截至8月14日，上海的新建商品住宅庫(kù)存總量已經(jīng)達(dá)到869萬平方米，而上海2008年市場(chǎng)最滯銷時(shí)期的庫(kù)存商品住宅總量也只有850萬平方米。按照近20周來的平均成交數(shù)據(jù)，上�？赡苄枰荒陼r(shí)間才能消化全部存量房。
但即使在這樣的情況下，仍有部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)上海樓市的前景表示樂觀，認(rèn)為只要開發(fā)商能大力降價(jià)，庫(kù)存不會(huì)超過1000萬平方米。似乎為了印證上述觀點(diǎn)，8月13日和14日，上海兩樓盤僅僅以較低價(jià)格開盤，就賣出了新推房源的八成以上。
對(duì)開發(fā)商來說，這無疑是個(gè)艱難的選擇究竟是通過降價(jià)“降庫(kù)存保資金”，還是爭(zhēng)取更高的利潤(rùn)率，開發(fā)商自己心里也沒底。一些營(yíng)銷經(jīng)理坦言，雖然渴望早點(diǎn)降價(jià)沖業(yè)績(jī)，但又害怕影響利潤(rùn)而讓董事會(huì)不滿意。
房地產(chǎn)貸款大幅收縮
21世紀(jì)區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，截至8月14日，上海商品住宅庫(kù)存總量已經(jīng)達(dá)到869萬平方米。此外根據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2011年1~7月，上海市推出的71個(gè)首次開盤項(xiàng)目中，累計(jì)去化率（一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率）低于30%的項(xiàng)目約占總數(shù)的52.1%。
再來看中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。8月8日至14日，上海僅成交商品住宅10.1萬平方米，環(huán)比下降20%，成為自3月中旬以來近5個(gè)月的最低水平。而最近20周以來上海商品住宅的周平均成交面積只有16.85萬平方米，按這一成交數(shù)據(jù)，需要51.57周也就是近一年時(shí)間才能清除全部庫(kù)存；而如果按上周的成交量，這一時(shí)間則要變成86周。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱此前曾在中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷變革峰會(huì)上發(fā)布一組數(shù)據(jù)，認(rèn)為下半年上海商品住宅的新增供應(yīng)會(huì)比去年多出10%，但成交要下跌10%。此外根據(jù)他所掌握的貸款數(shù)據(jù)，去年上半年全國(guó)房地產(chǎn)貸款達(dá)到1.3萬億元，而今年上半年只有7000億元左右，比去年同期整體減少了約6000億元，其中按揭貸款減少了3500億元，開發(fā)貸款減少了2500億元。
易貸中國(guó)的統(tǒng)計(jì)顯示，銀行的房貸的確正進(jìn)一步收緊，信貸業(yè)務(wù)重點(diǎn)正由房貸向高收益業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，部分地區(qū)個(gè)別銀行首套房貸利率已開始在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮，而二套房貸款利率則上浮20%~40%。
降價(jià)與否令開發(fā)商糾結(jié)
實(shí)際上，開發(fā)商在促銷上并非沒有辦法。8月13日和14日，上海兩個(gè)樓盤相繼推出銷售。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，銷售率基本都超過80%。市場(chǎng)對(duì)此的分析認(rèn)為，上述樓盤定價(jià)相對(duì)合理，與周邊價(jià)格相比存在著一定優(yōu)勢(shì)。
而在比上海銷售情況更加糟糕的杭州，同樣是在8月13日和14日，一些樓盤也因?yàn)榈蛢r(jià)開盤而熱銷，其中一個(gè)售價(jià)14000元/平方米的樓盤甚至比周邊二手房單價(jià)還要低。
上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉表示，只要開發(fā)商愿意提供性價(jià)比更高的產(chǎn)品，銷售率不會(huì)很差�！皠e看目前的庫(kù)存已經(jīng)超過了800萬平方米，但如果加大促銷力度，只要數(shù)周時(shí)間，庫(kù)存就會(huì)降低至800萬平方米以下�！�
但讓開發(fā)商降價(jià)確實(shí)是件很糾結(jié)的事。中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理劉淵告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前開發(fā)商的資金流和庫(kù)存情況都好于2008年最危急的時(shí)期，而上海、廣州、重慶的滯銷情況也比北京、深圳、杭州要好些，因此開發(fā)商降價(jià)促銷的情緒并不濃，一些前期銷售不佳的開發(fā)商，甚至已經(jīng)暫停了滯銷樓盤的銷售接待，直接“封盤”了事。很多開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷經(jīng)理也表示，除了上市公司有業(yè)績(jī)上的壓力外，大部分開發(fā)商并不需要那么急迫地把房子賣掉。
而從前期發(fā)布半年報(bào)的萬科、中海、龍湖等公司的中期業(yè)績(jī)來看，目前急于處理庫(kù)存的壓力似乎也并不算太大。在資金鏈不像2008年那樣危急的情況下，該不該降價(jià)以及庫(kù)存保持在多少才算合適，或許會(huì)成為今年博鰲房地產(chǎn)論壇上最重要的話題。