自樓市調(diào)控以來，有關(guān)樓市拐點(diǎn)的競猜就一直沒停過。然而，在一輪又一輪的調(diào)控政策的作用之下，雖然5月起，在中海地產(chǎn)等大型開發(fā)商的帶領(lǐng)下，深圳房價(jià)開始出現(xiàn)松動跡象，但直至今日，也并未出現(xiàn)大規(guī)模的實(shí)質(zhì)性下滑。上半年深圳樓市調(diào)控手段頻出，政策高壓只增不減，下半年新盤將大量入市，市場競爭愈發(fā)激烈。在這種局面之下，深圳房價(jià)在經(jīng)歷了“堅(jiān)挺、膠著、疲軟”后，眾人翹首企盼的拐點(diǎn)究竟何時(shí)會到來？
限貸、限購 深圳樓市調(diào)控維持高壓態(tài)勢
為了控制房價(jià)漲幅，限貸、限購之外，今年深圳頻出各類調(diào)控手段。
從一房一價(jià)政策開始，限價(jià)之說便在深圳傳開。雖然該說法并未得到深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(以下稱深圳市規(guī)土委)的認(rèn)可，但5月起，深圳新入市樓盤價(jià)格開始明顯走低。
記者5月7日走訪深圳龍華片區(qū)的萊蒙水榭春天項(xiàng)目時(shí)，銷售人員告訴記者，雖然尚未拿到預(yù)售許可證，但價(jià)格大約會在25000元/平方米左右。而當(dāng)時(shí)附近在售樓盤的均價(jià)也大約處于該水平。
然而，6月7日，該樓盤的正式開盤均價(jià)僅為21000元/平方米，明顯低于周邊其他樓盤。
世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月以來，深圳新入市樓盤價(jià)格分別下調(diào)了10%至15%不等。
7月中旬，限價(jià)再度升級。有消息指出7月13日，深圳龍崗區(qū)國土部門召集29家房地產(chǎn)企業(yè)召開了房價(jià)指導(dǎo)方面的會議，口頭通知開發(fā)商8月起將對新增預(yù)售項(xiàng)目實(shí)行按面積分戶型限價(jià)，并且要求各類戶型成交均價(jià)每月環(huán)比零增長。
深圳市規(guī)土委隨后承認(rèn)了“要求各開發(fā)企業(yè)在銷售過程中要針對戶型、結(jié)構(gòu)的不同，分類、合理定價(jià)”，但對于“月度環(huán)比零增長”一說并未予以回復(fù)。
在調(diào)控新建商品住房的同時(shí)，深圳也開始通過稅收手段展開對二手房的調(diào)控。
6月9日，深圳市地稅局宣布，從7月11日起，深圳將對二手房交易成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款政策。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前深圳地稅局設(shè)定的二手房計(jì)稅參考價(jià)格大約為市場價(jià)的六至七折。例如，位于深圳梅林關(guān)的書香門第小區(qū)的一套住房，市場價(jià)已接近2萬元/平方米，但深圳地稅局認(rèn)定的計(jì)稅參考價(jià)格為11669.48元/平方米。
由于調(diào)整了征稅方式，二手房交易費(fèi)用大幅提升。中原地產(chǎn)給記者算了一筆賬，以一個面積103平方米、原值100萬、現(xiàn)值295萬元、購買不足五年的普通住房為例，此前買賣雙方只需繳納7.1萬元稅款，但新規(guī)之下需繳納23.9萬元，前后相差16.8萬元。
顯然，為了達(dá)到房價(jià)控制目標(biāo)——“新建住房價(jià)格指數(shù)的漲幅低于年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速”，深圳已經(jīng)開始“兩手抓、兩手都要硬”，嚴(yán)密管控新房和二手房兩個市場。
深圳房價(jià)現(xiàn)松動跡象但遲遲未現(xiàn)大規(guī)模下降
在政策高壓和市場競爭作用下，5月份起，深圳房價(jià)就已經(jīng)開始出現(xiàn)松動跡象。一些大型開發(fā)商坐不住了，開始“走”為上策。而限價(jià)房的入市更是加大了競爭力度，迫使周邊樓盤跟著降價(jià)。
5月初的時(shí)候，中海地產(chǎn)旗下的中海康城國際推出了“新房八折”的銷售優(yōu)惠，迎來數(shù)千人排隊(duì)搶購的場景，開盤當(dāng)天便賣出1216套。
中�？党菄H的火爆銷售，直接刺激了同樣位于深圳大運(yùn)會板塊的其他樓盤的降價(jià)舉動。8月份，益田集團(tuán)旗下的益田大運(yùn)城邦二期項(xiàng)目打出了七五折優(yōu)惠，售價(jià)從每平方米1.2萬元將至0.9萬元。
而萬科更是于7月23日啟動了為期40天的“萬團(tuán)大戰(zhàn)”行動，購房者可通過申請會員卡，參與深圳旗下十一大樓盤1萬套房源的團(tuán)購，若在項(xiàng)目開盤當(dāng)天足定購買，還可享每套總價(jià)減5000元優(yōu)惠。8月31日活動截止時(shí)，團(tuán)購人數(shù)已超過一萬人。
而在限價(jià)樓盤的擠壓下，其周邊的非限價(jià)樓盤也開始調(diào)整價(jià)格。6月11日，萊蒙水榭春天項(xiàng)目推出均價(jià)每平方米2.1萬元的限價(jià)房，開盤當(dāng)天狂銷20億。受其影響，與其相隔的合正中央原著項(xiàng)目在7月底將價(jià)格從此前的每平方米2.4萬元將至2.1萬元。
而對于二手房而言，更是禍不單行。不僅新盤開始出現(xiàn)價(jià)格松動跡象，帶動二手房價(jià)格下滑，7月11日開始實(shí)行的二手房征稅新規(guī)更是提高了二手房的交易成本。兩種力量的擠壓下，二手房市場瞬間凍結(jié)，成交量萎縮至歷史低位，日平均成交量不足59套。
深圳地稅局副局長楊龍接受記者采訪時(shí)表示，“政策出臺以后，暫時(shí)沒有看到二手房上漲的趨勢，而且由于大家對交易很謹(jǐn)慎，價(jià)格反而松動了�！�
8月5日，中原地產(chǎn)華南(大深圳區(qū))董事總經(jīng)理李耀智甚至做出如下預(yù)測，“預(yù)計(jì)下半年深圳二手房價(jià)格降幅度高達(dá)15%”。
然而，松動的深圳房價(jià)并未順利迎來拐點(diǎn)。
深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，今年1月深圳新建商品住房成交均價(jià)為20168元/平方米，到8月，仍維持在20399元/平方米。中間雖有所波動，并有3個月降至2萬以下，并最低達(dá)到15262元/平方米，但業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是受成交結(jié)構(gòu)影響，深圳房價(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。
而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至5月，深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅均在3%以上，6月和7月，同比增幅高達(dá)4.6%和4.7%。并且，1至7月，深圳在70個大中城市中，同比增幅排名越來越靠前，由1月份的59位不斷上升到31位。
下半年深圳新盤供應(yīng)量飆升市場力量能否帶動價(jià)格下調(diào)？
7月份召開的國務(wù)院常務(wù)會議和中央政治局會議均強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。8月17日，住建部又下發(fā)了二三線城市限購的五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，這傳遞了政策長期性的信號，澆滅了今年以來市場上出現(xiàn)的調(diào)控政策放松的預(yù)期。
而在深圳市場上，8月份開始，正式對新增預(yù)售項(xiàng)目實(shí)行按面積分戶型限價(jià)。顯然政策高壓不僅不減，甚至有持續(xù)加碼態(tài)勢。
目前，深圳樓市面臨的局面就是：一方面是高壓政策，行政之手設(shè)立嚴(yán)格紅線；另一方面是新盤大舉入市，市場競爭愈發(fā)激烈。
深圳市房地產(chǎn)研究中心公布的《2011年1～6月深圳房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》顯示，2011年深圳市計(jì)劃新批準(zhǔn)預(yù)售商品住房總面積為526萬平方米，而上半年新批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為147.04萬平方米，不到全年目標(biāo)的30%。照此看來，即便部分開發(fā)商放緩施工或延遲開盤，下半年依舊會有大量樓盤入市。7月1日至今，深圳已有11個項(xiàng)目入市，新批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)60.72萬平方米，接近上半年的一半。
世聯(lián)地產(chǎn)方面表示，其跟蹤監(jiān)測的22家重點(diǎn)上市房企，雖然上半年銷售業(yè)績同比大幅上揚(yáng)，但是在時(shí)間過半的情況下，完成年度銷售目標(biāo)過半的房企僅有4家。因此，在房價(jià)漲幅受政府嚴(yán)厲控制的情形下，開發(fā)商若要確保完成年度目標(biāo)，必然會選擇加大推貨。
“深圳房價(jià)經(jīng)歷堅(jiān)挺、膠著、疲軟之后，隨著政策高壓的維持，以及下半年新盤供應(yīng)量的大幅增加，房價(jià)出現(xiàn)大面積的實(shí)質(zhì)性下跌可能性很大�！敝袊C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說。
他說，原本堅(jiān)守高價(jià)的小型開發(fā)商也開始糾結(jié)選擇何種生存之道，是降價(jià)出貨，還是等待兼并收購，又或者參與低收益的保障房建設(shè)以保存實(shí)力。在房價(jià)高得離譜的情況下，適當(dāng)讓利，降價(jià)出貨顯然是首選。
“中�？党乔追吭吹膿屬彫F(xiàn)象表明，在銷售價(jià)格較低的情況下，新房市場仍具有較強(qiáng)的購買力�！崩钜钦f。
在政策高壓之下，市場力量能否帶動深圳房價(jià)下調(diào)，購房者翹首企盼的房價(jià)拐點(diǎn)是否真將出現(xiàn)，值得關(guān)注。
