被壓抑了一年半之久的北京豪宅近期有望開閘集中上市。據(jù)記者了解，北京6月計(jì)劃入市的33個(gè)項(xiàng)目中，包括別墅、公寓、花園洋房等類型的中高端項(xiàng)目有16個(gè)，其中有華潤(rùn)置地潤(rùn)西山、華潤(rùn)西堤紅山、公園1872、融創(chuàng)西山壹號(hào)院等�！霸诤勒猩鲜斜澈螅钦麄�(gè)高端市場(chǎng)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。而高端項(xiàng)目在一個(gè)月集中上市，且占比近半，是最近幾年罕見的現(xiàn)象�！币晃挥羞^(guò)多個(gè)知名高端項(xiàng)目操盤經(jīng)歷的資深人士向記者表示。
“千萬(wàn)級(jí)豪宅”市場(chǎng)開始被激活
近日，京滬樓市的關(guān)注焦點(diǎn)都集中在了豪宅項(xiàng)目上。5月27日，上海地王項(xiàng)目中海紫御豪庭，以38000元/平方米至45000元/平方米開盤熱銷。價(jià)格大幅低于前期市場(chǎng)預(yù)期。而在北京，在傳統(tǒng)豪宅項(xiàng)目聚集區(qū)域的朝陽(yáng)公園板塊，保利東郡項(xiàng)目目前正推出起價(jià)約38000元/平方米的法式新品組團(tuán)，這一價(jià)格創(chuàng)下同區(qū)域精裝修高檔住宅項(xiàng)目的價(jià)格新低。
“保利東郡、中海紫御豪庭這兩個(gè)樓市焦點(diǎn)項(xiàng)目，都是戶型不超過(guò)400平方米，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)左右的項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目所擁有的另外一個(gè)共同點(diǎn)，或更深層次反映了豪宅市場(chǎng)的新走勢(shì)。中海紫御豪庭戶型為245平方米至340平方米，每套價(jià)格在千萬(wàn)左右。而保利東郡的戶型從165平方米至315平方米，每套總價(jià)區(qū)間比中海紫御豪庭更寬，約在700萬(wàn)元1600萬(wàn)元之間。
“在京滬這樣的一線城市，以前都是頤和原著、湯臣一品這樣的億元級(jí)項(xiàng)目在高端市場(chǎng)唱主角�！鼻笆鲑Y深豪宅操盤人士分析。而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)的注意力正被純剛性需求所吸引時(shí)，改善型需求正在積極回歸。近段時(shí)間隨著樓市出現(xiàn)回暖跡象，改善型市場(chǎng)開始激活，一些千萬(wàn)級(jí)左右的項(xiàng)目都有較高比例的成交。無(wú)論是與頂級(jí)豪宅對(duì)比，還是從改善型需求出發(fā)，一個(gè)明顯的事實(shí)是：千萬(wàn)級(jí)豪宅正在成為剛需之外的另一個(gè)市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。
豪宅打出親民價(jià)是市場(chǎng)的必然
雖然對(duì)保利東郡等項(xiàng)目以價(jià)換量的現(xiàn)象各有解讀，但各方基本達(dá)成共識(shí)的是：調(diào)控對(duì)高端住宅的影響要大過(guò)一般商品房，豪宅打出親民價(jià)也是市場(chǎng)的必然。針對(duì)保利東郡以價(jià)換量，聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒表示，豪宅的銷售在市場(chǎng)很好的時(shí)候?qū)r(jià)格不敏感，但是，投資豪宅的人選擇余地遠(yuǎn)遠(yuǎn)比普通商品房大。所以，當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，你不降價(jià)別的項(xiàng)目降價(jià)，加上豪宅的價(jià)格空間大，所以豪宅受市場(chǎng)影響要比普通商品房大。
但這種影響或許正在見底。有投資分析人士指出，在后調(diào)控時(shí)代，豪宅價(jià)格進(jìn)一步回歸，可考慮適時(shí)抄底高端物業(yè)。“可以買房了。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩近日在微博上也表明了自己的觀點(diǎn)。董藩在微博中表示，政策底部早已出現(xiàn)，多個(gè)城市微調(diào)救市政策未被叫停就是明證，其他保增長(zhǎng)政策會(huì)間接惠及房地產(chǎn)行業(yè)。
保利東郡項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示，樓市調(diào)控以來(lái)，投機(jī)和純投資需求基本清場(chǎng)。現(xiàn)在千萬(wàn)級(jí)豪宅之所以受到市場(chǎng)的關(guān)注，置業(yè)升級(jí)和改善型需求是主力購(gòu)房人群�！半m然在調(diào)控背景下，房?jī)r(jià)很難再次暴漲。但像保利東郡現(xiàn)在的價(jià)格，同樣很難再有下降空間了�！�
價(jià)值屬性成購(gòu)房者抉擇首要指標(biāo)
面對(duì)6月份可能多達(dá)16個(gè)高端項(xiàng)目入市，多位受訪對(duì)象指出，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，純粹的概念炒作已經(jīng)難以打動(dòng)消費(fèi)者，產(chǎn)品自身的價(jià)值屬性已成為購(gòu)房者抉擇的首要指標(biāo)。相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告指出，當(dāng)前決定豪宅性價(jià)比要具備兩個(gè)方面的要素：一個(gè)是總價(jià)有一定的控制上限。每套1000萬(wàn)左右，不超過(guò)2000萬(wàn)，是比較合適的。另一個(gè)是全面的功能性需求，居住品質(zhì)、生活便捷度和未來(lái)發(fā)展空間缺一不可。
“不能僅僅從低價(jià)的角度去衡量產(chǎn)品價(jià)值。”剛剛以“地板價(jià)”入市的保利東郡項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示。他舉例說(shuō)，CBD的核心地段、大氣適用的戶型、世界級(jí)的精裝品牌、借鑒皇家園林“前庭后院”規(guī)制，又突破傳統(tǒng)造園手法的園林……這些構(gòu)成了保利東郡的核心價(jià)值。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也指出，高端樓市的需求一直存在，只是在新的形勢(shì)下，適銷對(duì)路和價(jià)格適合的產(chǎn)品不多，特別對(duì)于目前市場(chǎng)最為關(guān)注的千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品購(gòu)買者而言，產(chǎn)品體現(xiàn)出來(lái)的綜合價(jià)值往往是選擇的關(guān)鍵。