在嚴厲的樓市調(diào)控下，今年北京商品住宅成交量創(chuàng)下多年來新低。北京多家機構(gòu)提供的數(shù)字顯示，今年前11個月，包括期房和現(xiàn)房住宅，北京新房銷售面積約820萬平方米，同比下降超過20%，也創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的新低。北京住建委官方數(shù)字統(tǒng)計顯示，今年1月-11月，北京商品住宅銷售75861套、821.3萬平方米，月均68.4萬平方米。這一成交量不僅低于去年，比上一輪樓市低迷的2008年也下滑不少。業(yè)內(nèi)由此普遍認為，2011年全年新房成交量也難改這一低迷態(tài)勢。
眼下呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的樓市，有兩個現(xiàn)象相當突出。
首先，房價下行主要出現(xiàn)在二三線城市，及一線城市的郊區(qū)，如北京通州、大興、房山等五環(huán)外區(qū)域。而在一線城市核心區(qū)域，如北京四環(huán)以內(nèi)，由于供應量非常有限，幾乎沒有降價，二手房價格也基本沒變。
其次，住宅項目開發(fā)商降價促銷，市場成交量卻并未反彈。受住宅市場影響，一直比較受投資型客戶青睞的非限購項目，如寫字樓、商業(yè)、公寓等，在這波市場行情中也出現(xiàn)短暫的成交量下滑的趨勢。這說明，樓市進入拐點，從之前的高速增長進入低速徘徊，甚至是下滑的態(tài)勢，市場陷入濃重的觀望情緒。
然而，北京近期出現(xiàn)一些外地投資客戶集中購入非限購項目和高端地產(chǎn)項目，京城萬科大都會、盤古大觀、霄云路8號等項目驚現(xiàn)過億買單，資金來自鄂爾多斯(600295,股吧)、榆林地區(qū)，這也許正是投資客戶抄底樓市的信號。
在并不景氣的市場條件下，為何出現(xiàn)如此數(shù)目驚人的買單？業(yè)內(nèi)人士認為，主要原因在于供求關系不平衡。
從供給角度看，在中央對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，北京市政府2000年下文不再批準住宅項目，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公建為主。由此導致大量共建項目的誕生。而且，長期以來核心區(qū)域土地供給嚴重不足，大量土地被學校、軍隊、大型企業(yè)及商務寫字樓占據(jù)，住宅用地嚴重缺乏。
從需求角度，北京的三大商圈：CBD、中關村和金融街聚集著大量IT精英、外資高管、教授學者等高端群體，他們是酒店式公寓的主力客群。但寫字樓林立的三大商圈，尤其是中關村地區(qū)，高級酒店式公寓項目卻嚴重稀缺。這最終導致了酒店式公寓"需求大，供應小"的現(xiàn)狀，酒店式公寓投資發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR> 1999年，政府下文，中關村不再批準住宅項目，因此新建和新立項住宅類項目幾乎沒有。
在為數(shù)不多的同類項目當中2004年開盤文津國際公寓售價也近5萬。相對較高端的遠中悅?cè)R國際酒店公寓也在2004年開盤，但售價也已漲過5萬
周邊十年房齡的老房子售價已在4.5萬上下，惟一較新的住宅小區(qū)唐寧ONE售價在7萬左右。比較而言，明年1月即將入市的紅杉國際公寓具有極其明顯的優(yōu)勢--最新的樓盤，酒店式公寓的高端品質(zhì)，普通住宅的價格。
據(jù)了解，紅杉國際公寓是高品質(zhì)的精裝現(xiàn)房，70年產(chǎn)權(quán)不限購。紅杉國際公寓位于清華大學東200米，海淀區(qū)雙清路與清華東路交匯處，處于學府區(qū)精華地段，籍由中關村北大街、學院路、成府路、清華東路組成立體交通網(wǎng)路，出行便利。目前，紅杉國際公寓均價5.2萬元/平方米，相對于周邊二手房4.5萬元/平方米的售價來說，屬于中等偏低的售價。而且，紅杉國際公寓的品質(zhì)，在北京同類公寓中名列前茅，更加上其70年產(chǎn)權(quán)不限購的特性，所以吸引了大量投資者的關注。
觀察2008年以來的兩輪調(diào)控情況，一線城市核心地段的非限購高端公寓一直具有非常強的抗風險能力，價格從未下降，2008年開發(fā)的高端公寓項目--凱德華璽，甚至出現(xiàn)了公寓價格超過底商的罕見情況。業(yè)界預計，未來幾年，一線城市核心地段酒店式公寓將逆勢上漲，長期維持上行態(tài)勢，出現(xiàn)下跌的可能性不大。
