越來越多房企加入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)陣營。近日，萬科宣布再次進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，將投入120億元在長春市打造養(yǎng)老住宅項目，這也是其在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大一筆投資。與此同時，綠城也宣布，將試水養(yǎng)老地產(chǎn)�！斑@些地產(chǎn)新領(lǐng)域?qū)⑹俏磥矸科蟾偁幍闹饕獞?zhàn)場”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不過，由于尚未形成成熟的運(yùn)營模式，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域仍然“前路漫漫”。
多房企布局
8月13日，萬科集團(tuán)總裁郁亮和執(zhí)行副總裁丁長峰飛抵長春，他們此行的重要目的是與長春市政府簽署一項協(xié)議，萬科集團(tuán)下一步將投資120億元，在長春市多個區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。
萬科集團(tuán)目前共有4個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。早在2010年，萬科集團(tuán)就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬科還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但規(guī)模都較小。
無獨有偶。綠城中國董事局主席宋衛(wèi)平近日也公開表示，將試水養(yǎng)老地產(chǎn)�！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營難度大，利潤可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”，不過，宋衛(wèi)平非�？春眠@一領(lǐng)域的未來發(fā)展前景，他說，目前國內(nèi)老齡人口越來越多，而且絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)獨立，老年地產(chǎn)業(yè)將是“金黃色”的。他透露，綠城將做成全護(hù)型學(xué)院式養(yǎng)老，預(yù)計一年之后輪廓初成�！梆B(yǎng)老地產(chǎn)是綠城必須要做成的”。
此外，包括保利、首創(chuàng)置業(yè)等房企，也一直在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所探索。
未來主流方向
據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口達(dá)1.78億，占13.4億總?cè)丝诘谋戎貫?3.26%，其中65歲及以上人口有1.17億，據(jù)聯(lián)合國《世界人口統(tǒng)計》預(yù)測，至2015年，中國60歲以上的人口將達(dá)2億�，F(xiàn)在老年人的消費水平又在不斷提高，這給養(yǎng)老地產(chǎn)奠定了一個很好的買方市場基礎(chǔ)。
“養(yǎng)老地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)的一個主流方向，是一件很好的事情”，中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會特別顧問開彥對記者表示，目前，養(yǎng)老問題主要由政府和市場兩種途徑來解決，其中由政府解決的老齡人口尚不足3%，其余97%都將由市場來解決。在5-10年之后，老年人口的規(guī)模和老齡化趨勢將更加凸顯，養(yǎng)老問題需要有前瞻性的布局。
“養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間很大”，開彥說，不過，與普通住宅開發(fā)截然不同，養(yǎng)老地產(chǎn)對后期運(yùn)營和服務(wù)要求極高，并非“換個形式”的賣房，對房企來說是巨大挑戰(zhàn)。在進(jìn)入這個領(lǐng)域之前，房企應(yīng)該做好各個方面的準(zhǔn)備，先規(guī)劃、再開發(fā)。
運(yùn)營模式待解
據(jù)了解，萬科集團(tuán)第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目北京萬科幸福匯，包括兩種業(yè)態(tài)，利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長者之家”和配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。前者以銷售為主，后者則主要用作自持。
開彥認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的住宅部分目前主要采取租售并舉，銷售的部分還可以分為全產(chǎn)權(quán)、半產(chǎn)權(quán)以及會員制等多種方式。不過，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運(yùn)營，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來源。與常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā)模式不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運(yùn)營式，對配套設(shè)施、服務(wù)人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高。
目前雖然有一些以“養(yǎng)老住宅”為營銷理念的項目，但無論是建筑設(shè)計，還是運(yùn)營管理，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)仍有相當(dāng)距離。
由于制度和規(guī)劃層面的缺陷，短期內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)并不會成為國內(nèi)房企的主流。首先在拿地環(huán)節(jié)，由于養(yǎng)老地產(chǎn)所需的配置較多，投資成本較大，因此招拍掛的地塊并不適用于養(yǎng)老地產(chǎn)，開彥認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)用地應(yīng)該類似于保障房用地，具有一定的優(yōu)惠政策；其次，在后期管理過程中，養(yǎng)老問題最終形成的將是一條產(chǎn)業(yè)鏈，需要醫(yī)療、保險、設(shè)施、交通以及老年用品、文體休閑等一系列系統(tǒng)服務(wù)，更多的是政府的頂層設(shè)計，開發(fā)商只是其中的一個環(huán)節(jié)。
雖然大趨勢向好、符合行業(yè)發(fā)展潮流，但在具體實施過程中需要不斷探索和嘗試，最終形成一種成熟的商業(yè)模式�！皩τ陂_發(fā)商和地方政府來說，養(yǎng)老地產(chǎn)將是一個長期的課題，慢慢形成系統(tǒng)�！�
■名詞解釋
養(yǎng)老地產(chǎn)
是指從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊。