|
 |
|
第四屆中國西部(銀川)房·車生活文化節(jié)開幕，由于正值五一節(jié)小長假期間，豐富的樓盤資訊和特價優(yōu)惠措施吸引了不少銀川市民前往看房。記者 彭昭之
攝 |
近期，知名房地產企業(yè)頻陷“質量危機”并引發(fā)糾紛，如萬科公司在深圳和佛山的兩個樓盤被業(yè)主投訴裝修質量不過關，中海公司廣州“橡園國際”被業(yè)主在網上曝光裝修質量不過關，而以高檔裝修聞名的星河灣山西太原項目也曝出裝修問題。
《經濟參考報》記者調查發(fā)現，質量糾紛頻增與房價下降密切相關，且呈擴散趨勢，而此前被行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問題不斷浮現。由于相關法規(guī)建設和監(jiān)管滯后甚至空白，房屋裝修質量糾紛可能成為引發(fā)社會矛盾的觸點。
房價下降 糾紛上升
按照房地產業(yè)生產消費周期規(guī)律，前兩年以高房價購買的期房如今陸續(xù)進入收樓期，而收樓期通常正是質量糾紛高發(fā)期。
長期關注房地產糾紛的律師周玉忠表示，過去，由于房價處于上升通道，業(yè)主收樓時，房價有了較大的上漲，“資產增值”的喜悅抵消了對房屋質量問題的不滿。而面對就房屋質量問題較真的業(yè)主，開發(fā)商祭出“殺手锏”--退房，業(yè)主立即鎩羽。近期房價出現下調趨勢，且市場預期價格仍有較大下行壓力，出現了“房價下降、糾紛上升”的苗頭。
而除了直接要求開發(fā)商“補償差價”，糾紛的另一種方式是以房屋質量問題為由，要求賠償，甚至要求退房。周玉忠表示，比較而言，降房價是民心所向，業(yè)主直接要求“補償差價”明顯違反契約精神，在社會上難以獲得認同。而以房屋質量糾紛為由要求賠償，則引起公眾的廣泛同情和共鳴。
周玉忠說，與“補差價”相比，房屋質量糾紛牽涉面更廣泛，更復雜，也更易從經濟糾紛演化成社會矛盾。一般情況下，只有當房屋出現重大工程質量隱患等情況，購房者才能成功退房或者取得賠償。我國并未實行“房屋三包”，國家現行政策法規(guī)對“退房”標準既無明確界定，更無規(guī)范的操作程序。因此，業(yè)主即使想要“依法維權”，也無從下手，唯有劍走偏鋒，采取各種極端辦法，制造社會效應，逼迫開發(fā)商讓步，或者逼迫政府出面調停。
廣東省房地產協(xié)會秘書長王韶介紹，有些開發(fā)商以次充好或是玩弄概念，宣傳時動輒強調“帶精裝”、“送豪裝”，也在有意無意間積累了與消費者的矛盾。
今年2月，萬科公司在佛山的“新城灣畔7號樓”被檢出地板甲醛釋放量超標，業(yè)主抗議。萬科深圳第五園六期被投訴使用劣質“紙板”做裝修材料，業(yè)主除向開發(fā)商叫板，還數次到深圳市住建主管部門投訴。
同時，多家知名房企陷入質量糾紛：星河灣太原項目因精裝修質量問題，業(yè)主集體抗議、打砸開發(fā)商辦公室；中海地產位于廣州的限價房項目由于地下水管漏水、墻壁發(fā)泡等問題引發(fā)業(yè)主維權，事件至今未解決。
目標直指房價
漲潮之時，市場一片大好，落潮以后，就能發(fā)現誰在“裸泳”。此前被房地產行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問題也在房價下調后不斷浮現。
記者發(fā)現，這些房屋質量糾紛，有著共同的特點：價格“虛高”，有投資、投機性消費傾向；爭議焦點不在房屋結構等核心安全領域，而在裝修等表面功夫上。如地板甲醛超標、櫥柜使用劣質材料、裝修工藝不合格等。
暨南大學管理學院教授胡剛表示，發(fā)生質量糾紛的樓盤不少都存在“泡沫”，對樓市調控十分敏感。
萬科一位負責人則告訴記者，該公司早在2010年就在預案中提出，隨著房價下調，房屋質量糾紛將不可避免出現。
例如，在山西被視為“天價樓盤”的太原星河灣2010年開盤價格高達每平方米2萬元，而當時太原商品房均價只有5000元。“中海橡園國際”2011年4月開盤售價是每平方米23000元至25000元，當年11月售罄。而該樓盤附近一些樓盤2012年初開盤入市銷售的價格是每平方米20000元。萬科佛山“新城灣畔”已交樓半年，104戶套房子只有25戶入住，其中還有不少是租客而不是業(yè)主自住。
深圳市裝修協(xié)會副主任林武生就表示，這一輪曝出質量問題的萬科、中海、星河灣等企業(yè)，在房地產商中都屬于質量控制相對較好的，如果他們都出現嚴重問題，其他房地產企業(yè)的問題會更加嚴重。專家分析，這一輪質量糾紛中涉及的都是房地產龍頭企業(yè)，需要關注糾紛蔓延的連鎖反應和事件處理的示范效應。
而記者注意到，從最初從深圳曝出房地產裝修問題后，質量糾紛也呈擴大趨勢，逐步向內陸地區(qū)和二三線城市擴散：富力成都、中海青島等均有業(yè)主提出質量投訴。由于相關法規(guī)建設和監(jiān)管滯后甚至空白，房屋裝修質量糾紛可能成為引發(fā)社會矛盾的觸點。
法規(guī)與監(jiān)管真空亟待補全
部分受訪專家認為，中央的房地產調控政策大方向不能變，但對伴隨房價下降凸顯的房屋質量糾紛問題，應做好預警。
深圳市住建局長李榮強表示，近期，深圳住建局接到相關房屋質量的投訴明顯增加，和房價波動有直接關聯�！耙恍┵彿空邔こ探ㄔO了解不夠，把施工中正常的混凝土縫隙當成‘豆腐渣’的證據，政府一旦不支持他們的訴求，就很容易成為他們轉移矛盾的對象，被質疑政府不作為、被開發(fā)商收買”。李榮強表示。
周玉忠表示，一些發(fā)生糾紛的房屋質量安全問題不大，但政府幫開發(fā)商說話，是“合法不合情”，容易引火燒身；想幫消費者說話，卻缺少執(zhí)法依據，屬于“合情不合法”。爭議背后的關鍵，則是凸顯相關法規(guī)和監(jiān)管建設的缺位，導致“無法可依”。
專家介紹，迄今為止，我國在房屋質量管理上一直以工程結構安全為主，房屋驗收條款也集中在安全上，在裝修質量方面，無論是政策法規(guī)還是實際監(jiān)管，都基本處于空白狀態(tài)。
例如，面對記者有關房屋裝修質量問題的采訪，某市房管局的主管處長先是愕然繼而茫然，反問記者：“裝修質量歸我們處管嗎？我們從來沒管過哦！我去查查”�！安椴椤钡慕Y果是肯定的，該處長除了一臉尷尬苦笑，更無話說。
業(yè)內人士普遍認為，應盡快出臺房屋裝修行業(yè)標準。專家介紹，雖然建設部在2002年出臺過《商品住宅裝修一次到位實施導則》，但只是一份關于精裝修房屋的引導性文件，并沒有強制推廣執(zhí)行的標準，導致消費者維權缺少依據。對開發(fā)商未達到質量責任標準應如何返修、賠償要有所體現。防止從經濟糾紛衍化為對監(jiān)管不作為或法律缺失的社會矛盾。主管部門應在竣工驗收環(huán)節(jié)建立交付驗收監(jiān)管制度，積極推行質量分戶驗收，確保每套住房合格達標。
此外，一些企業(yè)在質量控制方面存在缺陷，但面對糾紛和質疑，明知道無法可依、監(jiān)管真空，卻一個勁兒讓業(yè)主“依法維權”。
對此，王韶表示，開發(fā)商作為工程質量的第一責任人，必須建立和完善分戶檢查、消費者提前點評、集中整改等質量管控體系。