多家開發(fā)商稱，“滬四條”發(fā)酵，上海部分樓盤潛在客戶流失逾三成。
上海市房地產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日稱，政策短板已被補(bǔ)齊，今后補(bǔ)繳的個(gè)稅稅單，都會(huì)注明為補(bǔ)繳，以示區(qū)別。
補(bǔ)繳個(gè)稅獲取購房資格被喊停之后，上海部分區(qū)域樓盤的潛在購房者正在流失。
早報(bào)記者昨日從滬上多家開發(fā)商處了解到，受樓市調(diào)控“滬四條”影響，上海部分樓盤潛在客戶流失量達(dá)到三成，有些甚至更高。某國企開發(fā)商一位營銷負(fù)責(zé)人表示，受“補(bǔ)稅購房”禁令影響明顯的樓盤，大多是位于外郊環(huán)、總價(jià)偏低的剛需項(xiàng)目。
此前的7月20日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布通知稱，“非本市戶籍居民家庭持《個(gè)人所得稅完稅憑證》購房的，個(gè)人所得稅的申報(bào)日期須符合"自購房之日起算的前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿12個(gè)月"的規(guī)定，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可”。
此后的7月26日，上海市房管局在一篇新聞稿中提到，“針對目前納稅證明中無申報(bào)納稅日期問題，正會(huì)同相關(guān)職能部門抓緊制訂配套的個(gè)人所得稅證明文件�！�
對此，上海市房地產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日稱，政策短板已被補(bǔ)齊，今后補(bǔ)繳的個(gè)稅稅單，都會(huì)注明為補(bǔ)繳，以示區(qū)別。
高端項(xiàng)目一樣遭抑制
據(jù)前述國企開發(fā)商一位營銷負(fù)責(zé)人介紹，自上海叫停“補(bǔ)稅單獲取購房資格”后，他與一些同行做了一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示，上海剛需樓盤的客戶流失量普遍達(dá)到三成以上。該營銷負(fù)責(zé)人稱，這些剛需項(xiàng)目的購房主體，有相當(dāng)一部分是新到上海的外地購房者，“補(bǔ)稅單獲取購房資格”被叫停后，這部分客戶受到影響極為明顯。
上述營銷負(fù)責(zé)人還稱，除了剛需項(xiàng)目，高端項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較為明顯。所謂高端項(xiàng)目，指的是總價(jià)在千萬元以上的項(xiàng)目。此前這類項(xiàng)目的購房主體，是來自福建、山西、浙江等地的投資客。上海限購政策收緊，這部分高端項(xiàng)目的潛在客戶流失量高達(dá)六成以上。但這部分潛在客戶的流失，也并不全是因?yàn)檠a(bǔ)稅單購房被禁止，和目前資金成本以及樓市預(yù)期不無關(guān)系。“可以說，補(bǔ)稅單購房被叫停后，外地戶籍的剛需客戶和投資客受到的影響很明顯。”
另有上海本地一家開發(fā)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人也稱，目前該公司旗下有幾個(gè)項(xiàng)目在售。其中，位于寶山的某個(gè)項(xiàng)目，由于潛在購房者中不少是外地戶籍，補(bǔ)稅單購房被喊停后，客戶流失量已超過20%。而該公司位于金山的一個(gè)項(xiàng)目，由于購房主體是上海本地人，受到的影響則不是太大�？梢娧a(bǔ)稅單購房被禁，對于成交的影響已開始顯現(xiàn)。
但德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟則認(rèn)為，補(bǔ)稅單購房被喊停，對于上海外環(huán)外區(qū)域樓盤影響明顯，但對于整個(gè)上海樓市的成交量并沒有明顯體現(xiàn)。陸騎麟也承認(rèn)，限購令的從緊，不僅對一些失去買房資格的外地購房者有影響；對具備購房資格的購房者，也會(huì)產(chǎn)生一定的看跌預(yù)期。未來，“限購令升級”的直接影響要遠(yuǎn)大于間接影響。
合富置業(yè)市場研究中心首席分析師陳穎雅也指出，限購、限貸及持續(xù)加息等一系列政策，導(dǎo)致購房成本上升和貸款困難，阻擋了部分成交。政策的效應(yīng)也令更多的購房者對后期樓市降價(jià)預(yù)期日益強(qiáng)烈，加上最近天氣炎熱，購房者的熱情也在一定程度上有所降低。
二手房遭“雙向制冷”
受到“補(bǔ)稅單購房被禁”沖擊的，不止一手房。
據(jù)滬上某中介浦東周康門店的一位工作人員介紹，其所在板塊內(nèi)總價(jià)150萬元以內(nèi)的房源分布廣泛，且周邊生活配套亦較為齊全，此前是外省市購房群體較為集中的區(qū)域，“占比近半”。自“補(bǔ)稅單購房”禁令下發(fā)后，其所在分行近期的帶看客戶中，有近四成暫緩購房，其中受禁令沖擊短期內(nèi)無法購房的客戶約占一成。
漢宇地產(chǎn)2日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，7月中旬起，上海市房地產(chǎn)交易中心已拒絕了外地戶籍在滬補(bǔ)辦社保和補(bǔ)繳個(gè)稅群體的購房申請。雖然經(jīng)過一年多的調(diào)控，上海當(dāng)前的購房群體中，外地戶籍的比例已經(jīng)不足四成，但其中仍有相當(dāng)比例是通過匆匆補(bǔ)繳個(gè)稅獲得購房資格的。
據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部估算，上海二手房市場的買家中，以補(bǔ)繳稅款方式獲得購房資格的外地戶籍購房者約占10%左右，7月中旬起，這一群體顯然就被擋在了門外。“補(bǔ)繳稅單購房”政策的落實(shí)，將在一年內(nèi)對一二手房產(chǎn)生較大影響，相對而言，二手房市場受到的影響更大。
漢宇的報(bào)告進(jìn)一步解釋稱，二手房市場既要受買方需求減少的影響，也要受外地戶籍賣家因無法再購房而惜售的影響，“所以限購從嚴(yán)從供需上雙向"制冷"了上海二手房市場。”
而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域截至2日對旗下300余家門店的抽樣統(tǒng)計(jì)還顯示，“滬四條”出臺(tái)對上海二手房市場的整體量價(jià)影響，尚未完全體現(xiàn)�？紤]到目前上海二手房市場中純粹的投資比例已在5%以下，該禁令不會(huì)對大市造成根本影響。但在外省市購房者集中區(qū)域，上門客戶已出現(xiàn)不同程度的暫緩購房行為，在局部板塊最多已達(dá)四成。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申介紹，暫緩買房的行為，較多出現(xiàn)在閔行顓橋、寶山等外圍區(qū)域，這部分區(qū)域的購房主體之一即是外地戶籍人士。但限購從緊的實(shí)際影響除遏制了部分中介門店的帶看量和成交量外，也將讓部分普通購房者產(chǎn)生觀望心態(tài)。
開發(fā)商加大促銷或要等到9月以后
對于“滬四條”對樓市走向影響，滬上不少開發(fā)商均表示尚需觀望。
不少開發(fā)商認(rèn)為，由于限購政策的漏洞被堵，未來上海樓市的成交量會(huì)繼續(xù)下滑，目前又是樓市淡季，暫時(shí)不會(huì)加大促銷力度。
但也有不愿具名的開發(fā)商稱，目前促銷已經(jīng)成為常態(tài)，價(jià)格低開已幫助開發(fā)企業(yè)回籠了一部分資金，未來如何應(yīng)對可能還需觀望一段時(shí)日。
另有業(yè)內(nèi)人士分析，補(bǔ)稅單購房被喊停，意味著限購漏洞被進(jìn)一步堵截，具備購房資格的人群進(jìn)一步被削減。但從整個(gè)市場結(jié)構(gòu)看，這部分人群還不算主力購買群。而且，目前樓市處于淡季，開發(fā)商并沒有資金壓力，估計(jì)要到9、10月份，開發(fā)商會(huì)增大促銷力度。
“從價(jià)格上來說，依然會(huì)和此前持平，價(jià)格低于往年的情況并不會(huì)出現(xiàn)。”前述業(yè)內(nèi)人士說。