標普、瑞銀國際等機構近期紛紛預警，2012年房地產(chǎn)信托大量到期，由于銷售回款不利及短期債務壓力的問題，2012年部分房企可能面臨現(xiàn)金流危機。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，巨額債務猶如懸在頭上的一把“達摩克利斯之劍”。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過去推動其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個全行業(yè)缺錢的困局之中，而靠土地溢價支撐的開發(fā)模式也受到了前所未有的挑戰(zhàn)�！ �
債務危機泰山壓頂
“2012年房企最大危機就是債務危機”。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松直言，今年全行業(yè)到期的各類債務中，離岸私募債、信托、房地產(chǎn)基金以及民間借貸是最考驗房企短期債務償還能力的。而其中，信托債務又是各家房企首先要歸還的債務�！ �
“地產(chǎn)行業(yè)將迎來2012年資金鏈的第一場雪：房地產(chǎn)信托集中到期兌付的壓力”。國泰君安證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托2012年總到期規(guī)模達到1758億元，整年兌付規(guī)模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為今年年度高峰，將會達到504億元�！ �
與此對應的是房地產(chǎn)資金供給減少。信托公司受政策調(diào)控影響，再加上未來房價處于下跌周期，募集規(guī)模將下降。2011年第四季度，許多信托公司基本停止房地產(chǎn)信托項目，房地產(chǎn)信托募集資金渠道受阻�！ �
不少房企選擇甩賣項目回籠資金。浙江綠城集團在過去兩個月內(nèi)已經(jīng)出售了5個項目的股權，獲得資金13.35億元以支持其流動性。有消息稱，綠城正在與潛在買家洽談，擬再出售4個項目，計劃套現(xiàn)60億元�！ �
由于限購、限貸等種種因素的疊加，讓綠城去年原本預計540億元的銷售目標，只完成了64%。研究認為，綠城中國將有120億-140億元短期債務到期，考慮到建設成本160億-170億元，合計支出大致300億元，而綠城2011年銷售金額才330億元。最近，標普宣布，將綠城中國的長期企業(yè)信用評級由“B”下調(diào)至“B-”，展望為負面。
綠城中國首席財務官馮征表示，由于去年公司項目去化率不高，因此將部分暫時未作銷售項目的開工情況作出調(diào)整，預期今年實際開工量較去年減少20%至30%。
同樣債務纏身的富力地產(chǎn)近日也是屢屢受挫，先是一月業(yè)績大幅下挫50%以上，被中銀國際重申“沽出”評級，接著證監(jiān)會再次重申目前房企的上市審核處于暫停狀態(tài)，富力回歸A股之路再度變得遙遙無期。“富力凈負債率長期高于70%警戒線，是業(yè)內(nèi)有名的‘負債大戶’、‘負翁’，在今年嚴厲的調(diào)控政策之下，日子不會好過�！币患曳康禺a(chǎn)企業(yè)的高管稱�！ �
香港聯(lián)交所的數(shù)據(jù)顯示，過去數(shù)年財務杠桿大幅飆升的房企，尤其是在香港發(fā)債融資過多的房企，今年年中至下半年，將有多筆債務到期，迎來“還債年”。以首個在港發(fā)債的房企合生創(chuàng)展為例，今年內(nèi)需償還的借款超過110億港元，其中還不包括2012年11月到期的3.5億美元優(yōu)先無擔保債券。據(jù)統(tǒng)計，僅在2011年上半年，恒大、碧桂園、華潤置地、中海外等十大標桿房企便進行海外融資324億元，超過前年總和。值得注意的是，內(nèi)地房企海外發(fā)債息率2011年已普遍飆升至13%-15%�！ �
轉型突圍迫在眉睫
專家認為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過去推動其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個全行業(yè)缺錢的困局之中。部分分析人士預計，今年房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。而當這場暴風雪席卷過后，將可能有超過6000家開發(fā)商消失。陳勁松表示，假如房價下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面臨虧損或倒閉的風險�！ �
知名財經(jīng)評論人葉檀認為，對一些產(chǎn)品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為“傲慢”的企業(yè)，2012年會是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調(diào)控中被重組，失去獨立的生存空間。房地產(chǎn)企業(yè)將進行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，進入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權并購的重組高峰期�！ �
上海市經(jīng)濟學會城建專業(yè)委員會秘書長周建成認為，一味追逐利益，罔顧風險堆積，是房地產(chǎn)行業(yè)過去若干年對“狼來了”熟視無睹的必然結果。以綠城為例，高端產(chǎn)品定位與大規(guī)模擴張路徑存在本質(zhì)上的矛盾，而綠城管理層對此種存在顯著內(nèi)生缺陷的戰(zhàn)略發(fā)展模式在較長時間內(nèi)視而不見。這一內(nèi)在矛盾對企業(yè)長期發(fā)展始終存在影響，但在房地產(chǎn)行情向好形勢下容易被忽略，可一旦房地產(chǎn)市場轉頭向下，則危機四伏�！爸挥挟敵彼巳r，我們才知道誰在裸泳�！�
SOHO中國董事長潘石屹說，過去十五年中國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，背后是中國的城市化。在這過程中，地價、房價均快速上漲，開發(fā)商大規(guī)模圈錢、圈地。但是，從2012年開始，這種只重規(guī)模的商業(yè)模式已經(jīng)結束，新的房地產(chǎn)模式一定是把精力全部投入到產(chǎn)品的創(chuàng)新、設計、質(zhì)量上來。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強也認為，過去房企的贏利模式最根本的便是土地溢價。這種模式已經(jīng)難以為繼，必須要提高開發(fā)、管理能力，通過開發(fā)環(huán)節(jié)賺取利潤�！ �
樓市調(diào)控政策不會放松
安徽省蕪湖市最近的“救市政策”公布3天被叫停，再次引起業(yè)界關注。從去年10月開始，已發(fā)生四件同質(zhì)案例：佛山明文放松限購當天被叫停、成都暗自放松限購被迫公開澄清、中山限價惹爭議、蕪湖救市流產(chǎn)。專家認為，房價合理回歸已成政策核心目標，今年不會動搖。而對于地方救市的容忍度，下半年才可能局部松動，但不會放開。
近日，溫家寶總理主持召開座談會時表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。住建部政策研究中心副主任王玨林認為，地方政府不應試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，蕪湖此番試探最終被叫停，再次亮明中央對于地方調(diào)控的底線，那就是調(diào)控政策出臺的基礎必須是清楚區(qū)分消費性需求和投資投機性需求，尤其是堅決不能再對投資投機需求釋出鼓勵意圖。這是限購理念的一種延續(xù)，是樓市“去投資化”的基準線，嚴峻的經(jīng)濟形勢不允許將投資客全面逐出樓市，但至少也不會讓投資力量繼續(xù)做大。
專家認為，對開發(fā)企業(yè)來說，冀望下一輪“救市”，市場交易熱潮的快速來臨，顯然更加不現(xiàn)實。投機投資力量的缺失將置樓市于資金回籠持續(xù)不旺的“冰河期”，激活并放大消費性需求群體并非無路可走，理性拿地、產(chǎn)品升級、市場化定價仍能確保企業(yè)渡過嚴冬�！ �
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，巨額債務壓身，必然會倒逼房企轉型突圍。短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)必然會采取“開源節(jié)流”的方式“過冬”：即一方面尋求通過降價、出售股權、變賣項目等方式創(chuàng)造收入，一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看，這些房企可能會轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，或者多元化，以降低開發(fā)業(yè)務的比重。但做這些動作只是開發(fā)商被動自保，市場需求不釋放仍難以扭轉行業(yè)頹勢。未來10年，全國的開發(fā)商數(shù)量預計將會減少一半左右(現(xiàn)在6萬家左右)。主要是中小企業(yè)退出，大企業(yè)繼續(xù)壯大，＂國進民退＂仍難以避免，理由是21家合規(guī)央企擴張步伐不會太小，而保障房建設還須地方國企出力。