樓市調(diào)控政策是到位的，效果已經(jīng)得到體現(xiàn)。我覺(jué)得除了房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大之外，出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性不大。當(dāng)然，調(diào)控力度也不太可能大幅度放松，但不排除調(diào)控可能出現(xiàn)局部微調(diào)。所以，我們認(rèn)為明年的市場(chǎng)將較為平穩(wěn)。我們也希望市場(chǎng)能夠保持平穩(wěn)，不希望大起大落，起的時(shí)候市場(chǎng)有不少泡沫，落的時(shí)候很多行業(yè)參與者也會(huì)有損失。
明年，招商地產(chǎn)新推出和在售的貨值接近700億元。如果按60%-70%的去化來(lái)算，明年的銷售額有望超過(guò)400億元。我認(rèn)為，招商地產(chǎn)明年推售量能夠保證。對(duì)于中期規(guī)劃，公司目前有一個(gè)“千億百億”的目標(biāo)，就是銷售額實(shí)現(xiàn)1000億元，利潤(rùn)達(dá)到100億元，我們希望能盡快實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。
中國(guó)證券報(bào)：招商地產(chǎn)明年是否仍會(huì)保持較快拿地節(jié)奏？今年下半年招商地產(chǎn)收購(gòu)了一家香港上市公司，如何利用這一融資平臺(tái)？
林少斌：隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，招商地產(chǎn)購(gòu)置土地的數(shù)量也會(huì)增加，明年還會(huì)積極穩(wěn)妥地采用多種方式增加土地儲(chǔ)備。但招商地產(chǎn)會(huì)合理把握購(gòu)地節(jié)奏，同時(shí)嚴(yán)控公司的負(fù)債水平。公司的負(fù)債率、凈負(fù)債率一直處于行業(yè)較低的水平，財(cái)務(wù)成本也一直處于可控的范圍，足以支撐公司未來(lái)的發(fā)展。
目前，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)于A股房地產(chǎn)公司的再融資閘門依然緊閉。今年我們?cè)谙愀凼召?gòu)了東力實(shí)業(yè)這個(gè)上市平臺(tái)，我們希望東力實(shí)業(yè)和招商地產(chǎn)之間能夠有很好的業(yè)務(wù)規(guī)劃，合理利用這個(gè)上市平臺(tái)為公司的發(fā)展提供更多的資金來(lái)源。
住宅產(chǎn)業(yè)方興未艾
繼續(xù)發(fā)展綠色地產(chǎn)
中國(guó)證券報(bào)：招商地產(chǎn)對(duì)未來(lái)的產(chǎn)品線有何規(guī)劃？是否仍將住宅作為最重要的產(chǎn)品？
林少斌：招商地產(chǎn)一直在進(jìn)行拓展公司產(chǎn)品線的嘗試。未來(lái)，招商地產(chǎn)將在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等方面進(jìn)行實(shí)踐。不過(guò)，住宅仍將是招商地產(chǎn)最主要的業(yè)務(wù)。這是基于住宅產(chǎn)業(yè)方興未艾的判斷，住宅產(chǎn)業(yè)周轉(zhuǎn)較快，符合股東對(duì)利潤(rùn)回報(bào)的要求。
一個(gè)企業(yè)能否成為百年企業(yè)，取決于企業(yè)能否提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的服務(wù)。招商地產(chǎn)走向全國(guó)晚一些，我們從2000年走出蛇口，2003年走向全國(guó)。和業(yè)內(nèi)其他一些公司相比，我們的銷售額還有差距，但是招商地產(chǎn)的效益還說(shuō)得過(guò)去。招商地產(chǎn)的產(chǎn)品定位中端偏上，我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)也積累了很多人才和經(jīng)驗(yàn)。招商地產(chǎn)可能特點(diǎn)不是特別突出，但比較均衡。綜合開發(fā)能力是招商的優(yōu)勢(shì)之一。
中國(guó)證券報(bào)：綠色地產(chǎn)作為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，招商地產(chǎn)將從哪些方面推動(dòng)這一規(guī)劃落實(shí)到應(yīng)用層面？
林少斌：招商地產(chǎn)從2002年首倡綠色地產(chǎn)，十年來(lái)一直堅(jiān)持這個(gè)方向，未來(lái)也將堅(jiān)持這一方向。具體到綠色地產(chǎn)的實(shí)踐應(yīng)用，有以下幾方面：
首先，結(jié)合項(xiàng)目，推進(jìn)綠色實(shí)踐。深圳泰格公寓是國(guó)內(nèi)首個(gè)獲得美國(guó)綠色建筑LEED認(rèn)證的商業(yè)項(xiàng)目，南海意庫(kù)三號(hào)樓改造是中國(guó)南方第一個(gè)建筑綠色改造示范項(xiàng)目。我們?nèi)珖?guó)的綠色評(píng)級(jí)項(xiàng)目有40多個(gè)。
其次，結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，推進(jìn)綠色套餐。我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，如項(xiàng)目區(qū)域、建筑使用性質(zhì)不同，制定相應(yīng)綠色技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，指導(dǎo)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
第三，積極推進(jìn)綠色理念宣傳。我們?cè)谌珖?guó)各項(xiàng)目上設(shè)立了綠色體驗(yàn)區(qū)；從2004年起，我們與住建部等有關(guān)部門一起，每年舉辦一次中外綠色人居論壇。今年是第九屆，不久前剛剛在常州舉辦完成。此外，今年初我們與住建部建設(shè)科技與產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心一起推進(jìn)國(guó)家綠色相關(guān)規(guī)范制定等。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良
未來(lái)十年房企仍大有作為
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良日前接受本報(bào)記者專訪時(shí)認(rèn)為，下一個(gè)十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的引擎和紅利；明年樓市調(diào)控政策可能會(huì)進(jìn)一步完善，關(guān)鍵是要看房產(chǎn)稅如何擴(kuò)大試點(diǎn)，建議對(duì)持有房產(chǎn)過(guò)多的人征稅以抑制投機(jī)。
城鎮(zhèn)化是重要載體
中國(guó)證券報(bào)：綠地如何看待城鎮(zhèn)化帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇？
張玉良：積極、穩(wěn)妥、有序，這三個(gè)詞很重要，表明現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化跟過(guò)去很不一樣�，F(xiàn)在大城市有很多“城市病”，比如擁堵、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、資源有限等。
北京、上海的人口仍處在快速擴(kuò)張階段，全國(guó)超過(guò)千萬(wàn)人口的城市越來(lái)越多，當(dāng)資源不能承受人口集聚的狀況時(shí)，問(wèn)題就變得較為嚴(yán)重。相比特大城市而言，人口一二百萬(wàn)的城市發(fā)展的一般比較有序，但有些城市出現(xiàn)了人口萎縮現(xiàn)象，在某些地級(jí)市表現(xiàn)尤為明顯。
目前部分三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率較高，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況令人擔(dān)憂，市場(chǎng)和人口都集中在一二線城市去了。這些問(wèn)題，跟我們過(guò)去城市發(fā)展導(dǎo)向有關(guān)系。
中國(guó)證券報(bào)：城鎮(zhèn)化對(duì)綠地集團(tuán)以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言意味著什么？城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵是什么？
張玉良：下一個(gè)十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的引擎和紅利，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，會(huì)有更直接的收益。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，住房、商業(yè)、美麗中國(guó)的環(huán)境建設(shè)等都與房地產(chǎn)有關(guān)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍是城市建設(shè)開發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量。大企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮標(biāo)桿作用。在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)發(fā)揮參與、建議的作用。我認(rèn)為，未來(lái)十年，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。
現(xiàn)在城市已經(jīng)沒(méi)有邊際。以長(zhǎng)三角、珠三角為例，城市都連起來(lái)、成片了。城市的邊際如何界定，也是我們研究的新課題。比如上海與江蘇的蘇州，地域都已經(jīng)相連。城市群應(yīng)該是形成“一核多中心”的概念。國(guó)外的洛杉磯等大城市，周邊有一連串的衛(wèi)星城，東京也有衛(wèi)星城，但我們的城市是城市與城市連接。
城鎮(zhèn)化是未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的載體，城鎮(zhèn)化也是內(nèi)需的重要載體。未來(lái)幾年，無(wú)論是投資還是內(nèi)需，城鎮(zhèn)化都是一個(gè)重要載體，離不開它。特別在當(dāng)前外需增長(zhǎng)困難的情況下，城鎮(zhèn)化的意義更為重大。
建議征收“持有稅”
中國(guó)證券報(bào)：如何看待2012年的樓市調(diào)控？
張玉良：目前看，政府對(duì)樓市的調(diào)控是有力的，成果明顯。雖然各界認(rèn)為調(diào)控的手段應(yīng)更市場(chǎng)化、法制化，有些手段不一定是最好的辦法，但可能是目前最有效的辦法之一。
有的事應(yīng)該怎么做，不代表現(xiàn)在就能去做，因?yàn)闂l件不夠具備。在限購(gòu)背景下，今年樓市有一定的成交量和市場(chǎng)繁榮度，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有上去；此外，保障房建設(shè)速度在加快。這種結(jié)果，符合中央的調(diào)控意圖，但以目前的方式進(jìn)行調(diào)控難以持久，因此有關(guān)部門也在尋找更好的方法代替行政手段。
2012年是大型房企成長(zhǎng)的一年，行業(yè)龍頭增長(zhǎng)比較快。綠地也是如此，綠地銷售面積和成交金額，今年增長(zhǎng)率均在35%-40%。
中國(guó)證券報(bào)：限購(gòu)政策將何去何從，房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效措施如何推進(jìn)，社會(huì)各界對(duì)明年房地產(chǎn)調(diào)控各種猜測(cè)頗多。綠地如何看待明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)？
張玉良：個(gè)人認(rèn)為，明年房地產(chǎn)調(diào)控措施可能進(jìn)一步完善，關(guān)鍵是房產(chǎn)稅怎么出。
如果僅僅是征收房產(chǎn)稅，只能抑制投機(jī)，但對(duì)房產(chǎn)持有過(guò)多的人，應(yīng)該對(duì)其在持有環(huán)節(jié)征稅。
房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)稅費(fèi)較多，應(yīng)該對(duì)原有的稅收進(jìn)行清理，否則大量新增稅種不夠合理。如果向多數(shù)普通老百姓征稅，不太合適。有的稅收雖然看上去是由企業(yè)承擔(dān)，但實(shí)際上更多的是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。所以要解決抑制投機(jī)問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)持有房產(chǎn)過(guò)多的人征收“持有稅”。當(dāng)然，好的稅收政策，不應(yīng)該是對(duì)大多數(shù)的普通購(gòu)房者、剛需人群征稅。我們期盼有市場(chǎng)化、法制化，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法制、稅收的辦法，取代行政限購(gòu)。社會(huì)上籠統(tǒng)認(rèn)為，房產(chǎn)稅會(huì)解決高房?jī)r(jià)，但如果每年讓多數(shù)普通購(gòu)房者都納稅，其實(shí)會(huì)加重老百姓的負(fù)擔(dān)。
突破瓶頸推進(jìn)轉(zhuǎn)型
中國(guó)證券報(bào)：綠地近期的發(fā)展目標(biāo)是五年之內(nèi)進(jìn)入世界200強(qiáng)，這意味著綠地營(yíng)業(yè)收入要在5年內(nèi)翻番，綠地如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)？
張玉良：早在2005年，綠地在年?duì)I業(yè)收入還不到100億的情況下，就明確制定了6年后沖刺世界企業(yè)500強(qiáng)的目標(biāo)。這個(gè)夢(mèng)想，奇跡般地如期實(shí)現(xiàn)。
躋身世界企業(yè)500強(qiáng)后，我們提出以“20年后再出發(fā)”的歸零心態(tài)，對(duì)世界級(jí)企業(yè)的先進(jìn)管理模式，尋找差距、改進(jìn)提升，推動(dòng)外延式增長(zhǎng)和內(nèi)生式提升齊頭并進(jìn)，提升自身在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
綠地未來(lái)的目標(biāo)是進(jìn)入世界企業(yè)200強(qiáng)。我們有信心在2015年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)5000億元。今年已經(jīng)超額完成2400億元的目標(biāo)，如果保持每年30%的增長(zhǎng)率，這個(gè)目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。公司內(nèi)部做了分解，到2015年，主業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到2000億元，能源達(dá)到2000億元，其他產(chǎn)業(yè)1000億元。
中國(guó)證券報(bào)：綠地集團(tuán)很早實(shí)行“走出去”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”戰(zhàn)略，綠地的“轉(zhuǎn)型觀”是什么？
張玉良：綠地集團(tuán)2000萬(wàn)起家，20年進(jìn)入世界500強(qiáng)，得益于“走出去”。綠地有80%的業(yè)務(wù)不在上海，同時(shí)綠地也適度發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定性太差。在走出去過(guò)程中，依托信息化，實(shí)行三級(jí)管理，集團(tuán)戰(zhàn)略管控與財(cái)務(wù)管控相結(jié)合，這已經(jīng)形成制度。
綠地近年來(lái)致力轉(zhuǎn)型升級(jí)，堅(jiān)持三個(gè)適應(yīng)：適應(yīng)政策、適應(yīng)環(huán)境、適應(yīng)市場(chǎng)；堅(jiān)持三個(gè)調(diào)整：調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)；堅(jiān)持在發(fā)展中解決問(wèn)題、突破瓶頸是綠地的“轉(zhuǎn)型觀”。自行車在行進(jìn)中轉(zhuǎn)彎較容易，但停下來(lái)轉(zhuǎn)彎卻可能會(huì)摔跤。
金地集團(tuán)總裁黃俊燦
2020年前是行業(yè)發(fā)展重要機(jī)遇期
金地集團(tuán)總裁黃俊燦日前接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，2020年前是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期；預(yù)計(jì)2013年是一個(gè)“過(guò)渡年”，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)有波段但整體平穩(wěn)，樓市調(diào)控將呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢(shì)。金地集團(tuán)的產(chǎn)品類型將向剛需、自住、首改需求傾斜。
明年樓市整體平穩(wěn)
中國(guó)證券報(bào)：城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)行業(yè)提供了怎樣的發(fā)展機(jī)遇？是否會(huì)影響公司目前專注于一二線城市的布局？
黃俊燦：未來(lái)十年，隨著一線城市常住人口不斷增加，城鎮(zhèn)化及人口結(jié)構(gòu)帶來(lái)廣大的剛性需求，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口中20%將會(huì)在城市購(gòu)買住宅。2020年前仍是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。
中國(guó)證券報(bào)：2012年市場(chǎng)前冷后熱的走勢(shì)較為明顯，金地怎樣評(píng)判今年的市場(chǎng)？對(duì)于明年的市場(chǎng)走勢(shì)，有何研判？
黃俊燦：由于剛性需求的支撐，以及前期被壓抑的購(gòu)買力逐漸釋放，2012年市場(chǎng)整體發(fā)展平穩(wěn)。一線房企在復(fù)雜的政策和市場(chǎng)環(huán)境中，通過(guò)各種努力，經(jīng)受住了市場(chǎng)的考驗(yàn)。下半年成交數(shù)據(jù)表明樓市有回暖趨勢(shì)，其支撐是剛性需求和改善需求的釋放。我們預(yù)計(jì)明年及未來(lái)幾年行業(yè)將平穩(wěn)發(fā)展。
做出以上推論的主要論據(jù)是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為明年經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)，宏觀經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具備很多有利條件和積極因素，對(duì)未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)有信心。我們認(rèn)為，明年將保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)放松。整體上2013年仍將是一個(gè)觀望過(guò)渡年，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)有波段但整體平穩(wěn)。
我們對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期觀點(diǎn)是，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面。從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)去十年依靠投資拉動(dòng)的發(fā)展模式正逐漸喪失可持續(xù)性，地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)已達(dá)約6%或更高，經(jīng)濟(jì)增速趨于放緩。擴(kuò)大增長(zhǎng)空間和改變?cè)鲩L(zhǎng)結(jié)構(gòu)的政策，城鎮(zhèn)化水平的提高、服務(wù)業(yè)的發(fā)展、區(qū)域間平衡發(fā)展，將成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。政策層面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與民生成為政策權(quán)衡兩個(gè)重要因素，未來(lái)隨著市場(chǎng)化調(diào)控政策措施逐步出臺(tái)，樓市調(diào)控將呈常態(tài)化趨勢(shì)。
優(yōu)先開發(fā)中小盤
中國(guó)證券報(bào)：在剛需產(chǎn)品成為市場(chǎng)成交主力之后，未來(lái)金地的產(chǎn)品線將呈現(xiàn)何種格局？
黃俊燦：去年的銷售數(shù)據(jù)和今年的銷售顯示，剛需類產(chǎn)品支撐了主要的成交和業(yè)績(jī)。
在土地投資方面，原則上，公司堅(jiān)持嚴(yán)格控制土地成本、強(qiáng)調(diào)拿地區(qū)域分布的合理性，著重補(bǔ)充剛需和首改類產(chǎn)品的占比，首置、首改占比顯著提升，以提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。我們判斷，未來(lái)十年剛需市場(chǎng)仍為市場(chǎng)需求主體。同時(shí)，也要緊緊抓住改善型市場(chǎng)，未來(lái)改善型市場(chǎng)仍將進(jìn)一步成長(zhǎng)，尤其是首次改善型市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)較好機(jī)會(huì)。短期內(nèi)，公司會(huì)進(jìn)一步考慮調(diào)整后續(xù)拿地的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及地塊規(guī)模，向剛需、自住、首改等類型傾斜，為發(fā)揮投資最大規(guī)模效應(yīng)，提升集團(tuán)周轉(zhuǎn)率，新投資項(xiàng)目我們會(huì)優(yōu)先考慮建筑面積在20萬(wàn)平方米以內(nèi)的中小盤。
在產(chǎn)品研發(fā)方面，公司進(jìn)一步研發(fā)針對(duì)首置首改客戶的新系列，為市場(chǎng)提供更廣闊覆蓋面更大的多元化產(chǎn)品。
中國(guó)證券報(bào)：金地對(duì)于剛剛收購(gòu)的星獅地產(chǎn)[0.44
0.00%]有何戰(zhàn)略規(guī)劃？公司今年進(jìn)行了兩次境外融資的嘗試，這在A股公司中并不多見(jiàn)，未來(lái)境外融資是否會(huì)成為公司融資的主要渠道？
黃俊燦：未來(lái)公司仍將以自有積累資金和銀行信貸為主。海外發(fā)債成功，主要意義在于開拓了新的融資渠道。
近期金地在融資和海外并購(gòu)方面的進(jìn)展，不僅有效助力金地集團(tuán)一體兩翼戰(zhàn)略的推進(jìn)，更將持續(xù)加深金地在國(guó)際資本市場(chǎng)的影響力。
商業(yè)地產(chǎn)大有可為
中國(guó)證券報(bào)：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金規(guī)模在2012年出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，金地設(shè)立的穩(wěn)盛投資基金是否會(huì)回避金地自己的項(xiàng)目？
黃俊燦：2010年，金地集團(tuán)明確了“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開發(fā)商”一體兩翼發(fā)展戰(zhàn)略。金地的業(yè)務(wù)模式將成為長(zhǎng)期發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
截至2011年末，穩(wěn)盛投資已經(jīng)完成了從基金管理部到獨(dú)立的基金公司的升級(jí)轉(zhuǎn)身。目前，穩(wěn)盛投資旗下管理著一只美元房地產(chǎn)基金和9只人民幣房地產(chǎn)基金，管理規(guī)模總計(jì)約50億元人民幣。穩(wěn)盛投資并不刻意回避金地集團(tuán)的項(xiàng)目，穩(wěn)盛基金的定位是盡量避免從金地的資產(chǎn)負(fù)債表里去買項(xiàng)目，更多的是與金地共同投資。如果是和金地共同投資的話，就不是簡(jiǎn)單從金地買項(xiàng)目，基金和金地是合作投資的關(guān)系。如果金地有適合穩(wěn)盛投資的項(xiàng)目，穩(wěn)盛沒(méi)有必要也不應(yīng)該刻意回避。
中國(guó)證券報(bào)：金地集團(tuán)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有何規(guī)劃？商業(yè)地產(chǎn)是否出現(xiàn)過(guò)剩苗頭？
黃俊燦：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間的問(wèn)題，從戰(zhàn)略角度來(lái)看，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型背景下，國(guó)內(nèi)居民收入和消費(fèi)水平有巨大提升空間。城市化的過(guò)程，并非是人口在城市的簡(jiǎn)單匯集，為了解決不斷增加的城市常住人口的消費(fèi)與文化需求，相應(yīng)的商業(yè)與文體產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展，這應(yīng)合了中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動(dòng)型的大趨勢(shì)。
目前中國(guó)人均商業(yè)面積與國(guó)外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，還有很大的增長(zhǎng)空間。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的總體存量面積大概在17億平方米左右，約占房地產(chǎn)總存量的8%，低于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的比重。2010年中國(guó)的人均零售面積僅為0.9平方米，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。每單位GDP的甲級(jí)寫字樓面積也處于較低水平。從趨勢(shì)上看，商業(yè)地產(chǎn)面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定和寬松，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為。