中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一次深度的變革，嚴(yán)厲調(diào)控之下，“有多少房子都不愁賣(mài)”的美好市場(chǎng)光景一去不復(fù)返。中原地產(chǎn)日前發(fā)布報(bào)告顯示：48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億元，同比增長(zhǎng)45.8%，以去年的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.6年。
但6000億庫(kù)存還只是冰山一角，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2012中國(guó)500強(qiáng)房企的庫(kù)存已達(dá)到4.9945萬(wàn)億元，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，平均每家500強(qiáng)房企的存貨已達(dá)到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。
房子賣(mài)不動(dòng)了
一把達(dá)摩克利斯之劍儼然已懸在開(kāi)發(fā)商的頭上�！奥L(zhǎng)的去庫(kù)存周期意味著開(kāi)發(fā)商在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將面臨銷(xiāo)售回籠資金不暢的格局。除去季節(jié)性因素的影響，商品房銷(xiāo)售仍會(huì)同比下降。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向南都記者表示：“預(yù)計(jì)2012年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的問(wèn)題將會(huì)惡化，可能接近甚至低于2008年水平。”
拿地、建設(shè)、銷(xiāo)售構(gòu)成了開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而這背后全是大規(guī)模資本的流動(dòng)，當(dāng)信貸資金針對(duì)性地開(kāi)始收縮，銷(xiāo)售回款成為了開(kāi)發(fā)商拿地?cái)U(kuò)張的主要資本，甚至是開(kāi)發(fā)商賴(lài)以生存的保命錢(qián)。在這一背景下，“高周轉(zhuǎn)”成為了調(diào)控以來(lái)包括標(biāo)桿房企在內(nèi)所有房企的轉(zhuǎn)型方向，期望實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。
但房子卻越來(lái)越賣(mài)不動(dòng)了。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，由于存貨激增，各房企的存貨消化周期大幅延長(zhǎng)。按房企存貨和營(yíng)業(yè)成本計(jì)算，2011年末48家A股房企整體存貨的消化周期達(dá)到4.62年，而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長(zhǎng)了9個(gè)多月。
“就連去年銷(xiāo)售了1200億的行業(yè)龍頭老大萬(wàn)科也難以幸免。48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過(guò)30%，有7家房企的存貨同比增幅超過(guò)50%.”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向南都記者表示：“其中，萬(wàn)科A（行情，資訊）以750.02億元的存貨絕對(duì)值增幅位居A股榜首�！惫_(kāi)數(shù)據(jù)顯示：去年底，萬(wàn)科的各類(lèi)存貨中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%；在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%.同期，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。
事實(shí)上，十大標(biāo)桿房企均出現(xiàn)了不同程度的賣(mài)房減速。2011年，中原重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的十大標(biāo)桿房企發(fā)展速度明顯放緩。十大標(biāo)桿房企的總銷(xiāo)售面積和總銷(xiāo)售金額分別為4860萬(wàn)平方米和5328億人民幣，兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)率均為14%.銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的增長(zhǎng)速度分別較2010年同期下降約6個(gè)百分點(diǎn)和27個(gè)百分點(diǎn)，在近5年的時(shí)間內(nèi)僅略高于2008年。
而今年以來(lái)這種減速愈發(fā)明顯。2012年年初，受傳統(tǒng)春節(jié)銷(xiāo)售淡季影響，標(biāo)桿房企銷(xiāo)售顯著回落。1月，保利、富力、金地、綠城等房企的銷(xiāo)售面積均跌入近兩年來(lái)月度銷(xiāo)售的最低點(diǎn)。經(jīng)歷了春節(jié)銷(xiāo)售淡季后，2月標(biāo)桿房企供求雙雙回升。張大偉說(shuō)：“雖然2月出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但從成交量的絕對(duì)值來(lái)看，2月份的銷(xiāo)售面積僅相當(dāng)于2011年標(biāo)桿房企月度平均銷(xiāo)售面積的6成，去化速度依然處于低位�！�
一二三線城市庫(kù)存全面積壓
“雖然在3月份部分城市成交量開(kāi)始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)回暖的可能性不大�！痹趶埓髠タ磥�(lái)，雖然開(kāi)發(fā)商都不同程度地調(diào)整了各自的推盤(pán)節(jié)奏和推盤(pán)量，但庫(kù)存量的持續(xù)增加卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
無(wú)獨(dú)有偶。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國(guó)華通過(guò)對(duì)供銷(xiāo)比的分析也得出與之類(lèi)似的結(jié)論。東方證券房地產(chǎn)研究組對(duì)27個(gè)一二線重點(diǎn)城市進(jìn)行銷(xiāo)供比分析，2008-2011年27個(gè)城市整體銷(xiāo)供比為0.79、1.67、1.06、0.89，2011年出現(xiàn)明顯供過(guò)于求。若假設(shè)2012年銷(xiāo)售面積與2011年持平，則2012年銷(xiāo)供比下降至0.88，則2012年底剩余庫(kù)存將為11年銷(xiāo)售面積的22%，庫(kù)存壓力遠(yuǎn)大于全國(guó)。其中，部分城市庫(kù)存壓力尤為突出，如北京2010、2011年銷(xiāo)供比為0.86、0.7，若2012年銷(xiāo)售無(wú)增長(zhǎng)，則銷(xiāo)供比將降至0.54，2012年底庫(kù)存相當(dāng)于2011年銷(xiāo)售面積的76%。
“2012年27個(gè)一二線重點(diǎn)城市整體仍是堆庫(kù)存的過(guò)程，3季度庫(kù)存將達(dá)到高峰，今年的庫(kù)存量將相當(dāng)于去年銷(xiāo)售面積的30%.”楊國(guó)華認(rèn)為，庫(kù)存的擠壓將繼續(xù)持續(xù)，直到2013年才轉(zhuǎn)為去庫(kù)存的過(guò)程。
但究竟何種城市去庫(kù)存的壓力較大？與東方證券認(rèn)為的一二線城市將是重壓區(qū)不同的是，中原地產(chǎn)認(rèn)為二三線去庫(kù)存壓力更大。原因在于2011年房企的降價(jià)促銷(xiāo)歷程，標(biāo)桿房企率先在一線城市展開(kāi)降價(jià)促銷(xiāo)，并逐漸蔓延至一些市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的杭州、無(wú)錫、南京、成都、重慶等二線城市，而廣大的三線城市價(jià)格依然較為堅(jiān)挺。
“回顧由于標(biāo)桿房企在一線城市降價(jià)促銷(xiāo)的時(shí)間較早，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，幅度較大，一定程度上抑制了庫(kù)存量的快速上升。而對(duì)于廣大的二、三線城市來(lái)說(shuō)，由于前期促銷(xiāo)力度較小，庫(kù)存量嚴(yán)重高企�！敝性禺a(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，分城市來(lái)看，十大標(biāo)桿房企在46個(gè)城市在售項(xiàng)目庫(kù)存量顯示，標(biāo)桿房企在二、三線城市的庫(kù)存量增加最為迅速。數(shù)據(jù)顯示，與2011年5月底相比，二線城市的庫(kù)存量增加了77%，三線城市增加了60%，一線城市增加了39%。
標(biāo)桿房企全國(guó)降價(jià)悄然升級(jí)
“一季度商品住宅銷(xiāo)售金額，肯定將是負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)部分上市公司的年報(bào)，企業(yè)負(fù)債率有增加趨勢(shì)，而且今年上半年償債壓力較大�！睏罴t旭向南都記者表示，2012年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況將進(jìn)一步惡化，可能接近或者低于2008年全年水平�！霸谕獠咳谫Y環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑�！彼A(yù)計(jì)，新一輪的打折降價(jià)潮還將在未來(lái)二三個(gè)月內(nèi)大范圍持續(xù)展開(kāi)。
周轉(zhuǎn)較慢的央企率先“hold”不住了。近日網(wǎng)傳一些央企內(nèi)部發(fā)文通知全國(guó)各地分公司，不惜降價(jià)也務(wù)必要在今年7月前賣(mài)完手上所有存量房，并猜測(cè)京城或許會(huì)在6、7月出臺(tái)一些重磅型的加碼調(diào)控政策，導(dǎo)致央企開(kāi)始甩貨快跑。盡管傳言被證偽，但從近日五家標(biāo)桿地產(chǎn)央企發(fā)布的2011年年報(bào)看來(lái)，華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、保利香港和招商地產(chǎn)(000024,股吧)（行情，資訊）等五大標(biāo)桿地產(chǎn)央企營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)勢(shì)頭都出現(xiàn)了不同程度的放緩。
“央企去庫(kù)存率難題依然未解，甚至面臨被迫降價(jià)的情況。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)向南都記者表示，一季度以來(lái)，保利、招商等房企均制定了公司層面的整體銷(xiāo)售策略，降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)覆蓋全國(guó)大部分城市和公司旗下在售的大多數(shù)項(xiàng)目。
“標(biāo)桿房企全國(guó)降價(jià)促銷(xiāo)已經(jīng)悄然升級(jí)。”張大偉向南都記者表示，據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)，保利、富力、華潤(rùn)、萬(wàn)科和招商開(kāi)展的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)作用較為明顯。2月份上述5家標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售面積中，降價(jià)項(xiàng)目對(duì)當(dāng)月公司銷(xiāo)量的累積貢獻(xiàn)均超過(guò)20%.其中，招商在成都、蘇州、深圳、天津和南京的5個(gè)在售項(xiàng)目的平均降價(jià)幅度約12%，5個(gè)項(xiàng)目2月銷(xiāo)售面積約占公司總銷(xiāo)售面積的78%.尤其是成都的招商雍華府項(xiàng)目，2月的成交均價(jià)較前期下降了14%，單月的銷(xiāo)售面積占比高達(dá)43%.由于項(xiàng)目的促銷(xiāo)幅度較大，華潤(rùn)的多個(gè)樓盤(pán)本月都得以熱銷(xiāo)，公司在成都地區(qū)的三個(gè)項(xiàng)目華潤(rùn)鳳凰城、華潤(rùn)二十四城和華潤(rùn)翠林華庭合計(jì)約為公司貢獻(xiàn)了近三成的銷(xiāo)量。