但就2011年已過去的半年而言，這種跡象尚不明顯，就目前國內(nèi)的第一陣容而言，巨無霸級的萬科、中海、保利尚無壓力；傳統(tǒng)巨頭金地、招商地產(chǎn)、雅居樂、華潤置地等也活得自在；而一直在輾轉(zhuǎn)騰挪的富力、綠城明確宣稱“不可能降價”。
當(dāng)然，過去一年中，一線開發(fā)商中的碧桂園、萬科偶爾也出現(xiàn)了些許降價跡象，但這種局部性的現(xiàn)象沒能形成效應(yīng)，可復(fù)制性不強(qiáng)。
碧桂園風(fēng)暴
“價格屠夫”，這是華南五虎之一碧桂園的最新綽號。而正是憑著價格利器，2011年以來，碧桂園取得了讓人羨慕的銷售業(yè)績。
碧桂園向本報提供的最新的業(yè)績報告顯示，6月，碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約37億元，合同銷售面積62萬平方米，同比分別增長約164%和131%。
對比可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園業(yè)績的大增依托的是銷量的大幅提升而非均價的上漲。以6月份銷售數(shù)據(jù)為例，碧桂園6月合同銷售面積增長了164%，但銷售金額卻只增長了131%，價格的增幅顯然落后于銷售面積。
與其他一線巨頭相比，相對較低的售價，是碧桂園獲得“價格屠夫”的原因所在，而且碧桂園把低價風(fēng)暴帶到了全國。廣州增城碧桂園鳳凰城、廣東清遠(yuǎn)佛岡清泉城、南京句容鳳凰城，均以低價出手，令業(yè)界側(cè)目，大熱的南京句容鳳凰城公布的銷售均價在6500元/平方米，其中部分房源的最低價格僅在5800元/平方米，主力房源均價6000~7000元/平方米，別墅房源均價8000元/平方米左右。
為了完成任務(wù)，碧桂園還推出了諸多優(yōu)惠條件，認(rèn)籌排名在前3000位的，將有9.2折的優(yōu)惠，在3000名以外的，也將有9.4折的折扣，再加上如果一次性付款則最低可再進(jìn)行9.2折的讓利。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該項目實際上的均價遠(yuǎn)不足6500元/平方米，不過5000多元/平方米而已，約相當(dāng)于南京一手房均價的一半。
狂飆的巨頭
降價的不僅是碧桂園，但就降價幅度而言均無法與碧桂園呼應(yīng)。
早在去年底，武漢萬科就率先扛起了降價大旗，旗下在售的五大項目同時推出優(yōu)惠活動：每周五大項目各推出10套“一口價”特供房源；購房即送11888元家電基金；來訪客戶均享見面禮；老業(yè)主推薦享積分，再減免6個月物業(yè)費。
到了今年5月，武漢萬科再次啟動第二次降價。這次萬科在武漢的降價是以一則戲劇性的廣告開始的，5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價1000元”。隨即引來了其他樓盤的跟風(fēng)打折。
一向低調(diào)的中海在今年也有局部性降價。
4月30日，中海地產(chǎn)在深圳率先進(jìn)行降價促銷。當(dāng)天中海地產(chǎn)推出了旗下的康城國際、塞納時光兩樓盤共計1349套房源，單價最低9680元/平方米起，均價在1.1萬元/平方米左右，比該區(qū)域內(nèi)的房價低2000元/平方米。
但同碧桂園相比，這種降價只是皮毛，說這些舉動是降價，還不如說是高房價盛宴中的一碟小菜而已。
在過去半年中，銷售均價上漲仍是巨頭們的主基調(diào)。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，保利地產(chǎn)累計實現(xiàn)簽約面積243.31萬平方米，同比增長22.81%；實現(xiàn)簽約金額281.04億元，同比增長82.37%；中海累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額港幣
401.0億元，同比增長81.8%，累計實現(xiàn)銷售面積243.7萬平方米，同比增長34.9%。
第二梯隊的雅居樂同樣如此。6月8日晚，雅居樂宣布，于2011年首五個月實現(xiàn)合約銷售金額約為135億元，同比增長約59%；合約銷售面積約為116萬平方米，同比增長約39%。
除了銷售價格，巨頭們的銷售業(yè)績也在狂飆。
7月5日，萬科公布6月份銷售情況。公告顯示，萬科6月實現(xiàn)銷售面積112.8萬平方米，銷售金額132.3億元，同比分別上升31.7%和50.8%。上半年萬科累計實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別上升
76.7%和78.6%。至此，萬科今年上半年的銷售金額已超過2009年全年。
大增的不僅是萬科，其他一線巨頭也不遜色。
根據(jù)中房信日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年上半年前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售額3323億元，同比增長逾8成。萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。
一個不容忽視的現(xiàn)象是，今年上半年，房企銷售金額前十榜單和銷售面積前十榜單的入榜門檻分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48%和25%，大型房企業(yè)績增長勢頭明顯。也就是說，雖然碧桂園的大降價，并沒有引發(fā)一連串的降價反應(yīng)，有了2008年那一次大起大落，房企似乎邁步異常謹(jǐn)慎，“資金池”平衡放在了最重要的位置，上半年的“小豐收”令房企在下半年的壓力也不那么大了。
壓力與挑戰(zhàn)
一邊是巨頭們業(yè)績的飆升，另一邊卻是國際評級機(jī)構(gòu)的唱空，在中國房地產(chǎn)市場上，這兩大主體罕見地站到了對立面。
6月15日，標(biāo)普在一份亞洲房地產(chǎn)市場分析報告中預(yù)計，未來6-12個月內(nèi)，中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降。
瑞銀也存在同樣的擔(dān)憂。6月29日，瑞銀發(fā)布了一份名為《亞洲實地考察：中國房地產(chǎn)業(yè)-2011年下半年可能降價》的報告。這份報告是在經(jīng)歷了兩周的實地考察，拜訪了雅居樂、碧桂園、恒盛地產(chǎn)、富力地產(chǎn)以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的管理層得出的結(jié)論。
瑞銀在報告中稱，所有企業(yè)均繼續(xù)維持其2011年的合同銷售目標(biāo)；如果銷量繼續(xù)走弱，其中許多開發(fā)商將考慮降價5%-10%以實現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)；所有開發(fā)商在2011年下半年的新開盤都會上升；大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為如果量價大幅攀升，限購令可能會擴(kuò)大到更多城市；大多數(shù)公司不愿意主動參與保障房項目，因其利潤較低，或無利潤可圖。
而瑞銀的結(jié)論是，限購令將繼續(xù)影響銷售，開發(fā)商的全年目標(biāo)具有挑戰(zhàn)性。在房屋存量不斷攀升且信貸收緊的情況下，開發(fā)商將不得不降價以提振銷售。
事實上，包括大型開發(fā)商在內(nèi)的融資顯然不樂觀，里昂證券在最近的一份研究報告中稱，信貸緊縮持續(xù)，我們調(diào)研的開發(fā)商目前均能夠拿到銀行貸款，但利率上浮區(qū)間在10%-30%之間，比較嚴(yán)峻的現(xiàn)實問題是大部分開發(fā)商徒有大量授信額度，而由于銀行日甚一日的貸款額度控制使得表象額度成了空頭支票。房地產(chǎn)信托貸款年利率水平也在15%左右，使得開發(fā)商在商品房開發(fā)的主要資金來源仍舊是預(yù)售賬款。
另一個問題是，由于大型地產(chǎn)商經(jīng)由2009-2010年的牛市而增加的土地儲備，正在逐漸轉(zhuǎn)化為可售存貨，其推貨壓力都在加大�！�5月份，瑞銀覆蓋的12家開發(fā)商新開盤1920萬平方米，高于4月份的1460萬平方米。6月新開盤面積達(dá)到2830萬平方米，我們預(yù)計開發(fā)商將取得不錯的銷售結(jié)果。新開工面積與銷售面積之差達(dá)到了4.4億平方米的記錄高位。房屋存量占總資產(chǎn)的比重將從2010年的56%升至2011年的59%，可能拖累了開發(fā)商的銷售周期。”瑞銀在報告中稱。