在3月份樓市成交量回暖之后，市場已經(jīng)有些許躁動，而在隨后的4月，特別是5、6月份全國樓市成交量繼續(xù)回升，讓市場愈來愈不安分，甚至有些地方開發(fā)商又開始提價銷售。
與此同時，受制于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的低迷，很多地方政府也不時試探性出臺樓市微調(diào)政策，更讓市場躁動不安。對此，住建部、銀監(jiān)會、央行等部門及時“糾偏”、“澄清”，讓政策預(yù)期又重回平靜。
然而，面對復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)是漲是跌，何去何從？備受各方關(guān)注。為此，本報記者獨(dú)家專訪了住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興和中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)，對一些熱點(diǎn)問題進(jìn)行探討。歸納得出：全國房地產(chǎn)無漲跌之憂，2012年或迎來難得一見平穩(wěn)走勢。
趙路興認(rèn)為，房地產(chǎn)市場正朝著調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。在限購紅線不松動的情況下，房價很難再暴漲。各方應(yīng)利用當(dāng)前有利時機(jī)，抓緊建立包括個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等長效機(jī)制，以助未來調(diào)控。另外，值得關(guān)注的是，趙路興直言，調(diào)控之下，也有潛在風(fēng)險，各方要未雨綢繆，關(guān)注明年供給缺口，增加普通商品住宅供應(yīng)。
陳國強(qiáng)也認(rèn)為，雖然5月樓市回暖是量價均有表現(xiàn)，但今后價格上漲空間有限�？梢钥隙ǖ氖�，調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出成果，政策見底目前比較明顯。房地產(chǎn)行業(yè)的理性發(fā)展仍有賴于地方、企業(yè)和購房者三方面心態(tài)的回歸。但是，他認(rèn)為不排除有地方以變相優(yōu)惠來刺激需求。
另外，陳國強(qiáng)分析稱，雖然今年房產(chǎn)投資增速還有不確定性因素，但保障房如期開工將有助于抵消投資過快下滑。
樓市朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展
限購紅線不會松動，炒房沒有了暴利空間，房價也就沒有了再次暴漲的可能性。
房地產(chǎn)調(diào)控仍處關(guān)鍵階段
上海證券報：5、6月份全國樓市成交量回暖，甚至有地方又出現(xiàn)排隊(duì)買房熱潮，這也引發(fā)了各方對樓市又會火爆、房價又將上漲的擔(dān)憂。對此，您持什么看法？
趙路興：根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.2萬億元，同比增長18.5%，增速比前4個月回落0.2個百分點(diǎn)。其中，住宅投資1.5萬億元，增長13.6%，增速回落0.3個百分點(diǎn)。
與此同時，前5個月，全國商品房銷售面積2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4個月縮小1個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降13.5%，辦公樓銷售面積增長3.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額1.7萬億元，下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降10.6%，辦公樓銷售額下降8.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長3.9%。
綜合上述數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整通道之中，房地產(chǎn)市場也朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。我認(rèn)為，目前樓市成交量上升，仍是剛需所致，這也是我今年3月份以來的一貫判斷。
從住建部目前統(tǒng)計來看，自住性購房成為主流，不少項(xiàng)目首次購房比重達(dá)到了70%，有些項(xiàng)目甚至達(dá)到了90%，多數(shù)是首次置業(yè)。
可以說，從去年以來，在一系列調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場明顯降溫，投資、投機(jī)性需求得到遏制，房價趨穩(wěn)，部分城市房價已經(jīng)有所松動。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份70個大中城市住宅銷售價格，與4月相比，新房價格下降的城市仍占到六成以上，二手房價格下降的城市也超過四成，這表明樓市成交是以開發(fā)商“以價換量”為主。當(dāng)然，數(shù)據(jù)也顯示，與4月相比，房價上漲的城市數(shù)量有所增加，說明房地產(chǎn)調(diào)控仍處關(guān)鍵階段。
限購紅線不松房價難現(xiàn)暴漲
上海證券報：今年上半年以來，很多地方政府也不時試探性出臺樓市微調(diào)政策，這讓人對調(diào)控政策松動引發(fā)猜想，市場也為此躁動不安。您認(rèn)為房地產(chǎn)政策微調(diào)會不會導(dǎo)致調(diào)控“前功盡棄”，房價再次大幅上漲？
趙路興：住建部早已經(jīng)明確表態(tài)，未來要進(jìn)一步鞏固調(diào)控，促使房價合理回歸。并于近期又稱，將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。調(diào)控不松動，這是無可置疑的。
對于調(diào)控政策，我始終強(qiáng)調(diào)，從兩個方面來看今年的樓市政策思路，是非常清晰的。其一，對投資、投機(jī)性需求是堅(jiān)決不放松的。其二，對自住性需求政府還是支持的。從今年以來各地微調(diào)政策來看，也是延續(xù)著這一思路。限購“紅線”不會松動，凡是觸及“紅線”的，均被叫停。相反，針對首套自住性住房的政策微調(diào)，如首套房貸款利率有所下調(diào)等，決策層是沒有干涉的，有些甚至是支持的。
對于房價問題，我認(rèn)為在國家堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖的大勢之下，限購紅線不可能松動，投資、投機(jī)性購房者被攔在門外，炒房沒有了暴利空間，房價也就沒有了再次暴漲的可能性。
抓緊建立樓市調(diào)控長效機(jī)制
上海證券報：雖然您判斷房價沒有可能暴漲，但確有一些地方和一些開發(fā)商又在提高房價。從另一個角度來看，調(diào)控政策除了不松動，會不會再加碼？房地產(chǎn)調(diào)控政策還會有哪些變化？
趙路興：我個人認(rèn)為，如果真正落實(shí)已有的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場就會朝著調(diào)控的預(yù)期方向在發(fā)展，如前所述，去年和今年以來的數(shù)據(jù)已能說明問題。目前來看，房價并沒有大幅上漲，也不具備大漲的可能。因此，保持調(diào)控政策的穩(wěn)定預(yù)期是明智之舉，這也是中央政府在定調(diào)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策時所持的態(tài)度。
要說房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，我認(rèn)為，在鞏固調(diào)控成果的同時，抓緊建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，包括加快40個城市個人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等，這些都會有助于未來房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
以個人住房信息系統(tǒng)為例，物理硬件上的聯(lián)網(wǎng)僅僅是工作的第一步，今后如何發(fā)揮其作用更為關(guān)鍵。房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)也是如此，從上海、重慶試點(diǎn)的情況來看，總體上平穩(wěn)有序。下一步有關(guān)部門將按照國務(wù)院要求，繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
防止供給量減少致房價反彈
上海證券報：長效機(jī)制的建立需要一個過程。而市場是風(fēng)云變幻的，就以往樓市經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)控之后，開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担≌┙o就會受到影響，由此會導(dǎo)致后期房價報復(fù)性反彈。您怎么看待這個問題？
趙路興：這的確是一個重要問題。目前要關(guān)注一個指標(biāo)，就是供應(yīng)方面指標(biāo)。從統(tǒng)計局的數(shù)字來看，前5個月，房屋新開工面積7.3億平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積5.4億平方米，下降8.2%，新開工面積的連續(xù)負(fù)增長這是值得警惕和關(guān)注的。
現(xiàn)在大家往往關(guān)注到房價、成交量、保障房建設(shè)等問題，所謂“顧此失彼”，必須關(guān)注明年住宅供給缺口問題，現(xiàn)在就未雨綢繆，真正落實(shí)調(diào)控政策，切實(shí)增加普通商品房供給。
同時，從房地產(chǎn)投資和購置土地情況來看，也不樂觀。其中，投資增長速度已經(jīng)下滑至20%以下，預(yù)計全年全國房地產(chǎn)投資水平也不會超過20%，低于前5年平均水產(chǎn)。
另外，前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.4億平方米，同比下降18.7%，預(yù)示著未來住宅供應(yīng)會受影響。
因此，我們要切實(shí)增加普遍商品住房及其用地的供應(yīng)，特別是要落實(shí)好年度供地計劃，增加普通商品住房用地的有效供應(yīng)，同時也要積極地引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場變化，增加適銷對路的普通商品住房開發(fā)建設(shè)。
上海證券報：除了商品住宅外，保障房建設(shè)是房地產(chǎn)調(diào)控的另一個重頭戲，但是建設(shè)中總讓人感覺困難重重，常有人問究竟建多少套保障房才合理。同時，公租房投資大且回報漫長，讓各方對其前景糾心，對此您如何看？
趙路興：保障房建設(shè)是必需的，是政府的責(zé)任，這一點(diǎn)無可置疑。具體建設(shè)多少，則要腳踏實(shí)地，按需建設(shè)。各地應(yīng)該對保障房建設(shè)不斷統(tǒng)計梳理，確定其量。十二五期間保障房建設(shè)目標(biāo)，應(yīng)該落實(shí)。
對于公租房，雖然現(xiàn)在遇到建設(shè)資金的壓力，在管理上還經(jīng)驗(yàn)不足，但是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定了人口流動是客觀存在的現(xiàn)實(shí)，公租房恰恰適應(yīng)了這種方向，是正確的。