10月28日，星期天，早上11點(diǎn)，貴陽市南明區(qū)花果園項(xiàng)目售樓中心人聲鼎沸，數(shù)百名身著職業(yè)裝的置業(yè)顧問和如潮的看房客涌動(dòng)，仿佛即將迎來春運(yùn)的廣州火車站一樣。
近日，這個(gè)占地6000余畝、總建筑面積1830萬㎡、規(guī)劃居住人口就高達(dá)50萬人的超級大盤花果園成為風(fēng)暴的中心。因?yàn)橐粍t“購房入戶”的“救市”政策，十一黃金周剛過，“貴陽將成鄂爾多斯2.0”、“貴陽樓市即將崩盤”的消息不絕于耳。
佐證這一傳言的是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介正行合智的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告，即目前貴陽商品房住宅庫存3490萬㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6萬㎡/月，還需要去化4年。另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)則根據(jù)包括花果園、未來方舟在內(nèi)的13個(gè)體量超100萬㎡的超級大盤統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論：總建筑面積接近4500萬㎡，規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)達(dá)110萬人。
如果僅根據(jù)簡單的數(shù)據(jù)相加，貴陽樓市嚴(yán)重過剩毫無疑問。但本報(bào)記者近日在貴陽多方采訪，實(shí)地求證發(fā)現(xiàn)，簡單地將貴陽和鄂爾多斯相提并論，說明不了太多的問題。
35萬人的大盤
在貴陽當(dāng)?shù)氐拇髽潜P中，花果園和未來方舟是最著名的兩個(gè)超級大盤。這其中，規(guī)劃居住人口達(dá)35萬人的巨型樓盤花果園可謂無人不曉。
資料顯示，花果園是一個(gè)規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬㎡的超大樓盤，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1350萬㎡住宅、200萬㎡辦公、150萬㎡商業(yè)、100萬㎡公寓、30萬㎡公建，總投資達(dá)900億元。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者在花果園附近觀察到，目前周圍上百棟高層住宅和商業(yè)綜合體正在緊張施工中。花果園開發(fā)商宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝告訴本報(bào)記者，花果園僅售樓中心建筑面積就達(dá)1.2萬㎡左右，花了數(shù)千萬元。
“主要是周六、周日來看房的比較多，基本上周末這兩天每天賣出六七百套，有時(shí)候一千多套，最高時(shí)一個(gè)月賣了一萬多套。”陳曉輝說，從2010年12月開始，花果園項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)22個(gè)月蟬聯(lián)貴陽樓市銷售冠軍，也是全國單盤銷售冠軍。
今年上半年該項(xiàng)目成交241.5萬㎡，占整個(gè)貴陽市435.53萬㎡的55%。
“花果園項(xiàng)目有其特殊性，因?yàn)樗鼘儆谂飸魠^(qū)、城中村改造項(xiàng)目，拆1至少要建3.5才能掙到錢，所以就必須要有很大的體量，而超大體量就必須要實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)、快速推貨以回籠資金。”當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)人士說。
花果園項(xiàng)目的開發(fā)商宏立城集團(tuán)成立于1998年，至今也僅在貴陽開發(fā)了山水黔城和花果園兩個(gè)項(xiàng)目。山水黔城位于貴陽市南明區(qū)四方河路，距貴陽市中心6公里，占地面積2000余畝（其中森林占地1000余畝），總建筑面積130多萬㎡。歷經(jīng)十年的開發(fā)建設(shè)，到2010年已全部完成。
為了實(shí)現(xiàn)快速推貨，花果園的銷售團(tuán)隊(duì)也相當(dāng)驚人。陳曉輝說，目前該項(xiàng)目有銷售人員1000多人，大多數(shù)分布在貴陽以外、貴州省內(nèi)的地市州，有的深入到縣城，這一塊就占了六成，留在貴陽這邊的只有幾百人。
當(dāng)?shù)匾患彝姓f，花果園的銷售模式確實(shí)“很有一套”，很多銷售方式都很有效果，包括周末每天至少有十輛以上旅游大巴把地市州的客戶拉過來購房，還給當(dāng)日無法返回的購房者提供食宿等。
除了花果園，當(dāng)?shù)啬壳耙呀?jīng)開發(fā)完成和正在開發(fā)的百萬平方米以上的大型樓盤至少有十幾個(gè)。根據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）的統(tǒng)計(jì)，2011年項(xiàng)目銷售排行榜TOP20中，貴陽有三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入前5，其中花果園以107.1萬㎡的成交量位居榜首，世紀(jì)金源開發(fā)的貴陽世紀(jì)城以80.49萬㎡的成交量緊隨其后，中天城投建設(shè)的中天會(huì)展城以35.63萬㎡的成交量位居第四。
不過，超級大盤對物業(yè)管理和相關(guān)的交通配套要求很高，當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)人士說，花果園一棟樓最多4部電梯，一層多達(dá)9戶，一棟樓多數(shù)是46層，如果住滿就至少有1000多人，這樣在上學(xué)和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也將成為難題，目前已經(jīng)建成的超級大盤世紀(jì)城的業(yè)主就經(jīng)常有這方面的抱怨。
對此，陳曉輝稱，貴陽目前的樓盤通常是一層8戶，花果園是一層9戶，配置4個(gè)每秒3米的電梯，將來會(huì)采取分樓層運(yùn)行，不可能每部電梯每個(gè)樓層都停。“我們找了專業(yè)的設(shè)計(jì)公司來設(shè)計(jì)，有翔實(shí)的數(shù)據(jù)和資料支撐�！�
庫存數(shù)量爭議
判斷是否存在泡沫的幾個(gè)主要依據(jù)是庫存量、房價(jià)和需求。這其中，關(guān)于3490萬㎡的庫存量看起來似乎很不妙。
“這是我們貴陽當(dāng)?shù)氐囊粋�(gè)代理公司正行合智發(fā)布的上半年貴陽市場的年報(bào)，其中有一個(gè)庫存數(shù)據(jù)3490萬㎡，這是所有項(xiàng)目的后期剩余貨量，這其中很多項(xiàng)目是3到10年的推貨周期�！碧崞疬@個(gè)數(shù)據(jù)，陳曉輝說。
陳曉輝說，花果園項(xiàng)目從2010年12月開始賣，到現(xiàn)在已經(jīng)賣了6萬多套，面積超過了500萬㎡，剩余貨量計(jì)劃到2015年賣完。
“貴陽的所有大型樓盤都是分若干年推出，并不是一下子推出。”中鐵置業(yè)集團(tuán)貴州公司副總經(jīng)理王成平告訴本報(bào)。該公司目前在售的大盤逸都國際項(xiàng)目雖然總建筑面積超過230萬㎡，從2010年開始推貨，目前大概賣掉了42萬㎡，去化率已達(dá)八成多。王成平稱，這個(gè)項(xiàng)目將到2017年推完，一年推貨量也就20萬㎡左右，“我們在存貨和去化之間會(huì)有一個(gè)控制�！�
王成平說，規(guī)劃占地面積高達(dá)3萬畝的貴陽中鐵國際生態(tài)城是未來20到30年的項(xiàng)目規(guī)劃，目前批下來的僅有2000余畝，而且還是分步開發(fā)。
大盤對資金的需求更高，開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一般采用滾動(dòng)開發(fā)方式，不會(huì)一次性開發(fā)完畢。以花果園為例，目前該項(xiàng)目已回籠資金248億元�！拔覀兓鼗\的資金全部都投入到這個(gè)項(xiàng)目中，目前也只做這個(gè)項(xiàng)目。”陳曉輝說。
日前外界列舉出的貴陽超級大盤共有13個(gè)，體量超過100萬㎡，包括花果園、中天未來方舟、中天會(huì)展城、中鐵逸都國際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等。
在這些超級大盤中，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)巨頭中天城投就占據(jù)了三個(gè)，“這里面有些已經(jīng)完全去化了，中天花園和會(huì)展城基本已經(jīng)售完�！敝刑斐峭断嚓P(guān)人士告訴記者。
而近日重慶某富商豪擲1億元一次性購房616套，更引發(fā)了外界關(guān)于炒房團(tuán)死灰復(fù)燃的擔(dān)憂。根據(jù)本報(bào)了解，這616套房屬于中天未來方舟。“這個(gè)客戶看到我們開發(fā)的酒店很不錯(cuò)，就提出想買，但酒店都不對外賣，所以建議他購買我們的公寓�！敝刑斐峭度耸糠Q，該富商相中的房子屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，是40多平方米的公寓式房子，只有40年的產(chǎn)權(quán)，不在當(dāng)?shù)氐南拶彿秶鷥?nèi)，希望外界不要誤解。
“由于該樓還沒有拿到預(yù)售證，目前仍只是初步簽訂協(xié)議�！痹撊耸空f，由于對方一次性購買600多套，所以打九折之后是3600元/㎡，“總價(jià)九千多萬，不到一個(gè)億，他買這些房子也是想在那里做一個(gè)經(jīng)濟(jì)型的酒店。”
在真實(shí)庫存方面，陳曉輝引用貴陽市住建局官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)數(shù)據(jù)稱，截至今年9月30日，貴陽房地產(chǎn)市場存量約為590萬㎡，按照今年前9個(gè)月銷售833.43萬㎡的速度計(jì)算，消化這些存量僅需6個(gè)月時(shí)間。
不過，就此庫存數(shù)據(jù)，本報(bào)記者多次嘗試從貴陽市住建局求證，未獲得正面回應(yīng)。
95%以上是剛需？
當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰拇笮偷禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人劉筑（化名）說，房價(jià)是否出現(xiàn)泡沫應(yīng)有兩個(gè)顯著特征，一是價(jià)格虛高，一是顯性需求是假的。
“貴陽的房地產(chǎn)一直是在很平穩(wěn)的狀態(tài)下運(yùn)行，哪怕調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，雖然量價(jià)有所下降，但下降趨勢也很微弱。”劉筑說。
王成平說，現(xiàn)在貴陽主城區(qū)房價(jià)估計(jì)不到6000，而金陽新區(qū)不到5000，這樣的價(jià)格，在全國省會(huì)城市中幾乎是倒數(shù)第一，房產(chǎn)企業(yè)做起來壓力都很大，就算有投機(jī)，就算崩盤，能崩到哪里去？
數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，重慶成交均價(jià)為6678元/㎡。相鄰的云南省會(huì)昆明市7月商品房成交均價(jià)為7200元/㎡，8月為7398元/㎡，9月又回落到7378/㎡，均高出目前不到5000元的貴陽房價(jià)。
“貴陽樓市95%以上都是剛需�！笔煜ぎ�(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登教授告訴本報(bào)，由于價(jià)格太低，投資回報(bào)率太低，該市的投資性購房者很少，外地如溫州的炒房團(tuán)從來不來貴陽炒。而本地雖有炒房者，但數(shù)量很少，“貴陽很少有一個(gè)人買好幾套房的現(xiàn)象。”
2012年1~6月，貴陽商品房市場整體供應(yīng)572萬㎡，半年供應(yīng)量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應(yīng)量，占2011年全年的72%。
超級大盤的涌現(xiàn)在很大程度上也扮演了“價(jià)格屠夫”的角色。由于貨量巨大，為了推貨回籠資金，就采取以價(jià)換量�！盎ü麍@項(xiàng)目的出現(xiàn)對貴陽樓市價(jià)格影響很大，尤其是五里沖片區(qū)4300元的價(jià)格，直接拉低了貴陽的樓價(jià)，所以現(xiàn)在才有很多4000元多的樓盤，也讓很多普通人可以買得起房子�！睆幕ü麍@項(xiàng)目回來的路上，的哥馮師傅說。
國家統(tǒng)計(jì)局貴陽調(diào)查隊(duì)的數(shù)據(jù)稱，2011年，貴陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19420.14元，比全國平均水平21809.78元及36個(gè)大中城市的平均水平27318.64元，分別低2389.64元和7898.50元，排在全國36個(gè)大中城市第32位；比上年同期的16597.29元增長17.01%，漲幅居第4位。從人均消費(fèi)性支出絕對值水平來看，2011年，貴陽市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為14300.11元，在全國排第29位。
正行合智的報(bào)告顯示，2006~2011年，貴陽樓市價(jià)格水平從2006年的2775元/㎡持續(xù)上漲到2011年的4918元/㎡，從2012年年初開始，成交價(jià)格開始下滑，2012年上半年整體成交均價(jià)為4670元/㎡，同比2011年下降5個(gè)百分點(diǎn)。該報(bào)告指出，成交價(jià)格處于低位，市場以價(jià)換量效果顯著。
對此，不少當(dāng)?shù)貙I(yè)人士分析稱，超級大盤的體量太大，在某種程度上也透支了貴陽房價(jià)上漲的空間，部分項(xiàng)目甚至只能實(shí)現(xiàn)微利。
“這是好事。”劉筑說，“當(dāng)我知道我的房子可以賣7000元的時(shí)候讓我只賣6000元，這是非常痛苦的事情，咱得承認(rèn)人性的東西�！彼f，像萬科、保利、綠地這些房地產(chǎn)超級大鱷的進(jìn)入，是一個(gè)非常受歡迎的好事，包括當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在內(nèi)的大盤涌現(xiàn)，這對價(jià)格起到很好的控制作用。
其次，大盤的涌現(xiàn)對行業(yè)本身也將起到洗牌的作用�！白屇切┎怀墒斓拈_發(fā)商慢慢退出，不觸碰這個(gè)產(chǎn)業(yè)。如果讓我選擇的話，我寧愿選擇跟這些大開發(fā)商一起競爭，少賺一千元也行。”劉筑說，健康的市場也是在保護(hù)自己。
“從全國樓市來看，貴陽樓價(jià)在沒有花果園和未來方舟這兩個(gè)超級大盤出來之前也是比較平穩(wěn)的�！蓖醭善秸f，這兩個(gè)超級大盤確實(shí)抑制了房價(jià)的上漲，低房價(jià)對地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展很有好處。
王成平也認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)確實(shí)需要充分競爭，“沒有競爭哪會(huì)有好產(chǎn)品�！币郧笆袌鍪菃芜吺袌�，粗放管理都可以掙到錢，但現(xiàn)在充分競爭之后就要求企業(yè)采取精細(xì)化管理和好的理念、模式等，“粗放型模式結(jié)束了不等于整個(gè)行業(yè)就結(jié)束了�！�