房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)控不僅打擊了開(kāi)發(fā)商，與之相關(guān)的不少行業(yè)也正面臨變局，比如一手房代理商和二手房中介。由于市場(chǎng)不景氣，業(yè)績(jī)下滑十分明顯，原來(lái)行業(yè)界線比較分明的代理商和房產(chǎn)中介為了生存，開(kāi)始互相滲透，市場(chǎng)爭(zhēng)奪非常激烈。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，房產(chǎn)中介行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是一二手聯(lián)動(dòng)，更多的企業(yè)必將轉(zhuǎn)型。
房地產(chǎn)史無(wú)前例的深度調(diào)控不僅打擊了開(kāi)發(fā)商，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始顯現(xiàn)危局。有“五大龍頭”之稱的中國(guó)房地產(chǎn)代理商：易居中國(guó)、世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、合富輝煌、思源經(jīng)紀(jì)，都面臨全年代理業(yè)務(wù)嚴(yán)重縮水的挑戰(zhàn)。甚至部分企業(yè)可能出現(xiàn)集團(tuán)全年凈利潤(rùn)為負(fù)，并伴隨大幅度的年底裁員。這在此前十余年房地產(chǎn)市場(chǎng)上從未出現(xiàn)。代理業(yè)內(nèi)人士稱，“做了這么多年房地產(chǎn)，從未像現(xiàn)在這樣感覺(jué)到冬天的可怕�！�
世聯(lián)地產(chǎn)股票暴跌 全年凈利潤(rùn)或告負(fù)
“很多開(kāi)發(fā)商說(shuō)，要重視并研究，如何利用好世聯(lián)地產(chǎn)。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)說(shuō)。這看似平常的表述在代理業(yè)看來(lái)是至高榮譽(yù)。作為一個(gè)戰(zhàn)略咨詢和代理企業(yè)，開(kāi)發(fā)商肯將樓盤(pán)托付給它進(jìn)行銷售，一定是看重其具備的能力和資源。世聯(lián)在行業(yè)內(nèi)的地位可見(jiàn)一斑。
2009年8月，世聯(lián)地產(chǎn)成為首個(gè)A股上市的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。上市首日漲幅36％，報(bào)收26.83元。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控一年多來(lái)，世聯(lián)地產(chǎn)仍以其一向扎實(shí)、穩(wěn)健的從業(yè)作風(fēng)被投資者認(rèn)可，并被稱為最堅(jiān)挺的地產(chǎn)股。
就是這樣一個(gè)企業(yè)，在一則業(yè)績(jī)修正公告后引起投資者恐慌性拋盤(pán)，地產(chǎn)股信心幾乎決堤。到10月18日，世聯(lián)地產(chǎn)股票在9天內(nèi)下跌近30％，其間一度跌停，并有數(shù)次跌幅超過(guò)5％。截至昨天發(fā)稿時(shí)，世聯(lián)地產(chǎn)股價(jià)13.75元，較上市首日價(jià)格幾乎腰斬。
世聯(lián)此輪暴跌的起點(diǎn)是10月10日，當(dāng)天世聯(lián)股價(jià)跌了近8個(gè)點(diǎn)，隨后一個(gè)交易日以跌停報(bào)收。此時(shí)，坊間紛紛傳言，世聯(lián)業(yè)績(jī)可能出現(xiàn)大幅下滑�！皳�(jù)說(shuō)世聯(lián)目前只完成全年業(yè)績(jī)預(yù)期的四成。又因?yàn)樯钲诘仁缆?lián)主戰(zhàn)場(chǎng)二手房業(yè)務(wù)毫無(wú)起色，以本地營(yíng)收計(jì)，世聯(lián)已經(jīng)從亞軍退居世華、中聯(lián)之后僅第四位�！鄙钲谀撤康禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高層在世聯(lián)股價(jià)暴跌當(dāng)天在接受記者采訪時(shí)稱。
至11日晚，世聯(lián)地產(chǎn)終于發(fā)布了第三季度業(yè)績(jī)修正報(bào)告。公告稱，世聯(lián)地產(chǎn)前三季度盈利同比下行0％至5%，而此前公司曾預(yù)計(jì)前三季度同比增長(zhǎng)0％至30%。
對(duì)于業(yè)績(jī)修正的原因，世聯(lián)地產(chǎn)給出的說(shuō)法是，一方面由于限購(gòu)和限貸政策拉長(zhǎng)了完成房屋買(mǎi)賣的時(shí)間跨度（即：從“購(gòu)房者支付定金”到“開(kāi)發(fā)商收到銀行按揭貸款”的時(shí)間），使得公司已實(shí)現(xiàn)的代理銷售額確認(rèn)為代理結(jié)算業(yè)務(wù)收入的速度變慢；另一方面由于公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，成本費(fèi)用的增長(zhǎng)速度快于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度。
而根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期，全國(guó)房?jī)r(jià)下跌周期目前只是開(kāi)始，對(duì)代理行業(yè)的銷售和業(yè)績(jī)影響未來(lái)將更加明顯。尤其是第四季度，代理業(yè)的“冬天”將直接導(dǎo)致部分巨頭出現(xiàn)全年凈利潤(rùn)虧損。
四季度將成代理業(yè)真正“冬天”
這種預(yù)期的源頭是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冬天”的到來(lái)。“十一”長(zhǎng)假之后，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)集體性、大幅度降價(jià)促銷。無(wú)論是星河灣、龍湖這樣的豪宅企業(yè)，還是景瑞地產(chǎn)這種普通商品房開(kāi)發(fā)商。
房企的判斷來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。近日，多家銀行調(diào)高首套房貸款利率，據(jù)業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)述銀行高層的表態(tài)，為抑制通脹，銀根短期內(nèi)無(wú)松動(dòng)可能。另從佛山放松限購(gòu)的朝令夕改來(lái)看，中央對(duì)調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)定。
這些宏觀形勢(shì)影響著買(mǎi)方預(yù)期，很多購(gòu)房者繼續(xù)觀望等待更低的入市價(jià)格。這些因素也可能導(dǎo)致四季度，乃至2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷。代理業(yè)這個(gè)以房地產(chǎn)交易為唯一盈利依托的行業(yè)無(wú)疑首當(dāng)其沖受到影響。
“我們現(xiàn)在加緊推動(dòng)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷。他們不降價(jià)，房子賣不出去，代理業(yè)最受影響�！币晃淮硇袠I(yè)人士稱。
更有消息稱，一些大型代理企業(yè)已經(jīng)考慮年底大裁員，裁員比例或高達(dá)10％。
盈收狀況有別 二手渠道資源為王
不過(guò)，宏觀形勢(shì)下，不同代理企業(yè)日子難過(guò)的程度不同。“如果代理業(yè)務(wù)恰好集中于一、二線城市這樣的成交低迷區(qū)，且沒(méi)有豐富的二手房渠道資源，比如世聯(lián)、易居等，這樣的企業(yè)可能虧損風(fēng)險(xiǎn)更大。而像中原這樣平均布局于全國(guó)各地，且二手中介資源豐富的，全年利潤(rùn)可能持平或略有盈余�！币晃环康禺a(chǎn)專家表示。
調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，上述專家所說(shuō)的二手中介資源目前在一手樓市相當(dāng)重要�！霸跇鞘泻芎玫臅r(shí)候，其實(shí)看不出代理企業(yè)的差別，甚至看不出開(kāi)發(fā)商賣與代理公司賣的差別。樓市銷售主要是大勢(shì)所趨�！北本┲性偨�(jīng)理李文杰表示。
不過(guò)，每到樓市低迷期，代理業(yè)的創(chuàng)新模式就會(huì)出現(xiàn)。比如此前易居中國(guó)的保證金策略，以及近期易居打出的電子商務(wù)平臺(tái)�！巴瑯邮琴u房子，當(dāng)我有更多的渠道和更新的模式時(shí)，無(wú)疑開(kāi)發(fā)商會(huì)更加重視，并渴望嘗試�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。
而今天，開(kāi)發(fā)商最看重的是誰(shuí)能為企業(yè)帶來(lái)更多的客戶資源。一二手聯(lián)合代理模式出現(xiàn)的原因也正基于此。
據(jù)了解，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商選擇多家代理商對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行聯(lián)合代理，即一二手代理聯(lián)動(dòng)。只要能找到買(mǎi)家，無(wú)論是售樓處的“坐銷”還是二手中介門(mén)店的“行銷”，都可以分得一份傭金。比如星河灣鄂爾多斯(600295,股吧)項(xiàng)目就選擇了中原地產(chǎn)、合富輝煌、思源經(jīng)紀(jì)和策源地產(chǎn)四家代理企業(yè)聯(lián)合代理。星河灣上海項(xiàng)目也出現(xiàn)了小中介參與代理的現(xiàn)象。
“這是市場(chǎng)的大勢(shì)所趨。世聯(lián)等傳統(tǒng)的代理企業(yè)因?yàn)闆](méi)有中介門(mén)店資源在這一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。未來(lái)他們一定會(huì)跟進(jìn)開(kāi)拓中介門(mén)店�！睂＜冶硎�。
不過(guò)，記者也發(fā)現(xiàn)，這種聯(lián)合代理模式造成的互相搶單現(xiàn)象已經(jīng)比較突出，星河灣在上海的所謂聯(lián)合代理導(dǎo)致中介經(jīng)紀(jì)人混亂搶單，直接降低了其標(biāo)榜的豪宅品質(zhì)體驗(yàn)。
總之，樓市低迷期，賣房子不再成為誰(shuí)都能干的事。代理業(yè)混戰(zhàn)加劇，但新的行業(yè)思考和專業(yè)提升也已經(jīng)開(kāi)始。
