來(lái)自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，6月滬上樓市的成交熱度遠(yuǎn)超“紅五月”。
金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心7月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月上海市新建商品住宅成交面積為102.07萬(wàn)平方米，環(huán)比(較上月)上漲26.59%，同比(較去年同期)上漲了30.67%；成交均價(jià)亦環(huán)比上漲7.22%，同比上漲11.02%，至24070元/平方米。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱，6月102萬(wàn)平方米的成交量，創(chuàng)下了2011年2月以來(lái)17個(gè)月的滬上樓市月度成交量新高。
銀億集團(tuán)上海分公司營(yíng)銷總監(jiān)王士章認(rèn)為，6月樓市成交延續(xù)了5月的勢(shì)頭，不止剛需，改善型、中高端需求紛紛入市。調(diào)控加碼到現(xiàn)在1年半時(shí)間，房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底了。很多購(gòu)房者都認(rèn)為，現(xiàn)在是一個(gè)購(gòu)房時(shí)機(jī)。未來(lái)隨著中高端房源成交占比上升，房?jī)r(jià)可能迎來(lái)結(jié)構(gòu)性上漲。
中高端房源扎堆成交
上海房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的勢(shì)頭，已有體現(xiàn)。
黃志堅(jiān)介紹，分價(jià)位段看，6月上海成交的商品住宅中，單價(jià)在2萬(wàn)元以下的房源，成交量為51.9萬(wàn)平方米，環(huán)比僅增加9.16%；而單價(jià)在2萬(wàn)-4萬(wàn)元的，成交量達(dá)40.20萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲53.00%；單價(jià)在4萬(wàn)元以上的，雖然只成交了9.97萬(wàn)平方米，但環(huán)比增幅也有46.40%，同比更是大幅增加110.66%。
這一勢(shì)頭與月度成交面積榜的排名頗為合拍。
佑威發(fā)布的6月上海商品住宅成交面積排行榜顯示，排名首位的中海紫御豪庭成交了53844平方米，均價(jià)為38135元/平方米；排名第三的海珀府邸成交了18065平方米，均價(jià)為63970元/平方米。
6月樓市之所以能夠反超“紅五月”，黃志堅(jiān)認(rèn)為，主要原因是貨幣政策走勢(shì)從適度從緊轉(zhuǎn)向了適度從寬，降息降存準(zhǔn)率以及首套房利率優(yōu)惠進(jìn)一步擴(kuò)大，讓市場(chǎng)有了政策見(jiàn)底的預(yù)期。特別是中高端買(mǎi)家，他們比較敏感和有主見(jiàn)，認(rèn)為政策見(jiàn)底就是入市甚至抄底時(shí)機(jī)者，果斷入市。
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也在加大推盤(pán)力度。
據(jù)佑威統(tǒng)計(jì)，6月上海市商品住宅新增供應(yīng)量為90.59萬(wàn)平方米，較5月80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量提高不少。
不過(guò)，黃志堅(jiān)依然提醒，6月上海房?jī)r(jià)處于高位，主要是短期內(nèi)中高端房源集中成交所致，并不能持續(xù)。7月這類房源成交量繼續(xù)攀高的概率不大，因?yàn)橹懈叨朔吭磶?kù)存充裕，限購(gòu)令不除，總體上仍會(huì)供過(guò)于求。
據(jù)黃志堅(jiān)介紹，眼下，上海套均面積100平方米以內(nèi)房源的庫(kù)存消化周期為7.2個(gè)月，屬于“供應(yīng)偏緊”。而套均面積150平方米以上的房源庫(kù)存量則屬于“供大于求”。
截至昨日發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海一手住宅庫(kù)存已降至980萬(wàn)平方米。其中，普通住宅庫(kù)存量?jī)H為245萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于包括高價(jià)房、大戶型房源在內(nèi)的非普通住宅。
“低開(kāi)”主旋律
可見(jiàn)的是，報(bào)價(jià)“低開(kāi)”仍是當(dāng)下的主旋律。
王士章介紹，該公司旗下的高端樓盤(pán)——位于新江灣城板塊的銀億領(lǐng)墅，6月中旬就以4萬(wàn)余元的單價(jià)開(kāi)盤(pán)，也屬“低開(kāi)”。該樓盤(pán)的優(yōu)惠幅度為8折，總價(jià)800萬(wàn)-1000多萬(wàn)元的房源都有。
不僅是中高端房源，上周末入市的兩個(gè)剛需樓盤(pán)，同樣采取了“低開(kāi)”姿態(tài)。
位于嘉定的寧興上尚灣售樓處工作人員稱，該樓盤(pán)6月30日首次開(kāi)盤(pán)，推出100多套90平方米房源，套均總價(jià)在150萬(wàn)-170萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠總價(jià)最多可減14萬(wàn)元，“開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在已經(jīng)售出70%～80%�！�
位于金山的合生財(cái)富海景公館售樓處稱，該樓盤(pán)此番推出200多套房源，包括100平方米的兩房和120、160平方米的三房，單價(jià)1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元，可享9.5折優(yōu)惠，“現(xiàn)在的常規(guī)優(yōu)惠是預(yù)付2萬(wàn)元定金，總價(jià)可減10萬(wàn)元。已經(jīng)賣了50套左右。”
王士章說(shuō)，嘉定新城的新盤(pán)多在4、5月份推過(guò)了，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在推盤(pán)的興奮度不是太高。從上尚灣的定價(jià)來(lái)看，還是低開(kāi)。這也是主流旋律，開(kāi)發(fā)商很理性，希望通過(guò)低開(kāi)取得資金回籠。
滬上一位開(kāi)發(fā)商提到，很多購(gòu)房者還是比較猶豫，一聽(tīng)到政策風(fēng)聲就會(huì)打退堂鼓。今年下半年，上海樓市的月均成交量會(huì)在80萬(wàn)平方米以上，還是會(huì)比較活躍，只要大家不漲價(jià)。現(xiàn)在盡管有個(gè)別樓盤(pán)在上調(diào)價(jià)格，但更多的開(kāi)發(fā)商還是保持理性態(tài)度，以出貨、減少庫(kù)存為目的，定價(jià)還是比較合理。
量?jī)r(jià)齊升預(yù)期
對(duì)下半年樓市走向持樂(lè)觀態(tài)度的人不在少數(shù)。
一位央企開(kāi)發(fā)商稱，6月全國(guó)各地樓市的成交量都在創(chuàng)新高。很多剛需購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)漲，提前入市。今年經(jīng)濟(jì)也比較蕭條，不可能再出打壓政策。
讓該開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀的理由不止這些。
上述央企開(kāi)發(fā)商稱，現(xiàn)在土地市場(chǎng)很熱。上周五，南京有一塊地，從7800元/平方米的起始價(jià)，一路競(jìng)拍到1.02萬(wàn)元/平方米。
該開(kāi)發(fā)商還提到，賣得好的樓盤(pán)會(huì)小幅提價(jià)，試探市場(chǎng)。7月，開(kāi)發(fā)商大多會(huì)為“金九銀十”做準(zhǔn)備。
據(jù)他稱，南京有一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)8500元/平方米，現(xiàn)在已提到9200元/平方米，還是賣得不錯(cuò)。杭州、南京等地不少樓盤(pán)單價(jià)都上調(diào)了300至500元。
這一說(shuō)法得到了機(jī)構(gòu)人士的認(rèn)同。
克而瑞分析師楊晨青說(shuō)，上半年房?jī)r(jià)基本是在筑底，現(xiàn)在個(gè)別樓盤(pán)已開(kāi)始漲價(jià)。嘉定南翔某個(gè)樓盤(pán)去年開(kāi)盤(pán)價(jià)是1.9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在賣2萬(wàn)元/平方米，成交依然很不錯(cuò)。深圳、廣州不少樓盤(pán)的價(jià)格也在上漲。
在楊晨青看來(lái)，如果下半年政策、市場(chǎng)預(yù)期不變，房?jī)r(jià)和成交量都會(huì)緩慢回升。
“去年上海商品住宅年成交量為727萬(wàn)平方米，月均成交量不到70萬(wàn)平方米，今年不管是月均還是年成交總量都會(huì)比去年高。”楊晨青說(shuō)。