包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內(nèi)的多個(gè)城市，已經(jīng)頻現(xiàn)一二手房均價(jià)倒掛現(xiàn)象。
這種曾在2008年全國范圍內(nèi)出現(xiàn)的新舊房價(jià)背離現(xiàn)象，在2011年下半年大有重新上演之勢。而一二手房價(jià)格倒掛往往被認(rèn)為是市場整體回調(diào)的先期征兆。
但更多的業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的剛性需求依然未獲得充分釋放，開發(fā)商資金鏈狀況整體良好，樓市在短期內(nèi)整體出現(xiàn)拐點(diǎn)現(xiàn)象仍是小概率事件。
價(jià)差最大時(shí)逼近萬元
一向被視為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，一二手房價(jià)格倒掛早在今年1月份就開始出現(xiàn)，到5至6月時(shí)的價(jià)格差最大時(shí)每平方米相差近萬元。
由于深圳從5月份實(shí)施樓市限價(jià)政策，一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象日趨明顯。6月份，萊蒙國際開發(fā)的水榭春天三期以2.1萬元/平方米價(jià)格入市，目前該項(xiàng)目二期部分二手放盤價(jià)已達(dá)到2.5萬元/平方米；招商雍景灣以3.5萬元/平方米的均價(jià)開盤，而該片區(qū)同等二手房價(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米。
6月份以來，深圳新盤價(jià)格明顯低于周邊同等二手房價(jià)格的項(xiàng)目，還包括中�？党菄H、海納時(shí)光、招商觀園等多個(gè)樓盤。
由于價(jià)格優(yōu)勢明顯，上述樓盤開盤當(dāng)日銷售率都在八成以上，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“日光盤”，其中中海地產(chǎn)和招商地產(chǎn)當(dāng)日又追加了部分房源。
在整體房價(jià)方面，今年以來深圳二手房價(jià)格一直高于一手房。中原地產(chǎn)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳一二手房價(jià)格差從2011年1月份逐步擴(kuò)大，5至6月時(shí)達(dá)到高峰，7月份有所回落。
一線城市中的北京、上海及廣州，同樣出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京樓市將有26宗項(xiàng)目入市，其中13宗純新盤項(xiàng)目中，除5宗目前尚未公布定價(jià)外，其余項(xiàng)目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10%~15%之間。
根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域?qū)ζ煜?00余家門店抽樣統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前上海一、二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。
實(shí)施樓市限價(jià)政策的廣州增城，一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象更為明顯，其中該片區(qū)的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán)，不少單位的單價(jià)比上一組團(tuán)便宜1000多元。同時(shí)，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現(xiàn)象。
此外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無錫等多個(gè)樓市重點(diǎn)調(diào)控的二三線城市，下半年以來也都紛紛出現(xiàn)不同程度的一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象，并且呈現(xiàn)愈演愈烈之勢。
樓市拐點(diǎn)仍存爭議
廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，一二手房價(jià)格倒掛的城市在下半年和明年初將出現(xiàn)大規(guī)模增多現(xiàn)象。
謝逸楓認(rèn)為，8月底住建部的限購擴(kuò)容城市名單將公布，樓市調(diào)控有緊無松導(dǎo)致市場新增供應(yīng)和庫存巨大，市場購買力下降情況下去庫存化必然受阻。開發(fā)商的資金越來越緊張，為回收資金和完成銷售業(yè)績，很多新盤價(jià)格必然低開。
一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象曾在2008年時(shí)普遍存在于全國范圍內(nèi)，那一年在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了房價(jià)的第一次真正意義上的回調(diào)和拐點(diǎn)。
不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，用近期多個(gè)城市出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛，來證明樓市拐點(diǎn)來臨尚不充分。在謝逸楓看來，短期內(nèi)的一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，不是樓市拐點(diǎn)和房價(jià)大跌的信號(hào)，僅僅是受調(diào)控干預(yù)下的市場正常波動(dòng)。
最直接的干擾因素是樓市限價(jià)政策。目前上海、深圳、廣州增城、廊坊及其下屬市縣等地都實(shí)施了樓市限價(jià)措施，其中深圳要求部分片區(qū)房價(jià)月度環(huán)比零增長。
通過行政措施干預(yù)造成的房價(jià)倒掛，被認(rèn)為并不具備市場的普遍意義。實(shí)際上，深圳上述低于二手房價(jià)格的新盤定價(jià)皆受到限價(jià)政策的干預(yù)，很多新盤的定價(jià)都比預(yù)期要低出10%至40%。為壓縮成本和保證利潤，很多開發(fā)商被迫將精裝房改賣毛坯房，或降低樓盤品質(zhì)和配套，直接導(dǎo)致售價(jià)大幅下降。
一二手房價(jià)格倒掛的直接影響是，二手房市場成交遭遇嚴(yán)重考驗(yàn)。多個(gè)城市二手房市場成交同比大幅萎縮，二手房中介公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)量普遍下降，天津、深圳、上海等地出現(xiàn)不同程度的地產(chǎn)中介關(guān)門停業(yè)現(xiàn)象。
新房價(jià)格的松動(dòng)，則有望帶動(dòng)二手住宅價(jià)格出現(xiàn)相應(yīng)下調(diào)。萬科董秘譚華杰在接受記者采訪時(shí)表示，通過研究深圳樓市的歷史規(guī)律，每次房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)二手房價(jià)格都會(huì)比一手房價(jià)格下調(diào)的幅度更大。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智預(yù)測，下半年深圳二手房價(jià)格整體上有望下降15%左右。
即將到來的“金九銀十”被認(rèn)為是開發(fā)商沖刺全年銷售業(yè)績的最后機(jī)會(huì)。中經(jīng)聯(lián)秘書長陳云峰認(rèn)為，一二手房價(jià)格倒掛或會(huì)讓今年的“金九銀十”交易量回升，但房價(jià)大跌的可能性不大。