今年以來(lái)，受?chē)?guó)家一系列宏觀調(diào)控政策以及房產(chǎn)稅的影響，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)趨緩”的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛濃厚厚，市場(chǎng)一度十分低迷，政策效應(yīng)顯現(xiàn)。特別值得一提的是，重慶試點(diǎn)開(kāi)征的房產(chǎn)稅對(duì)抑制高檔住房消費(fèi)具有積極作用。
一些業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家認(rèn)為，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不會(huì)放松，樓市步入深度博弈階段，市場(chǎng)需求仍將受抑制，銷(xiāo)售量增速進(jìn)一步趨緩，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到抑制，下行壓力增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨規(guī)范和理性。
政策效應(yīng)顯現(xiàn)樓市銷(xiāo)售“量降價(jià)穩(wěn)”
張女士是重慶江北一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售顧問(wèn)。自今年新一輪房地產(chǎn)“新政”實(shí)施以來(lái)，她的生意就受到很大影響�！耙郧懊總�(gè)月可以賣(mài)10余套房子，現(xiàn)在每月只能賣(mài)一到兩套房子。記者走訪了重慶主城區(qū)部分樓盤(pán)，這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員普遍反映房子不好賣(mài)，看房的人不少，但真正買(mǎi)房的卻不多。記者了解到，許多樓盤(pán)紛紛采取降價(jià)、打折、贈(zèng)裝修、贈(zèng)旅游等促銷(xiāo)手段，刺激樓盤(pán)銷(xiāo)售�！〗衲暌詠�(lái)，重慶商品房市場(chǎng)一度低迷，商品房銷(xiāo)售面積增速持續(xù)放緩。今年1-5月，重慶市商品房銷(xiāo)售面積1488.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.2%，較1-4月增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)悉，各類(lèi)商品房中，1-5月住宅銷(xiāo)售面積1389.69萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.2%，較1-4月增速回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落6.5個(gè)百分點(diǎn)。
即便是樓盤(pán)銷(xiāo)售最佳時(shí)機(jī)的春季房交會(huì)，也只能用“慘淡”二字形容。在為期四天的2011年重慶春季房交會(huì)中，共成交各類(lèi)房屋3403套，成交建筑面積32.94萬(wàn)平方米，成交金額20.67億元。其中，商品住宅成交2087套，成交建筑面積22.40萬(wàn)平方米。翻開(kāi)去年春季房交會(huì)的交易記錄：成交各類(lèi)房屋18616套，成交面積176.62萬(wàn)平方米，成交金額88.75億元。
樓市的冷清也反映在土地市場(chǎng)上。受房地產(chǎn)調(diào)控新政策影響，重慶市主城區(qū)土地市場(chǎng)陷入低迷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地的熱情不高。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)和重慶土地交易所的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，重慶用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地成交宗數(shù)有33宗，成交面積約為225萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降約58%。業(yè)內(nèi)人士分析，樓市調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商回籠資金速度放緩，部分開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，現(xiàn)金流壓力很大，致使開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎。
重慶的個(gè)人房貸按揭增量也在回落。數(shù)據(jù)顯示，今年5月，重慶市個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款(主要是房貸)余額2422.8億元，5月當(dāng)月增加53.58億元，同比少增17.36億元。人民銀行重慶營(yíng)業(yè)管理部有關(guān)人士分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，居民購(gòu)房觀望情緒濃厚。加上央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息，使得居民購(gòu)房按揭成本增大，甚至很多購(gòu)房者以全款購(gòu)房，個(gè)人按揭貸款增量呈回落趨勢(shì)。
中國(guó)指數(shù)研究院西南分院房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，樓市趨冷，居民購(gòu)房意愿下降，市場(chǎng)觀望氛濃厚，與國(guó)家正在實(shí)施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控密不可分，一定程度上反映政策調(diào)控成效。同時(shí)，在調(diào)控政策影響下，居民購(gòu)房更趨理性，房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為得到一定程度遏制。
房產(chǎn)稅抑制高檔房消費(fèi)
與其他城市不同的是，重慶于今年1月28日在全國(guó)率先啟動(dòng)了房產(chǎn)稅開(kāi)征試點(diǎn)工作，對(duì)部分商品房征收房產(chǎn)稅。根據(jù)重慶市公布的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則，重慶市將對(duì)主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房征收房產(chǎn)稅。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%。專(zhuān)家認(rèn)為，重慶房產(chǎn)稅的意圖十分明顯，主要目的是限制別墅等高檔住房的消費(fèi)，增加房產(chǎn)持有成本，遏制高端住房消費(fèi)和投機(jī)炒房。
記者了解到，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作開(kāi)展4個(gè)多月以來(lái)，效果開(kāi)始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在高檔住房出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，部分購(gòu)房者購(gòu)大房、買(mǎi)高檔的消費(fèi)觀念得到轉(zhuǎn)變。
首先，房產(chǎn)稅政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“約束效果”已顯現(xiàn)。房產(chǎn)稅實(shí)施后，高檔商品住房項(xiàng)目訪客量出現(xiàn)明顯下降。據(jù)調(diào)查，多數(shù)高檔商品住宅項(xiàng)目樓盤(pán)訪客量下降30%-50%。1月28日至4月30日，高檔商品住房成交25.66萬(wàn)平方米，占商品住房成交量的7.8%，較去年下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。群眾住房消費(fèi)觀念有所轉(zhuǎn)變，部分購(gòu)房者改變了買(mǎi)大房、買(mǎi)高檔房的消費(fèi)傾向，在一定程度上約束了投資投機(jī)購(gòu)房需求。
其次，房產(chǎn)稅實(shí)施后，受高檔住房消費(fèi)需求下降的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)高檔住房的定價(jià)更趨理性，價(jià)格上漲預(yù)期下降。1月28日至4月30日，重慶主城區(qū)應(yīng)稅住房交易價(jià)格有所下降，應(yīng)稅住房成交建筑面積均價(jià)為每平方米13140元，較房產(chǎn)稅實(shí)施前同類(lèi)房屋成交建筑面積均價(jià)每平方米14678元下降10.48%。
第三，通過(guò)對(duì)高檔住房“開(kāi)發(fā)供應(yīng)約束”，起到了優(yōu)化商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用。房產(chǎn)稅政策實(shí)施后，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)，將大戶型住房比例降低，減少大戶型住房的供應(yīng)量，增加告中小戶型住房的供應(yīng)量。今年一季度重慶主城區(qū)建筑面積200平方米以上的高檔住房新開(kāi)工面積與去年四季度相比下降了4.5%。1月28日至4月，建筑面積戶型在100平方米以下的住房上市量同比增加了20%。
調(diào)控力度不減樓市深度博弈
一些業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家認(rèn)為，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來(lái)一段時(shí)間不會(huì)減弱，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭將得到抑制，樓市有望進(jìn)一步回歸理性。
重慶大學(xué)建設(shè)管理和房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控政策力度空前，顯示中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的心理預(yù)期都會(huì)因此發(fā)生改變，有希望使房?jī)r(jià)出現(xiàn)理性回歸。從這個(gè)角度看，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)將受到抑制，大幅上漲已不可能。
一些專(zhuān)家認(rèn)為，目前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了史無(wú)前例的變化，這些變化表明房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次“幸福過(guò)山車(chē)”，讓房?jī)r(jià)會(huì)在短暫的抑制之后再來(lái)一次“甜蜜反彈”，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴(yán)，房?jī)r(jià)下降壓力進(jìn)一步增加。
長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)問(wèn)題研究的重慶工商大學(xué)校長(zhǎng)楊繼瑞認(rèn)為，現(xiàn)在地價(jià)、建房成本沒(méi)有下降，降價(jià)的阻力很大。再?gòu)呢泿耪呱峡�，雖然多次提高存款準(zhǔn)備金率，收緊“銀根”，但整個(gè)社會(huì)并不缺錢(qián)，其他行業(yè)無(wú)法消化這些資金，最終還會(huì)流到最有甜頭的房地產(chǎn)中來(lái)。
同時(shí)，居高不下的CPI，給了不少房企不降價(jià)的理由。“5月份的CPI超過(guò)5%，6月份很可能超過(guò)6%，通脹壓力不減�！币患曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)研究人員說(shuō)，即便今年再加息一個(gè)百分點(diǎn)，還是無(wú)法改變“負(fù)利率”的局面，在此背景下，資本到樓市尋求保值增值的動(dòng)機(jī)就仍然存在。
有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，包括信貸縮緊等在內(nèi)的調(diào)控政策在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將是“一個(gè)常態(tài)”，此前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的“拐棍”過(guò)度寬松的信貸環(huán)境、過(guò)度膨脹的住房需求、過(guò)快上漲的價(jià)格以及過(guò)度低風(fēng)險(xiǎn)盈利機(jī)會(huì)均已出現(xiàn)較大變化，企業(yè)應(yīng)盡快調(diào)整價(jià)格回籠資金并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”才是根本。
專(zhuān)家認(rèn)為，本輪調(diào)控的一個(gè)核心便是改變過(guò)去房企靠大規(guī)模拿地，便宜拿地，房?jī)r(jià)快速上升的盈利模式。這種盈利模式很難在今后長(zhǎng)期持續(xù)，以后企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。
重慶市正在大規(guī)模推進(jìn)的公租房建設(shè)在未來(lái)一段時(shí)間將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，一定程度上抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房。按照重慶市政府規(guī)劃，自2010年起的三年內(nèi)，重慶市將開(kāi)工建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房，去年已開(kāi)工建設(shè)1300萬(wàn)平方米，今年開(kāi)工建設(shè)1350萬(wàn)平方米。同時(shí)，今年將有1000萬(wàn)平方米公租房投入使用。張定宇說(shuō)，大量的公租房上市，會(huì)把“夾心層”人群吸引過(guò)去，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念。如此一來(lái)，商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì)減少，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購(gòu)房需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另一方面，由于公租房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60%，一旦面市，其周邊商品房的租金勢(shì)必受到影響，會(huì)刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期。