臨近年底，越來越多開發(fā)商慶幸，地方政府的地價終于開始松動了。房價下跌之后，地價拐點(diǎn)姍姍來遲。
“地方政府很窮，壓力很大。一部分開發(fā)商的資金鏈也確實(shí)很緊，那就看誰先挺不住了。我們接觸的區(qū)域，地價從11月上半月開始有了明顯松動，地方政府松口了。”某知名商業(yè)地產(chǎn)上市公司執(zhí)行總裁告訴記者。另有某香港地產(chǎn)上市公司董事長分析，地價松動已是事實(shí)，地方政府融資平臺有龐大的債務(wù)壓力，保障房開工后又面臨更為龐大的資金需求，它們已經(jīng)熬不住了，好談了很多。
為什么是現(xiàn)在？業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，臨近年底，地方融資平臺償債壓力巨大，這是客觀原因；而近期高層頻頻表態(tài)嚴(yán)厲調(diào)控將持續(xù)，一些地方政府期待明年調(diào)控松動的愿望落空，調(diào)控松動行不通，依然扮演地方財政重要角色的土地收入，只能選擇下調(diào)地價。
地價拐點(diǎn)
12月份，原本是各地地方政府年底土地出讓最后沖刺的機(jī)會，但很多城市土地市場令人失望。
上海12月開局不利。上海市規(guī)土局最新公告，終止黃浦江沿岸E18（7-7）核心地塊的出讓，原因是該地塊在申請競購截止時間（11月30日下午4時）之前仍無人提出申請。
這只是該黃金地塊流拍較為“體面”的一種處理方式而已。同策咨詢與研究發(fā)展中心姚伯均分析，按照上海土地交易市場的操作規(guī)范，從理論上講已經(jīng)流標(biāo)。
“宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定、樓市政策不放松以及土地的先天缺陷，讓開發(fā)商對于這塊土地提不起興趣來�！币Σ治�，像7號地塊這樣的優(yōu)質(zhì)土地，只有在房地產(chǎn)市場繁榮的時候，才具有較高的開發(fā)價值，否則拿下這塊地對于資金鏈本不寬裕的開發(fā)商是又一次考驗(yàn)。
上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，今年前11個月上海共有24幅土地出讓終止，其中僅11月就有12幅，土地出讓面積共計53萬平方米，起始總價共46.91億元。而在11月成交的25幅土地中，有17幅為底價或近底價成交，除由同福易家麗競得的金山衛(wèi)鎮(zhèn)金衛(wèi)城河以西，板橋路以北地塊出現(xiàn)37.15%的溢價率外，其余7幅地塊溢價率均不足10%。
漢宇地產(chǎn)市場研究部的監(jiān)測顯示，10、11月份上海中止出讓的地塊達(dá)到15幅，其中11幅為住宅。這些地塊共同特點(diǎn)是：分布于上海外郊環(huán)間，供大于求；部分地塊掛牌價較高，如位于外高橋新市鎮(zhèn)的三幅商業(yè)地塊，平均掛牌樓板價為10000元/平米，而該地區(qū)歷史住宅用地成交均價也僅為9200元/平米。
地市變局在更大范圍內(nèi)蔓延。中房信最新監(jiān)測統(tǒng)計顯示，二線城市年底集中推地，出讓底價已明顯松動。
11月1日到28日，CRIC所監(jiān)測的35個重點(diǎn)城市中，土地流拍幅數(shù)達(dá)到115幅，較10月份所監(jiān)測到的22幅流拍土地，增加4倍多；11月的土地流拍總建筑面積達(dá)1550萬平方米，環(huán)比增加195%。近兩月以來土地流拍情況日益加劇。
中房信分析師李瑩告訴記者，流拍地塊中有七成屬于二線城市，單個城市來看廣州流拍最嚴(yán)重。截至目前，廣州共流拍32幅地塊，流拍面積達(dá)332萬平方米，相當(dāng)于11月所監(jiān)測到流拍土地總量的21%，流拍土地出讓金達(dá)185億，占總流拍土地出讓底價的42%。
除了地塊自身及外部市場環(huán)境等因素，開發(fā)商的越趨理性拿地心態(tài)，也是導(dǎo)致近期土地市場低迷的主要原因。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，今年以來商業(yè)銀行貸款稍緊，樓市成交低迷，開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)效率顯著降低，手握現(xiàn)金無疑是為安全“過冬”而采取的必要手段。
地方政府抉擇：松調(diào)控抑或松地價？
最不愿看到這種情況的，當(dāng)數(shù)地方政府，尤其是年底“正需用錢”的時候。
理論上，扭轉(zhuǎn)地市頹勢、刺激土地出讓，當(dāng)有松動調(diào)控和降低地價兩種主要方式可供選擇。但顯然，前一種方式的可能性已經(jīng)被及時扼殺。相關(guān)信息顯示，住建部已經(jīng)針對地方政府眼下正躍躍欲試的松動跡象及時表態(tài)，要求地方政府延續(xù)限購令有效期。12月5日，深圳市規(guī)劃國土委表示，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行深圳關(guān)于限制購房的有關(guān)政策。�？谝衙鞔_提出限購政策延期，業(yè)內(nèi)相信其他城市也會隨后跟進(jìn)。
降低土地出讓價格，促進(jìn)土地成交，只剩最后一條路。
中房信分析師孫田披露，臨近年末，多個地方政府尚未完成全年土地供應(yīng)計劃，在土地收入大幅縮水的壓力下，近兩周，以二線城市為主的地方政府開始集中供地，比如常州、合肥、蘇州、寧波、武漢等城市。為了促進(jìn)土地成功出讓，避免出現(xiàn)前期一些城市集中流拍情況的出現(xiàn)，地方政府開始積極調(diào)整出讓策略。
首先，地方政府進(jìn)一步關(guān)注房企拿地需求，加大商業(yè)用地的供地比重。在11月底常州掛牌的30幅地塊中，用地性質(zhì)基本都包括商業(yè)用地，而純商業(yè)用地占比達(dá)20%；在武漢計劃出讓的35宗土地中，除去工業(yè)用地，商業(yè)和商住綜合地塊比重也在兩成以上；甚至于在合肥12月推的9幅土地中，傳言有3幅都已提前同萬達(dá)進(jìn)行意向溝通。
其次，地方政府積極應(yīng)對流拍局面、放寬土地出讓條件的情況極為明顯。如上個月寧波暫停出讓的江東核心區(qū)地塊前曾對出讓條件和出讓面積進(jìn)行調(diào)整，8月份先縮小了地塊的出讓面積，后又取消了首次的出讓公告中“先競方案，入圍再競地價”的要求，10月份再將地塊拆分入市。
從降低競買保證金、放寬付款進(jìn)度要求、降低土地出讓起始價、減少土地競拍人數(shù)限制、改拍賣為掛牌、拆分地塊、取消配建保障房等多方面開始松動，地方政府最后的抉擇相對明確。
但是，在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，即使主動下調(diào)地價迎來地市拐點(diǎn)，對于一直困擾地方政府財政收入的土地財政頑疾而言，依然是治標(biāo)不治本。他認(rèn)為，解決“高房價”同樣要從根本上解決當(dāng)前的土地財政的問題入手。但今后3-5年甚至更長一段時期內(nèi)，地方政府依賴土地財政的局面不可能改變。困局一點(diǎn)也沒改變。
