繼7月份出現(xiàn)18個(gè)月來(lái)最高成交量后，上個(gè)月北京樓市出現(xiàn)回落。分析顯示，這是開(kāi)發(fā)商緩慢推盤(pán)蓄勢(shì)“金九銀十”所致。有跡象表明，開(kāi)發(fā)商正在增加供應(yīng)，加快推盤(pán)的節(jié)奏，以期把握傳統(tǒng)的樓市旺季。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著北京全市庫(kù)存量的減少，今年“金九銀十”開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量的可能性很小。但受調(diào)控等市場(chǎng)預(yù)期影響，房?jī)r(jià)大漲情況也不會(huì)出現(xiàn)。
買(mǎi)賣(mài)雙方或再度博弈
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年8月份北京住宅網(wǎng)簽總量為28215套，環(huán)比7月份下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅達(dá)到了12.4%。
另?yè)?jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月30日，北京住宅成交量達(dá)到27256套，環(huán)比降3.75%。8月北京市新增44個(gè)銷(xiāo)售許可證，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積97.72萬(wàn)平方米，其中新建商品住宅期房開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目16個(gè)，推出房源5525套，推盤(pán)量61.87萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37.65%，繼上月項(xiàng)目推盤(pán)量沖高后大幅回落。業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”期望過(guò)高，甚至8月份有兩周出現(xiàn)市場(chǎng)斷供局面。
對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，年內(nèi)北京住宅市場(chǎng)進(jìn)入持續(xù)去化階段，去化率達(dá)到了1.3∶1，目前成交向好，上月取得預(yù)售許可的新建商品住宅量達(dá)到年內(nèi)最高，本月環(huán)比的基數(shù)較大，未來(lái)可能在近兩個(gè)月出現(xiàn)集中推盤(pán)的局面。而以往“金九銀十”許多企業(yè)采取降價(jià)走量的情況今年可能不會(huì)出現(xiàn)。同時(shí)，部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)資金壓力緩解，出現(xiàn)漲價(jià)的可能性增高，購(gòu)房者購(gòu)房意愿可能會(huì)走低，買(mǎi)賣(mài)雙方或再上演博弈。屆時(shí)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)以及價(jià)格策略和進(jìn)度或許會(huì)發(fā)生改變。
北京庫(kù)存創(chuàng)新低
據(jù)市住建委網(wǎng)站數(shù)字顯示，全市新建住宅庫(kù)存為77104套。據(jù)北京相關(guān)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)歷史數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)字創(chuàng)造了2009年以來(lái)的新低。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，按照上月全市住宅成交量計(jì)算，這一庫(kù)存量去化時(shí)間僅需5個(gè)月。
市住建委網(wǎng)站顯示，截至9月2日，全市可售期房住宅50879套、未簽約現(xiàn)房住宅26225套，合計(jì)77104套。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，這一數(shù)字創(chuàng)下有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的新低。7.7萬(wàn)套的庫(kù)存量則是2009年以來(lái)最低點(diǎn)。3月份以來(lái)成交回暖，5-8月連續(xù)4個(gè)月成交過(guò)萬(wàn)套加速了庫(kù)存量的消化，但另一方面也和住宅供應(yīng)量、土地供應(yīng)減少有關(guān)。
未來(lái)供應(yīng)量有所上升
住宅庫(kù)存下滑，正在讓各界人士擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲。上月全市住宅成交1.45萬(wàn)套，按照這一去化速度計(jì)算，目前市場(chǎng)庫(kù)存僅夠消化5個(gè)月。而在去年同期，市場(chǎng)去化所需時(shí)間接近20個(gè)月。張大偉認(rèn)為，供應(yīng)短缺將逐漸影響市場(chǎng)，另一方面土地價(jià)格居高不下，也使開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的積極性不高。
但作為傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，9月份還是吸引了一部分開(kāi)發(fā)商推盤(pán)。數(shù)據(jù)顯示，全市預(yù)計(jì)有35個(gè)左右項(xiàng)目入市。部分開(kāi)發(fā)商表示，將以較為優(yōu)惠的價(jià)格策略入市。
機(jī)構(gòu)分析人士也預(yù)計(jì)，雖然庫(kù)存下滑，但只要調(diào)控力度不放松，房?jī)r(jià)出現(xiàn)普遍上漲的可能性不大。除去部分項(xiàng)目較少、樓盤(pán)后期溢價(jià)空間較大的項(xiàng)目可能會(huì)漲價(jià)外，加速回款、保證現(xiàn)金流的安全仍是多數(shù)房企首選。未來(lái)樓市走勢(shì)以平穩(wěn)為主，但市場(chǎng)上降價(jià)盤(pán)也將變得難尋。