北京熱銷(xiāo)樓盤(pán)調(diào)查
“北京熱銷(xiāo)樓盤(pán)項(xiàng)目漲價(jià)，每平方米上漲近萬(wàn)元”，近日媒體的一則報(bào)道，為北京回暖的樓市又添了一把火。但經(jīng)過(guò)記者的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂“上漲萬(wàn)元”，不過(guò)是移花接木的結(jié)果。而通州、大興、房山等區(qū)域的“提價(jià)”樓盤(pán)，八成曾是降幅達(dá)到15%以上的“深度降價(jià)”樓盤(pán)。
“上漲萬(wàn)元”傳言是移花接木
近日，有媒體報(bào)道，在通州新城區(qū)域，“月亮河·御泉公館（城堡），對(duì)外報(bào)價(jià)為28000元/平方米，比此前的每平方米19000元上漲了近萬(wàn)元”。記者昨日來(lái)到通州新城核心區(qū)域的月亮河城堡，該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，月亮河城堡是精裝修住宅，價(jià)格一直比較平穩(wěn)，不存在如此大幅的波動(dòng)。據(jù)介紹，該項(xiàng)目一期2006年開(kāi)盤(pán)，一期主打中小戶(hù)型住宅，2006年開(kāi)盤(pán)時(shí)1.45萬(wàn)元/平方米，2009年最高時(shí)漲至2.7萬(wàn)元/平方米。這位負(fù)責(zé)人表示，二期從去年6月份開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，當(dāng)時(shí)的價(jià)格定在均價(jià)3.3萬(wàn)元，主打戶(hù)型為低密度大戶(hù)型，預(yù)計(jì)今年9月份正式開(kāi)盤(pán)。
那么，有關(guān)報(bào)道中“每平方米上漲近萬(wàn)元”從何而來(lái)？記者昨日走訪了附近的地產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目一期部分房源掛牌價(jià)格約1.8萬(wàn)元。有地產(chǎn)中介人員告訴記者，該門(mén)面近期有1.9萬(wàn)元/平方米的成交記錄。據(jù)了解，月亮河一期最小戶(hù)型僅58平方米，而二期達(dá)260平方米以上，兩者在價(jià)位上完全沒(méi)有可比性，因此所謂“上漲萬(wàn)元”并沒(méi)有太大意義。
微漲樓盤(pán)八成降幅曾達(dá)15%以上
盡管北京房?jī)r(jià)漲得沒(méi)那么邪乎，但7月以來(lái)熱銷(xiāo)樓盤(pán)價(jià)格調(diào)價(jià)卻是事實(shí)。記者昨日從通州金隅花石匠項(xiàng)目了解到，僅在6月30日至7月14日這半個(gè)月里，該項(xiàng)目就簽約了169套；其房?jī)r(jià)的表現(xiàn)則是“節(jié)節(jié)高”5月份均價(jià)為13008元，6月均價(jià)為13612元，6月30日至7月14日均價(jià)13787元。但該樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)到今年5月降價(jià)前，均價(jià)在1.8萬(wàn)元，一直未松動(dòng)過(guò)。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：7月北京樓市繼續(xù)環(huán)比復(fù)蘇，在7月上旬銷(xiāo)售套數(shù)超過(guò)20套的住宅項(xiàng)目且在6月占據(jù)全市熱銷(xiāo)住宅前100位的，合計(jì)有28個(gè)項(xiàng)目。在28個(gè)項(xiàng)目中，銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)上漲的項(xiàng)目有17個(gè)，占據(jù)總項(xiàng)目數(shù)量的比例為61%。而這些微漲樓盤(pán)八成以上都是去年至今年6月前“深度降價(jià)”樓盤(pán)，即降幅在15%以上的樓盤(pán)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，目前來(lái)看，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲的幅度都不大，而且絕對(duì)價(jià)格相比歷史最高還有一定距離。
房?jī)r(jià)微漲“倒逼”購(gòu)房人加速買(mǎi)房
記者昨日以購(gòu)房者身份來(lái)到目前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的通州京貿(mào)國(guó)際城，但是卻因銷(xiāo)售人員人手吃緊而遭到“冷遇”。該樓盤(pán)目前有24名業(yè)務(wù)員，而記者昨日在售樓處無(wú)人接待的狀態(tài)持續(xù)了近5分鐘。
放量微漲，這樣的情況在本市其他熱銷(xiāo)樓盤(pán)中也存在。記者昨日來(lái)到大興區(qū)紅木林項(xiàng)目，目前其均價(jià)2.1萬(wàn)/平方米，今年以來(lái)均價(jià)漲了幾百塊。但是，通過(guò)了解記者發(fā)現(xiàn)，紅木林實(shí)際上給了客戶(hù)較大優(yōu)惠，每一個(gè)戶(hù)型都有一部分“贈(zèng)送”面積。大興區(qū)域最熱銷(xiāo)的樓盤(pán)應(yīng)屬保利春天里，平均一天能售10套。售樓人員表示，其目前均價(jià)1.69萬(wàn)元。據(jù)介紹，保利春天里在剛開(kāi)盤(pán)時(shí)有許多折扣，“從下周一開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)的兩居減1萬(wàn)、三居減2萬(wàn)的折扣將取消”。
多位購(gòu)房人告訴記者，降息等帶來(lái)的“調(diào)控放松”傳言，以及開(kāi)發(fā)商取消優(yōu)惠、調(diào)價(jià)等倒逼購(gòu)房人趕緊出手，而由此帶來(lái)的成交量的增長(zhǎng)又進(jìn)一步促使更多的人趕緊買(mǎi)房、更多的開(kāi)發(fā)商收回價(jià)格等優(yōu)惠�！安还茉鯓�，樓市已經(jīng)走出低谷是板上釘釘?shù)氖铝��！?/P>
合理看待樓市的“多重博弈”
近期，一則“珠海樓市雙限令松綁”的消息在微博上廣為傳播。雖然珠海有關(guān)部門(mén)很快進(jìn)行否認(rèn)，但敏感的輿論再度猜測(cè)地方政府“微調(diào)”樓市政策的意圖。
樓市博弈愈演愈烈，這是對(duì)政府自身決心和能力的重要考驗(yàn)。一旦把握不當(dāng)，便可能對(duì)市場(chǎng)自身運(yùn)行、政府公信力都形成負(fù)面效應(yīng)。合理看待并應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控遭遇的多重博弈，甚為關(guān)鍵。
此前，類(lèi)似的地方“微調(diào)政策”傳聞已多次出現(xiàn)�；蚴翘岣哔J款額度，或是放寬稅收標(biāo)準(zhǔn)，有些則是調(diào)整甚至試圖取消限購(gòu)，不一而足。一些試探之舉順利“闖關(guān)”，不少措施則被中途叫停。
市場(chǎng)和行政力量的博弈也在明顯加劇。雖然政府部門(mén)幾次“喊話”調(diào)控不放松，但市場(chǎng)仍出現(xiàn)了一些讓人擔(dān)憂的跡象：一些城市又出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房、開(kāi)發(fā)商漲價(jià)，樓盤(pán)降價(jià)面和降價(jià)幅度均在縮小；“地王”再度歸來(lái)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)化。此外，信貸政策的變化，客觀上也在助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。
在市場(chǎng)內(nèi)部，開(kāi)發(fā)商、二手房房東、購(gòu)房者之間的博弈更是從未停歇。近段時(shí)間，“樓市已見(jiàn)底”、“穩(wěn)增長(zhǎng)必先"救市"等聲音甚囂塵上，不少擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲的購(gòu)房者已放棄等待、爭(zhēng)相出手。
國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人近期的接連表態(tài)，再次向市場(chǎng)傳遞出“調(diào)控不放松”的明確信號(hào)。地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)絕不能低估中央調(diào)控樓市的決心和能力。一旦引發(fā)房?jī)r(jià)快速反彈，便可能進(jìn)一步招致嚴(yán)厲調(diào)控，使樓市理性調(diào)整的步伐受阻，對(duì)各方都帶來(lái)不利影響。
但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題也需要正視。比如，部分剛需因市場(chǎng)預(yù)期不明而持續(xù)觀望，合理的購(gòu)房需求難以釋放；保障房、教育、水利等與土地出讓金掛鉤的民生支出受到“拖累”；鋼筋、水泥、家裝、家電等幾十個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也持續(xù)低迷。
對(duì)地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，調(diào)控將成為常態(tài)，世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將步入相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)區(qū)間，指望依靠房?jī)r(jià)暴漲賺“快錢(qián)”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行。
房地產(chǎn)調(diào)控是一場(chǎng)“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，是對(duì)企業(yè)的歷練，更是對(duì)政府的考驗(yàn)。如經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年所說(shuō)：欲降房?jī)r(jià)，必先扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期；欲扭轉(zhuǎn)預(yù)期，必先調(diào)整利益；欲調(diào)整利益，必先推動(dòng)體制改革。