對房地產(chǎn)行業(yè)來說，“黃金十年”已經(jīng)過去，即使城市化的進(jìn)程依舊，房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好，但不會(huì)出現(xiàn)像過去十年那樣的爆發(fā)式增長。但對房地產(chǎn)基金來說，“黃金十年”來了。
近年來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)接連受到政策調(diào)控，卻為房地產(chǎn)基金的發(fā)展帶來巨大空間。尤其是近兩年來，房地產(chǎn)基金炙手可熱，大批基金如雨后春筍般蓬勃興起。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)基金的規(guī)模將超過2000億。
然而，在房地產(chǎn)基金火熱繁榮的背后也存在眾多隱憂。品牌缺失、經(jīng)驗(yàn)不足、募資難等一系列問題困擾著這個(gè)行業(yè)，今年更是出現(xiàn)多個(gè)房地產(chǎn)基金提前清盤的事件，坊間對房地產(chǎn)基金的質(zhì)疑也從未間斷，房地產(chǎn)基金行業(yè)正處于成長陣痛期。
調(diào)控政策不放松“利好”地產(chǎn)基金
在機(jī)遇、競爭與風(fēng)險(xiǎn)并存的大環(huán)境下，房地產(chǎn)基金該如何提高競爭力，為房企解決困難？隨著泛資產(chǎn)管理時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)基金又如何與金融機(jī)構(gòu)和第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)共繪財(cái)富管理新時(shí)代？
上周五，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、全國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟主辦，德信資本承辦的“新黃金十年——房地產(chǎn)基金、財(cái)富管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作之道”論壇在深圳舉辦，全國主流的房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行、券商、信托等金融機(jī)構(gòu)對這一系列問題進(jìn)行深度探討。
“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策已持續(xù)近3年，而在近期，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)回暖的跡象，再次牽動(dòng)了各方神經(jīng)。
“正因?yàn)檫^去幾年宏觀調(diào)控的政策，尤其是金融政策上房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，促使了幾年來在房地產(chǎn)基金行業(yè)的大規(guī)�？焖侔l(fā)展�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長錢建蓉表示，國外金融行業(yè)對房地產(chǎn)的支持是全方位的，拿地階段就可以按照一定比例拿到銀行貸款，但過去幾年中國宏觀調(diào)控中非常重要的一條就是拿地階段不允許有銀行介入，這使得房地產(chǎn)基金在過去兩三年當(dāng)中獲得相當(dāng)多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
錢建蓉認(rèn)為，短期內(nèi)限購政策不會(huì)消失，銀行對于房地產(chǎn)的金融政策內(nèi)也不會(huì)發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)基金將面臨更多發(fā)展機(jī)會(huì)。據(jù)其分析，未來10年全國房地產(chǎn)的剛性需求量約為120億平方米，這個(gè)數(shù)字極其龐大，而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，大小企業(yè)都缺錢，所以房地產(chǎn)基金還會(huì)蓬勃發(fā)展。
招商銀行深圳分行行長楊建忠也看好該行業(yè)的發(fā)展。他表示，房地產(chǎn)基金做了商業(yè)銀行想做，但是又不能做、不敢做的事情，因?yàn)閲鴥?nèi)商業(yè)銀行要服從國家的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策，地產(chǎn)基金的出現(xiàn)滿足了市場發(fā)展的需要，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。
縱觀2013年整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢，楊建忠認(rèn)為，市場對寬松的貨幣政策持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)楹暧^調(diào)控政策要保持它的連續(xù)性和持續(xù)性，同時(shí)控制物價(jià)、房價(jià)上漲的壓力依然很大，所以降準(zhǔn)、降息的可能性相對較小，這就給房地產(chǎn)基金以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、財(cái)富管理機(jī)構(gòu)三方的合作帶來了很大的發(fā)展空間。
房地產(chǎn)基金或成房地產(chǎn)融資主流
短短幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)基金已經(jīng)發(fā)展成為一支不可忽視的力量。住建部政策研究中心今年年初發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2011年人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億。中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟發(fā)起人之一、德信資本董事長陳義楓分析，從2010年出現(xiàn)房地產(chǎn)基金以來，僅僅一年時(shí)間已經(jīng)涌現(xiàn)數(shù)百家地產(chǎn)基金管理公司，而今年地產(chǎn)基金公司規(guī)模大都實(shí)現(xiàn)翻倍，除存量之外，今年又有大量的新進(jìn)入者，所以行業(yè)規(guī)模至少翻倍，今年房地產(chǎn)基金的規(guī)模將超過2000億。
陳義楓認(rèn)為，對房地產(chǎn)行業(yè)來說“黃金十年”已經(jīng)過去，即使城市化的進(jìn)程依舊，房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好，但不會(huì)出現(xiàn)像過去十年那樣的爆發(fā)式增長。但對房地產(chǎn)基金來說，“黃金十年”來了。
“調(diào)控將會(huì)成為常態(tài)，寬松的貨幣政策也將一去不復(fù)返�！标惲x楓認(rèn)為，運(yùn)用多元化的融資手段與創(chuàng)新資本運(yùn)作模式將是必然趨勢，以房地產(chǎn)基金為代表的直接融資方式將會(huì)逐漸取代以銀行為代表的間接融資方式成為未來房地產(chǎn)融資的主流。
值得一提的是，在房地產(chǎn)基金風(fēng)光的背后，也面臨諸多挑戰(zhàn)。諾承投資管理合伙人王東亮認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)基金還存在投資方式不夠多元、退出難、客戶快進(jìn)快出心態(tài)突出等特點(diǎn)。此外，由于房地產(chǎn)基金市場發(fā)展的歷史較短，“魚龍混雜”的局面不可避免，高端客戶對房地產(chǎn)基金的認(rèn)識(shí)不盡相同，對于房地產(chǎn)基金的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也付之闕如。