“金九銀十”已然逼近。雖受限購限貸等政策影響，“金九銀十”北京市的住宅成交或難達往年輝煌，但對開發(fā)商來說，9、10月份依然是項目推廣的重要時間節(jié)點，樓市供應節(jié)奏也開始提速。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月，北京有41個項目計劃入市銷售，其中包括保利羅蘭香谷、潤澤公館等純新盤項目18個，強佑清河新城、遠洋一方、中糧祥云國際生活區(qū)等23個老項目后期也計劃推新，預期供應住宅套數(shù)將達5000多套。
對此，業(yè)內(nèi)人士分析，限購以來盡管成交量下降，但房價依然維持高位，目前開發(fā)商正處于現(xiàn)金流和庫存量的雙重壓力下，面臨重要的價格彈性窗口期。9月開始，開發(fā)商將開始主動讓利，新、老項目低價開盤也將成為常態(tài)。
41項目入市迎金九
一份由統(tǒng)計機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，北京預計在9月份入市銷售的項目已達到41個，其中純新盤項目有18個，占到預期入市項目總數(shù)的44%。
預期入市的項目，也延續(xù)了限購以來郊區(qū)供應熱的走勢，超過75%的項目及超過85%的套數(shù)供應集中在郊區(qū)。新盤方面，除朝陽的潤澤公館、海淀的金隅翡麗外，其他純新盤項目也均位于郊區(qū)，昌平和房山成為9月份供應的熱點區(qū)域。
筆者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，截至8月25日，北京市住宅庫存為108032套，逼近11萬套的高位。面對巨大的庫存壓力，無論是小型房企還是標桿大型房企，都想抓住“金九銀十”的關(guān)鍵時期沖刺銷量，加緊供應力度。而包括保利、遠洋、中信、金地、萬科等在內(nèi)的品牌房企在9月份推出的項目，占據(jù)了41個入市項目的4成以上。
上海易居房地產(chǎn)研究院部長楊紅旭預測，隨著房地產(chǎn)市場“金九銀十”臨近，開發(fā)商也將牢牢把握住本年的最后一個銷售旺季，集中推出樓盤，以緩解自己資金緊張的局面。
供給增多或難消化
據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前7個月全市商品房銷售面積為673.1萬平方米，同比下降12%，施工面積、新開工面積兩項數(shù)據(jù)則比去年同期分別上漲了22%、60.7%，新開工面積與銷售面積間也有著1440萬平方米的巨大差額。這也意味著，最近一年北京市商品房供應量又將大大增加，庫存壓力日益沉重。
截至8月24日，北京市住宅庫存總量已達到108318套，其中兩居室和一居室的庫存量最大，均超過3萬套。由于“金九銀十”是開發(fā)商集中推盤的供應高潮，有業(yè)內(nèi)人士預測，在8月底或9月初，樓市整體庫存量或?qū)⑼黄?1萬套。而一旦庫存量高于11萬套，則表示市場去庫存化能力嚴重不足，購房市場向買方傾斜。
再看金九月，預期當月入市銷售的41個項目，將供應住宅套數(shù)近萬套，超過限購以來的其他月份。一方面是大量的住宅供應，另一方面則是市場難以消化。以8月最近三周的成交為例，成交量僅為3357套，按如此速度算，9月僅能消耗掉當月新入市住宅供應量不足一半的份額，全市住宅庫存總量也將進一步增加，預計明年初市場很可能達到庫存量頂峰。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉則表示，因為宏觀調(diào)控限購、限貸等政策疊加的效果，使得樓市成交在最近幾個月創(chuàng)造了最近三年來的最低值。特別是8月成交，已跌至最近三年來市場最低，預計“金九銀十”期間，住宅成交量單月難超7000套，市場總成交量難以突破1.5萬套，慘淡開局已成定局。
降價求量現(xiàn)象增多
8月以來，包括溫州、深圳等全國部分熱點城市，都出現(xiàn)了大幅度降價的現(xiàn)象。而促銷和降價策略，在調(diào)控發(fā)力市場遇冷的背景下，也逐漸被越來越多的樓盤采用，北京當然也不例外。
據(jù)統(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京9月預期入市的項目中，目前僅有20個確定售價。而18個純新盤中，8成以上未確定售價。在預期9月入市的項目中，老項目和新項目均出現(xiàn)了明顯的價格下調(diào)趨勢，如房山新盤翠林漫步，預售價僅為12500元/平方米，價格接近之前同區(qū)域最低的政策房價格。首開常青藤項目8月開盤銷售均價調(diào)整為22729元/平方米，同項目二手房價則為2.5萬元/平方米。而老項目遠洋一方，最近也將再次推出價格為20500元/平方米的三期房源，相比之前下調(diào)近1成，此基礎(chǔ)上還有一定優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)人士預測，三四季度降價求量的行為將增加，市場將在供應達到頂峰后開始更明顯的價格調(diào)整。目前來看，北京5-6環(huán)房源將成為市場供應及簽約的主要區(qū)域，房價在通州、大興、房山等區(qū)域有明顯下調(diào)可能，最高下調(diào)幅度甚至可能超過10%。而五環(huán)內(nèi)，因為供應處于絕對稀缺，房價下調(diào)幅度不會大。