自11月21日起，西安市啟用“商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)”，規(guī)定商品房預(yù)售資金實行“專戶歸集、�？顚Ｓ�、封閉管理”，應(yīng)由購房人直接交入銀行監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存預(yù)售金。業(yè)內(nèi)人士和專家認為，在國家強調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松之際，西安市出臺的這一監(jiān)管新政將進一步加大對開發(fā)商資金鏈的監(jiān)管力度，使其過去“拆東墻補西墻”的資金運作模式岌岌可危，由此將對樓市產(chǎn)生深遠影響。
預(yù)售資金監(jiān)管新政出臺
商品房預(yù)售資金，是指新購房人按照合同約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部購房款(包括定金、首付款和購房貸款等)。為維護購房人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，西安市房管局日前發(fā)布了《關(guān)于加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，并于11月21日正式啟動了商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。
西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開始進行商品房預(yù)售前，應(yīng)與已在西安市房管局辦理入網(wǎng)認證的商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，并設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)計劃及預(yù)售許可情況，按照項目或樓幢設(shè)立，實行“專戶歸集、專款專用、封閉管理”。
開立專用賬戶后，除購房人申請的購房貸款由貸款銀行直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶外，其他應(yīng)支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購房款由購房人直接交入監(jiān)管賬戶。即購房者持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的繳款通知書，到商業(yè)銀行網(wǎng)點柜臺將購房款直接繳入監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的繳款憑證向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購房專用發(fā)票。若發(fā)生退款的，可向監(jiān)管銀行提出退款申請，并提供相關(guān)證明材料和購房人賬戶賬號。監(jiān)管銀行在審查確認后，將相關(guān)款項以轉(zhuǎn)賬方式退還購房人。
對于專用賬戶內(nèi)資金的使用，西安市房管局要求監(jiān)管銀行應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)進度向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審核撥付監(jiān)管帳戶中的預(yù)售資金，并嚴格監(jiān)督資金的用途。收款單位、用途、金額等內(nèi)容經(jīng)審核不實或其他不符合商品房預(yù)售資金監(jiān)管要求的，監(jiān)管銀行不得撥付使用商品房預(yù)售資金。
監(jiān)管銀行還應(yīng)對監(jiān)管項目的工程建設(shè)所需資金進行重點監(jiān)管，重點監(jiān)管的資金額度根據(jù)后續(xù)工程所需資金總額實施動態(tài)管理。監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金在監(jiān)管項目達到竣工交付使用條件前，必須確保用于后續(xù)工程建設(shè)，不得挪作他用。在項目達到竣工交付使用條件后，賬戶資金余額應(yīng)滿足監(jiān)管項目房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記的需要。
在監(jiān)管資金的“解凍”方面，西安市房管局規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成監(jiān)管項目房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記后，可向西安市房管局局申請解除資金監(jiān)管，經(jīng)西安市房管局核準，監(jiān)管銀行方可取消資金監(jiān)管并將監(jiān)管資料整理存檔。
為了確保監(jiān)管制度落到實處，西安市房管局要求商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴格按照通知要求履行資金監(jiān)管的責(zé)任和義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定交存、使用預(yù)售資金的，西安市房管局將責(zé)令其限期改正，并告知有關(guān)部門將其違規(guī)行為記入信用檔案，情節(jié)嚴重的將依法追究其法律責(zé)任。商業(yè)銀行違反規(guī)定開展資金監(jiān)管業(yè)務(wù)或未按規(guī)定履行資金監(jiān)管義務(wù)的，西安市房管局將責(zé)令其限期整改或暫停其參與資金監(jiān)管的資格，情節(jié)嚴重的將依法追究其法律責(zé)任。
防止爛尾樓和資金挪用
“拆東墻補西墻再也行不通了”，對于此次新政的出臺，一些房地產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)人士認為，加強對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度，能有效防止個別企業(yè)因盲目追求擴大開發(fā)規(guī)模，隨意使用預(yù)售款，導(dǎo)致預(yù)售項目因資金鏈斷裂而成為“爛尾樓”。
部分西安房地產(chǎn)業(yè)人士認為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度可以控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，防止爛尾樓的出現(xiàn)，這也是政府未雨綢繆的一種具體表現(xiàn)。這項制度將對一些在資金上“拆東墻補西墻”的開發(fā)商形成較大的影響，而對于資金運作較為規(guī)范的開發(fā)商應(yīng)該不會有影響，而這項制度本身準確地說是對開發(fā)商的一種監(jiān)督。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東郎認為，西安推出的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度能夠促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的進一步規(guī)范，有效防止“爛尾樓”現(xiàn)象的發(fā)生。與此同時，這項制度對消費者的權(quán)益也是一個有效保證，因為開發(fā)商不能再像過去那樣隨意挪用預(yù)售資金，而是要按進度使用這筆資金，使得這部分屬于購房者的資金安全能得到有效保證。
對于此次西安市全面實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，西安市的購房者普遍表示了歡迎，認為這能使得他們更好地規(guī)避風(fēng)險。在西安市北郊一家樓盤的售樓部，正在看房的王先生表示，他覺得商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的出臺符合購房者的利益，除了防止開發(fā)商隨意挪用購房者的資金之外，還能確保房子按期完工，讓買房人吃下定心丸。
也有一些購房者認為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度能否真正保護購房者的權(quán)益，關(guān)鍵在于今后能否得到認真執(zhí)行。如果房管部門和相關(guān)商業(yè)銀行能嚴格監(jiān)督和管理，保證監(jiān)管制度的貫徹和落實，購房者的利益就能得到切實保證。
促進樓市進一步規(guī)范
隨著近年來特別是2011年以來樓市調(diào)控政策的不斷出臺，中國房地產(chǎn)市場正悄悄出現(xiàn)一些新的變化。主要表現(xiàn)在房價上漲趨勢減緩、樓市成交量出現(xiàn)下滑、購房者觀望情緒加重等，而此次出臺的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，無疑是樓市調(diào)控政策的又一大舉措，將給樓市帶來更為深遠的影響。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)預(yù)警預(yù)報專家領(lǐng)導(dǎo)小組秘書長李宇兵認為，資金監(jiān)管將使開發(fā)商資金�？顚Ｓ�，對于當下資金鏈緊縮的開發(fā)商更是一棒重擊。監(jiān)管新政還將直接影響開發(fā)商的拿地或擴張步伐，深度影響到未來樓市的開發(fā)供應(yīng)量。這個政策的直接積極意義在于控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，防范爛尾樓的出現(xiàn)。長期來看，有助于“預(yù)售制度和現(xiàn)房銷售制度”的雙軌制向“現(xiàn)房銷售制度”的單軌制的轉(zhuǎn)變。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東郎認為，我國房地產(chǎn)市場長期以來實行的是預(yù)售制度，賣的都是期房，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠進行滾動式開發(fā)，即把預(yù)售資金拿來以后不完全用在這個項目上，而是會挪用到其他的項目。西安市出臺的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新政策，實際上是對房地產(chǎn)開發(fā)的一種過程管理，能夠有效防止開發(fā)商對預(yù)售資金的挪用，保護消費者的權(quán)益。這項政策是對房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策的進一步完善，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說是一劑良藥，將使得其發(fā)展更加理性。
陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)認為，西安市出臺的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度具有很強的積極意義，但在具體執(zhí)行中要注意兩方面平衡，即保護購房者權(quán)益和商品房正常開發(fā)的平衡。這就要求一方面要嚴格預(yù)售資金監(jiān)管，另一方面又要采取措施保證開發(fā)商能夠及時得到建設(shè)資金，防止因為管的過嚴、過死導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，影響正常的開發(fā)建設(shè)。
