自11月21日起，西安市啟用“商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)”，規(guī)定商品房預(yù)售資金實(shí)行“專(zhuān)戶歸集、專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理”，應(yīng)由購(gòu)房人直接交入銀行監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存預(yù)售金。業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家認(rèn)為，在國(guó)家強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松之際，西安市出臺(tái)的這一監(jiān)管新政將進(jìn)一步加大對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的監(jiān)管力度，使其過(guò)去“拆東墻補(bǔ)西墻”的資金運(yùn)作模式岌岌可危，由此將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
預(yù)售資金監(jiān)管新政出臺(tái)
商品房預(yù)售資金，是指新購(gòu)房人按照合同約定支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全部購(gòu)房款(包括定金、首付款和購(gòu)房貸款等)。為維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，西安市房管局日前發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，并于11月21日正式啟動(dòng)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。
西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)始進(jìn)行商品房預(yù)售前，應(yīng)與已在西安市房管局辦理入網(wǎng)認(rèn)證的商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，并設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)計(jì)劃及預(yù)售許可情況，按照項(xiàng)目或樓幢設(shè)立，實(shí)行“專(zhuān)戶歸集、專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理”。
開(kāi)立專(zhuān)用賬戶后，除購(gòu)房人申請(qǐng)的購(gòu)房貸款由貸款銀行直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶外，其他應(yīng)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的購(gòu)房款由購(gòu)房人直接交入監(jiān)管賬戶。即購(gòu)房者持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的繳款通知書(shū)，到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)將購(gòu)房款直接繳入監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的繳款憑證向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購(gòu)房專(zhuān)用發(fā)票。若發(fā)生退款的，可向監(jiān)管銀行提出退款申請(qǐng)，并提供相關(guān)證明材料和購(gòu)房人賬戶賬號(hào)。監(jiān)管銀行在審查確認(rèn)后，將相關(guān)款項(xiàng)以轉(zhuǎn)賬方式退還購(gòu)房人。
對(duì)于專(zhuān)用賬戶內(nèi)資金的使用，西安市房管局要求監(jiān)管銀行應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審核撥付監(jiān)管帳戶中的預(yù)售資金，并嚴(yán)格監(jiān)督資金的用途。收款單位、用途、金額等內(nèi)容經(jīng)審核不實(shí)或其他不符合商品房預(yù)售資金監(jiān)管要求的，監(jiān)管銀行不得撥付使用商品房預(yù)售資金。
監(jiān)管銀行還應(yīng)對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目的工程建設(shè)所需資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管的資金額度根據(jù)后續(xù)工程所需資金總額實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金在監(jiān)管項(xiàng)目達(dá)到竣工交付使用條件前，必須確保用于后續(xù)工程建設(shè)，不得挪作他用。在項(xiàng)目達(dá)到竣工交付使用條件后，賬戶資金余額應(yīng)滿足監(jiān)管項(xiàng)目房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記的需要。
在監(jiān)管資金的“解凍”方面，西安市房管局規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成監(jiān)管項(xiàng)目房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記后，可向西安市房管局局申請(qǐng)解除資金監(jiān)管，經(jīng)西安市房管局核準(zhǔn)，監(jiān)管銀行方可取消資金監(jiān)管并將監(jiān)管資料整理存檔。
為了確保監(jiān)管制度落到實(shí)處，西安市房管局要求商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照通知要求履行資金監(jiān)管的責(zé)任和義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定交存、使用預(yù)售資金的，西安市房管局將責(zé)令其限期改正，并告知有關(guān)部門(mén)將其違規(guī)行為記入信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的將依法追究其法律責(zé)任。商業(yè)銀行違反規(guī)定開(kāi)展資金監(jiān)管業(yè)務(wù)或未按規(guī)定履行資金監(jiān)管義務(wù)的，西安市房管局將責(zé)令其限期整改或暫停其參與資金監(jiān)管的資格，情節(jié)嚴(yán)重的將依法追究其法律責(zé)任。
防止?fàn)�尾樓和資金挪用
“拆東墻補(bǔ)西墻再也行不通了”，對(duì)于此次新政的出臺(tái)，一些房地產(chǎn)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度，能有效防止個(gè)別企業(yè)因盲目追求擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，隨意使用預(yù)售款，導(dǎo)致預(yù)售項(xiàng)目因資金鏈斷裂而成為“爛尾樓”。
部分西安房地產(chǎn)業(yè)人士認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度可以控制開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，防止?fàn)�尾樓的出現(xiàn)，這也是政府未雨綢繆的一種具體表現(xiàn)。這項(xiàng)制度將對(duì)一些在資金上“拆東墻補(bǔ)西墻”的開(kāi)發(fā)商形成較大的影響，而對(duì)于資金運(yùn)作較為規(guī)范的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該不會(huì)有影響，而這項(xiàng)制度本身準(zhǔn)確地說(shuō)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的一種監(jiān)督。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東郎認(rèn)為，西安推出的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，有效防止“爛尾樓”現(xiàn)象的發(fā)生。與此同時(shí)，這項(xiàng)制度對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益也是一個(gè)有效保證，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不能再像過(guò)去那樣隨意挪用預(yù)售資金，而是要按進(jìn)度使用這筆資金，使得這部分屬于購(gòu)房者的資金安全能得到有效保證。
對(duì)于此次西安市全面實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，西安市的購(gòu)房者普遍表示了歡迎，認(rèn)為這能使得他們更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在西安市北郊一家樓盤(pán)的售樓部，正在看房的王先生表示，他覺(jué)得商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的出臺(tái)符合購(gòu)房者的利益，除了防止開(kāi)發(fā)商隨意挪用購(gòu)房者的資金之外，還能確保房子按期完工，讓買(mǎi)房人吃下定心丸。
也有一些購(gòu)房者認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度能否真正保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，關(guān)鍵在于今后能否得到認(rèn)真執(zhí)行。如果房管部門(mén)和相關(guān)商業(yè)銀行能?chē)?yán)格監(jiān)督和管理，保證監(jiān)管制度的貫徹和落實(shí)，購(gòu)房者的利益就能得到切實(shí)保證。
促進(jìn)樓市進(jìn)一步規(guī)范
隨著近年來(lái)特別是2011年以來(lái)樓市調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正悄悄出現(xiàn)一些新的變化。主要表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)減緩、樓市成交量出現(xiàn)下滑、購(gòu)房者觀望情緒加重等，而此次出臺(tái)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，無(wú)疑是樓市調(diào)控政策的又一大舉措，將給樓市帶來(lái)更為深遠(yuǎn)的影響。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)專(zhuān)家領(lǐng)導(dǎo)小組秘書(shū)長(zhǎng)李宇兵認(rèn)為，資金監(jiān)管將使開(kāi)發(fā)商資金專(zhuān)款專(zhuān)用，對(duì)于當(dāng)下資金鏈緊縮的開(kāi)發(fā)商更是一棒重?fù)�。監(jiān)管新政還將直接影響開(kāi)發(fā)商的拿地或擴(kuò)張步伐，深度影響到未來(lái)樓市的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量。這個(gè)政策的直接積極意義在于控制開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，防范爛尾樓的出現(xiàn)。長(zhǎng)期來(lái)看，有助于“預(yù)售制度和現(xiàn)房銷(xiāo)售制度”的雙軌制向“現(xiàn)房銷(xiāo)售制度”的單軌制的轉(zhuǎn)變。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東郎認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的是預(yù)售制度，賣(mài)的都是期房，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，即把預(yù)售資金拿來(lái)以后不完全用在這個(gè)項(xiàng)目上，而是會(huì)挪用到其他的項(xiàng)目。西安市出臺(tái)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新政策，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種過(guò)程管理，能夠有效防止開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售資金的挪用，保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。這項(xiàng)政策是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策的進(jìn)一步完善，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一劑良藥，將使得其發(fā)展更加理性。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)認(rèn)為，西安市出臺(tái)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度具有很強(qiáng)的積極意義，但在具體執(zhí)行中要注意兩方面平衡，即保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益和商品房正常開(kāi)發(fā)的平衡。這就要求一方面要嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管，另一方面又要采取措施保證開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)得到建設(shè)資金，防止因?yàn)楣艿倪^(guò)嚴(yán)、過(guò)死導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，影響正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
