叢林密布，花團(tuán)錦簇，擁有地下放映室、桌球室，室內(nèi)可打高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的密室，這一切都成為豪宅的標(biāo)志，而動(dòng)輒數(shù)千萬的價(jià)格，也讓普通消費(fèi)者望而止步。
隨著京城樓市回暖，豪宅的價(jià)格也開始節(jié)節(jié)攀升，每平米預(yù)售價(jià)格從數(shù)萬元增值十多萬元。在一手高端盤市場，2012年11月北京別墅市場的成交量大幅上升，總共成交了412套，同比上漲了52%，環(huán)比上漲84.8%，成為近31個(gè)月以來別墅銷售最熱的一個(gè)月。
近日，《證券日報(bào)》記者走訪京城五環(huán)內(nèi)外多處豪宅，并采訪了數(shù)家豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，揭秘京城豪宅現(xiàn)場。
部分豪宅放緩銷售步伐
“瑞安·君匯項(xiàng)目已經(jīng)開盤一年多，目前預(yù)售額約為13億元”，瑞安建業(yè)北京項(xiàng)目總經(jīng)理麥志昌向記者表示，“在限購影響下，項(xiàng)目期房階段去化率已經(jīng)達(dá)到了90%以上，這一業(yè)績相對(duì)不錯(cuò)”。
值得注意的是，據(jù)麥志昌向記者介紹，項(xiàng)目期房階段預(yù)售均價(jià)為6萬元／平方米，但進(jìn)入現(xiàn)房銷售后，單價(jià)將提升到8萬元／平方米以上，部分設(shè)計(jì)獨(dú)特的戶型售價(jià)不排除將達(dá)12萬元／平方米。
“瑞安·君匯地處農(nóng)業(yè)展覽館"準(zhǔn)地王"附近，除了產(chǎn)品精裝現(xiàn)房的成本外，受"準(zhǔn)地王"影響，上調(diào)價(jià)格也并不意外”，麗茲行鄭海燕向《證券日報(bào)》記者表示，“據(jù)我們門店反應(yīng)的情況來看，即使在二手高端市場，不少業(yè)主也都在醞釀漲價(jià)”。
“實(shí)際豪宅市場已經(jīng)細(xì)分為了"高端豪宅"與"頂級(jí)豪宅"�！敝性禺a(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱表示。
“有個(gè)別原本計(jì)劃在今年入市的豪宅項(xiàng)目，可能都會(huì)拖到明年”，一位業(yè)內(nèi)消息人士向記者表示，到時(shí)12萬元/平米的豪宅將集中入市，豪宅市場也將出現(xiàn)分化，合生·霄云路8號(hào)、瑞安·君匯、長安太和等單價(jià)8萬元以上豪宅為一個(gè)陣營，而售價(jià)普遍在5萬元左右的高端豪宅為另一陣營。
以合生·霄云路8號(hào)為例，起價(jià)85000元/平米，最高單價(jià)130000元/平米雖令人咋舌，但其10月份卻熱銷5億元。據(jù)項(xiàng)目方面向記者介紹，隨著D3樓520平米樓王的推出，合生·霄云路單盤銷售額已近一百億元。
“買合生·霄云路8號(hào)主要是看重項(xiàng)目的地段和綠化率”，上述消息人士向記者表示，“合生·霄云路8號(hào)擁有達(dá)80%的綠化覆蓋率，在520平米大戶型房中，站在60余平米的會(huì)客廳中可以直接看到朝陽公園”。
而記者在瑞安·君匯項(xiàng)目現(xiàn)場也看到，4000萬以上一套的戶型為一層，四個(gè)開門可以直接出入項(xiàng)目的私人花園，有城中別墅的感覺。而項(xiàng)目四周無任何主街道，記者也絲毫聽不到三環(huán)內(nèi)鬧市中的車水馬龍聲。
此外，記者在“運(yùn)河岸上的院子”項(xiàng)目樣板間中發(fā)現(xiàn)，3億元的獨(dú)棟豪宅，四周以自然的樹木園林圍擋，私密性非常好。地下室內(nèi)有放映室、桌球室、可打室內(nèi)高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的豪宅密室。
“在頂級(jí)豪宅市場，項(xiàng)目一般都在四環(huán)以里，售價(jià)約為4000萬元以上一套，個(gè)別項(xiàng)目看房者甚至需要提前審核購房者的資產(chǎn)等情況才可以參觀樣板間”，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“而1200萬元一套以上的普通高端盤地段多數(shù)在五環(huán)左右，是首次改善性需求的首選，目前這類性價(jià)比比較突出的高端盤已經(jīng)出現(xiàn)客戶排不上號(hào)的現(xiàn)象”。
據(jù)悉，東四環(huán)地王項(xiàng)目金茂府8月11日開盤后，近30天就簽約了20套，均價(jià)每平最高達(dá)到73497元，目前已經(jīng)全部售罄。
“實(shí)際上，部分高端盤已經(jīng)出現(xiàn)惜售現(xiàn)象”，東匯置地投資管理有限公司CEO劉東向本報(bào)記者表示，業(yè)績好的房企旗下高端項(xiàng)目已經(jīng)在端著賣了。
地王催生頂級(jí)豪宅單價(jià)提升
值得一提的是，頂級(jí)豪宅陣營的高端盤正在醞釀提價(jià)�！皬母叨耸袌稣w來看，量價(jià)上漲的都非常明顯”，鄭海燕向記者表示，“這不排除地王頻出造成的影響”。
實(shí)際上，據(jù)記者了解，即將入市的農(nóng)業(yè)展覽館“準(zhǔn)地王”已經(jīng)助推了周邊豪宅價(jià)格。
“瑞安·君匯開盤差不多已一年，預(yù)售成績大約13億元，均價(jià)大概是6萬/平米”，麥志昌向記者表示，接下來會(huì)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，預(yù)計(jì)均價(jià)大概會(huì)超過8萬/平米，個(gè)別4000萬左右一套的戶型，不排除有單價(jià)超過12萬/平米的可能性。
據(jù)此來看，盡管瑞安·君匯把部分房源做了升級(jí)改造，現(xiàn)房銷售，戶型面積也加大，但其提價(jià)意圖也很明顯，比照期房銷售的均價(jià)來看，每平米至少提升了2萬元，甚至部分設(shè)計(jì)獨(dú)特的戶型單價(jià)翻倍銷售。
對(duì)此，不禁有業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑，豪宅市場受限購影響比較大，如此提價(jià)，市場可會(huì)買賬？
“在我們已經(jīng)有的買家當(dāng)中，有30%—40%是境外人士，包括香港人士還一些是海外人士”，麥志昌向記者表示，這些客戶納稅只需滿一年就可以擁有在京買房資格，這對(duì)項(xiàng)目的銷售非常有利。
“預(yù)計(jì)明年高端市場將穩(wěn)中有漲，項(xiàng)目定價(jià)與現(xiàn)在相比也將有一定的漲幅”，麥志昌向記者如是表示。
不過，在劉東看來，12月豪宅的成交業(yè)績可能要略低于11月份，但市場預(yù)期則向好，可能出現(xiàn)一定漲幅。
高端盤成交或?qū)⒃賱?chuàng)新高
事實(shí)上，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份北京共成交412套別墅，成交面積14萬平方米，環(huán)比上月分別增長84.8%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，在連續(xù)三個(gè)月成交下滑之后，11月北京別墅市場成交情況一躍而起，出現(xiàn)大幅增長，不僅創(chuàng)造了調(diào)控以來的月度成交新高，更是創(chuàng)造了自2010年4月之后31個(gè)月以來的新高。
此外，東匯置地房地產(chǎn)整合運(yùn)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測中心數(shù)據(jù)也顯示，在一手高端盤市場，2012年11月北京別墅市場的成交量同比上漲了52%；總成交金額34.99億人民幣，同比上漲了47.3%。
“這是近兩年來別墅最熱銷的一個(gè)月”，劉東向本報(bào)記者表示，其中成交價(jià)達(dá)到千萬級(jí)的別墅共計(jì)84套，總銷售額為13.84億元，占當(dāng)月別墅銷售金額的39.5%。
在劉東看來，今年年底，銀行的信用額度并未向往年一樣收緊，相對(duì)有些放松，這是影響11月豪宅成交額和成交量創(chuàng)下新高的一個(gè)因素；另外，別墅開發(fā)商多為實(shí)力強(qiáng)大資金雄厚的上市企業(yè)，為了沖擊業(yè)績，通常會(huì)在年底前集中督促認(rèn)購未簽約以及各類仍未網(wǎng)簽的客戶進(jìn)行簽約，這一密集簽約的動(dòng)作也會(huì)影響了成交數(shù)字的變化。
對(duì)此，鄭海燕也向記者表示，從高端盤整體來看，成交量和成交價(jià)格上漲的很明顯。“一些有資格的客戶在觀察到政府并未出臺(tái)新的調(diào)控政策后，出手變得更為積極”，鄭海燕向本報(bào)記者如是表示。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，公寓豪宅能在樓市中“一枝獨(dú)秀”，主要原因在于當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的震蕩影響到了實(shí)體產(chǎn)業(yè)，為了實(shí)現(xiàn)資金的穩(wěn)定升值，一些企業(yè)將資金從實(shí)體產(chǎn)業(yè)抽離，投向保值功能強(qiáng)勁的公寓豪宅。
“12月份豪宅的銷售可能要比11月更熱銷”，鄭海燕向記者表示，量價(jià)齊漲的可能性非常大。